（2015）市民初字第567号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-18
案件名称
山东鲁能亘富开发有限公司与孙其岳等房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东鲁能亘富开发有限公司,孙其岳,张梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十二条，第三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十六条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第567号原告山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市。法定代表人邵长忠，总经理。委托代理人刘娟，女，该公司职工，住济南市。被告孙其岳，男，1974年1月15日生，汉族，职业不详，住济南市。被告张梅，女，1974年12月27日生，汉族，职业不详，住济南市。原告山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称亘富公司）与被告孙其岳、张梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员亓蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告亘富公司法定代表人邵长忠的委托代理人刘娟到庭参加了诉讼。被告孙其岳、张梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告亘富公司诉称，原告与两被告于2012年6月13日签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告将位于济南市市中区鲁能领秀城18区19号楼2单元101室（现房号为鲁能领秀城18区10号楼1单元102室）商品房出卖给两被告，房屋总价款为人民币1280668元，两被告支付390668元首付款后，其余价款890000元办理银行按揭贷款，原告为两被告的上述贷款提供阶段性连带责任担保。双方在合同中约定：若两被告一年内连续两期或累计三期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因两被告行为导致贷款银行解除与两被告签订的贷款合同，或在原告承担担保责任后五日内未向原告赔偿全部损失的，原告有权单方面解除合同及补充协议，两被告按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告完全按照合同约定履行了义务，但两被告违反合同约定，逾期偿还贷款，截止2015年1月26日两被告已经逾期长达67天，导致银行追究原告的担保责任，原告已代两被告向银行偿还逾期还款金额16770.25元。两被告的行为已经严重违反了法律规定及《商品房买卖合同》的约定，给原告造成了严重的经济损失。基于被告的上述违约行为，原告提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与两被告签订的《济南市商品房买卖合同》；2、判令两被告立即向原告返还济南市市中区鲁能领秀城18区19号楼2单元101室（现房号为鲁能领秀城18区10号楼1单元102室）商品房；3、判令两被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案的相关手续；4、判令两被告向原告支付违约金64033.4元；5、判令两被告向原告偿还由原告代付的银行贷款本息16770.25元（暂计至2015年1月26日），并以该款项为基数按照人民银行同期贷款利率向原告支付利息。被告孙其岳、张梅未答辩。经审理查明，2012年6月13日，原告与两被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定被告孙其岳、张梅购买原告开发的位于济南市市中区鲁能领秀城18区19号楼2单元101室（现房号为鲁能领秀城18区10号楼1单元102室）房屋，房屋总价款为1280668元；关于付款方式，原告与两被告约定被告交纳首付款390668元，余款890000元办理银行按揭贷款。在该合同中“附件五：合同补充协议”第二.三条“按揭实施办法及相关责任”第4.C条中约定：“买受人（被告孙其岳、张梅）未按期足额偿还银行贷款本息的。若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人（即原告亘富公司）作为买受人的保证人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、违约金、赔偿金、律师费等）由买受人承担。若买受人一年内连续两期或累计三期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权单方解除合同及本补充协议，买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。”后原告与两被告及中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行签订《个人购房借款及担保合同》一份，由被告孙其岳、张梅向中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行贷款890000元，用于购买涉案房屋，原告作为保证人为上述借款提供担保。原告亘富公司已于2012年10月20日将涉案房屋交付给被告孙其岳、张梅。