（2015）永民二初字第70号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-11-18

案件名称

祁佰文诉朱玉华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

永吉县人民法院

所属地区

永吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民二初字第70号原告祁佰文，男，汉族，1958年2月26日生，身份证号：2202211958********，职员，住永吉县黄榆乡街内。委托代理人毛振秋，吉林城威律师事务所律师。被告于关洲，男，汉族，1977年7月25日生，身份证号：2202211977********，农民，住永吉县黄榆乡小河沿村6社。委托代理人房金龙，永吉县口前法律服务所法律工作者。被告朱玉华，女，汉族，1955年1月14日生，身份证号：2202211955********，农民，住永吉县黄榆乡小河沿村6社。被告于金玲，女，汉族，1975年9月25日生，身份证号：2202211975********，农民，住永吉县黄榆乡小河沿村6社。被告于关洋，男，汉族，1979年7月20日生，身份证号：2202211979********，农民，住永吉县黄榆乡小河沿村6社。原告祁佰文与被告于关洲、朱玉华、于金玲、于关洋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁佰文及其委托代理人毛振秋，被告于关洲及其委托代理人房金龙到庭参加诉讼，被告朱玉华、于金玲、于关洋经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告祁佰文诉称：2009年5月13日，原告与于学斌（户籍名于明日）签订房屋买卖合同1份，原告将坐落于永吉县黄榆乡黄榆大路北侧自建尚未验收的房屋卖给于学斌。合同约定，该房屋坐落老邮局旧址西门一至三层，建筑面积按房产处核实为准。价款240000.00元，合同签订之日给付30000.00元、6月10日给付70000.00元、7月10日给付20000.00元、8月10日给付30000.00元，余款90000.00元由于学斌出具欠据，利息按银行利率计算（时间以合同签订之日计算，付款以收据为凭）。房屋四至：楼前按土地使用证为准，楼后按楼后墙平行至3米处，东为零，西按土地使用证为准。房屋产权证由原告办理后立即交于于学斌。并约定如一方违背合同条款赔偿房屋价格的百分之十等条款。合同履行过程中于学斌多次逾期支付分期购房款，而且一直未按约定支付尾欠款90000.00元及利息。于学斌的行为构成违约，应当承担违约责任。2014年4月10日于学斌去世后，原告向各被告主张权利未果，现房屋由被告于关洲居住使用。2012年8月16日原告房屋取得产权证后，多次找到被告于关洲交付产权证，并要求其给付尾欠购房款及利息，但被告于关洲拒收房屋产权证也不给付欠款及利息。为此原告通过乡司法所、乡领导调解未果。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院判令各被告给付购房款90000.00元及利息55737.77元，违约金24000.00元。被告朱玉华、于金玲、于关洲、于关洋辩称：原告要求给付利息及违约金的请求，无合法依据。2009年5月13日原告与于学斌（于2010年4月去世）签订房屋买卖合同，关于尾欠款90000.00元，双方约定2010年初原告办理房屋产权证，尽快办理过户手续，立即给付尾欠90000.00元房款。然而由于原告的原因迟迟出具不了房屋产权证，办理不了过户手续，原告的产权没有依法设立，违背了物权法第九条的规定，所以尾欠房款无法给付，也不能给付。由于原告出具不了房屋所有权证书，其出卖没有房屋所有权证书的房屋，属于原告违法、违约，被告不能承担利息及违约金。综上，被告要求原告立即给付房屋产权证，并协助被告办理房屋产权登记过户手续，被告立即给付尾欠购房款90000.00元。原告要求给付利息及违约金的请求于法无据，被告不应承担。另外，经4名被告研究决定，此案由于关洲处理，尾欠购房款由于关洲偿还，其余被告放弃继承权，不参与此案处理。庭审中，双方当事人争议的主要焦点是：被告是否存在违约行为？应否承担给付利息及违约金的责任？针对本焦点问题，原告向本院提供如下证据：1、公民户籍信息证明4份及永吉县黄榆乡小河沿村村民委员会出具的证明1份，证明4被告的身份信息及其家庭关系，4被告系于学斌的法定继承人，应承担于学斌生前债务。被告质证意见：无异议。2、房屋买卖合同书1份，证明2009年5月13日于学斌购买原告房屋，尚欠90000.00元的事实，并约定了利息及违约金。被告质证意见：对合同的真实性无异议，对其合法性及原告主张的利息及违约金有异议。原告没有取得诉争房屋的所有权证，合同签订后于学斌对该房屋没有合法占有，未取得物权登记，原告主张尾欠90000.00元购房款的利息及违约金没有法律规定。3、2009年5月13日于学斌出具的欠据1份，证明于学斌欠购房款90000.00元，没有约定还款时间，原告可随时主张权利，对计息时间、利率有约定。被告质证意见：真实性无异议，欠据中没有约定利息。4、房屋所有权证2份，证明原告于2012年8月16日取得了诉争房屋的所有权证。被告质证意见：真实性无异议，但能说明原告迟迟未办理房屋所有权证，导致购房款不能如期给付，被告不存在违约行为。5、永吉县黄榆乡政府副乡长马海波出具的证实材料1份，证明2014年12月份，马海波就原、被告购房款纠纷进行调解，双方未达成协议。被告质证意见：真实性无异议，与本案无关联性。6、永吉县公安局行政处罚决定书1份，证明于关洲妻子因诉争房屋发生纠纷，将祁佰文妻子脸部挠伤，被行政处罚。被告质证意见：真实性无异议，与本案无关联性。7、永吉县黄榆乡信用社还款凭证，证明原告已偿还2009年至2014年90000.00元的贷款利息55317.77元。被告质证意见：对其真实性无异议，对关联性有异议。因为于学斌生前与原告签订的合同中没有约定90000.00元购房款由原告办理贷款事项，与本案无关。8、证人张君出庭作证：证明当时于学斌买原告的房屋，证人和杨占东写的合同。合同约定首期付款150000.00元，分3次给付。2009年11月25日，原告在黄榆信用社90000.00元贷款的到期利息5500.00元，于学斌将此款交给证人让证人替其偿还利息，而祁佰文要求偿还到12月末的利息，因此于学斌将此款要回。2010年3月份，于学斌要求原告交房照，双方协商一次未果，5月份于学斌因病死亡，之后于学斌长子于关洲接手了该购房事宜。于关洲之前同意房照下来后将本金和利息一起偿还，当时约定原告90000.00元的贷款利息由于学斌偿还，利息按信用社贷款利率计算。原告将房照办下来之后，证人给于关洲打电话催要房款未果。被告质证意见：证人证言基本属实，该证言恰恰说明被告支付利息应在2009年年底原告办理房照前的利息，之后的利息不应由被告支付。9、证人咸巨发出庭作证：证明原告将房照办下来之后，证人张君电话通知过于关洲。证人和原告也去了朱玉华家，朱玉华说要和子女研究一下，当时因土地证没有办下来，最终没有调解下来。被告质证意见：对证人证言无异议。被告未向本院提供证据。本院针对上述证据，分析评判如下：原告提供的证据1（公民户籍信息证明及小河沿村出具的证明），能够证明4被告的身份及其家庭关系，4被告系于学斌的法定继承人，本院予以采信；证据2（房屋买卖合同），能够证明2009年5月13日于学斌购买原告房屋，尚欠原告购房款90000.00元的事实，并约定了利息及违约金，本院予以采信；证据3（于学斌出具的欠