截止2015年1月26日，被告孙其岳、张梅已逾期偿还银行按揭贷款16770.25元。2015年2月25日，原告亘富公司按个人购房借款及担保合同的约定，代被告孙其岳、张梅向银行偿还借款本息16770.25元。原告主张因两被告未按期足额偿还银行贷款本息，根据合同约定，要求被告孙其岳、张梅按照房屋总价款5%的比例支付违约金64033.4元。因被告孙其岳、张梅逾期偿还银行贷款本息，原告要求两被告偿还由原告代两被告偿付的银行贷款本息16770.25元，并要求两被告以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2015年2月25日起至本判决生效之日止的利息。另，涉案的济南市市中区鲁能领秀城18区19号楼2单元101室房屋房号现变更为济南市市中区鲁能领秀城18区10号楼1单元102室。上述事实，有济南市商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、鲁能领秀城业主入住汇签单、告知函、中国邮政储蓄银行个人贷款还款单、保证人代偿欠款证明及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定：被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见；第三十四条第一款规定：当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。本案中，被告孙其岳、张梅在法定期限内未对原告亘富公司的诉讼请求及依据的事实和理由提出答辩意见，也未在指定的期限内向本院提出反驳证据，故本院对原告亘富公司提供的证据予以采信。根据我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与两被告签订了济南市市中区鲁能领秀城18区19号楼2单元101室（现房号为鲁能领秀城18区10号楼1单元102室）房屋的《济南市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告与两被告均应当按照合同约定履行各自义务。现原告亘富公司已履行合同约定义务，被告孙其岳、张梅亦应按照约定如期足额偿还房屋贷款。根据合同约定，若被告孙其岳、张梅一年内连续两期或累计三期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，则原告亘富公司有权单方要求解除买卖合同及补充协议。根据银行出具的告知函、个人贷款还款单及保证人代偿欠款证明，被告孙其岳、张梅逾期偿还银行贷款的行为已经构成了合同约定的解除条件，原告亘富公司据此要求解除与被告孙其岳、张梅签订的房屋买卖合同并要求返还房屋，事实清楚，证据确凿，本院对其诉讼请求予以支持，原告与两被告于2010年10月22日签订的关于济南市市中区鲁能领秀城18区19号楼2单元101室（现房号为鲁能领秀城18区10号楼1单元102室）房屋的《济南市商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除，被告孙其岳、张梅应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空并交还原告亘富公司。原告亘富公司要求被告孙其岳、张梅协助办理撤销《济南市商品房买卖合同》备案的相关手续，因该义务为解除合同的附随义务，理由正当，本院对此予以支持。因被告孙其岳、张梅逾期偿还银行贷款本息，现原告亘富公司要求被告孙其岳、张梅按照合同约定按房屋总价款5%的比例支付违约金，合法有据，本院对此予以支持。因被告孙其岳、张梅逾期偿还银行贷款本息，原告亘富公司代两被告偿付了银行贷款本息共计16770.25元，现原告亘富公司要求被告孙其岳、张梅偿还上述贷款本息并支付利息，不违反法律规定，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十六条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条、第三十四条之规定，判决如下：一、原告山东鲁能亘富开发有限公司与被告孙其岳、张梅于2012年6月13日签订的关于济南市市中区鲁能领秀城18区19号楼2单元101室（现房号为鲁能领秀城18区10号楼1单元102室）房屋的《济南市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告孙其岳、张梅于本判决生效之日起30日内将济南市市中区鲁能领秀城18区19号楼2单元101室（现房号为鲁能领秀城18区10号楼1单元102室）房屋腾空并交还给原告山东鲁能亘富开发有限公司。三、被告孙其岳、张梅于本判决生效之日起30日内协助原告山东鲁能亘富开发有限公司办理撤销《济南市商品房买卖合同》备案的相关手续。四、被告孙其岳、张梅于本判决生效之日起30日内支付原告山东鲁能亘富开发有限公司违约金64033.4元（1280668元×5%）。五、被告孙其岳、张梅于本判决生效之日起10日内返还原告山东鲁能亘富开发有限公司代为偿还的购买涉案房屋产生的银行贷款本息16770.25元。六、被告孙其岳、张梅于本判决生效之日起10日内偿付原告山东鲁能亘富开发有限公司利息损失：以16770.25元为基数，自2015年2月25日代偿之日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17060元，减半收取8530元，财产保全费5000元，由被告孙其岳、张梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 亓 蕾二〇一五年五月二十五日代理书记员 周炜炜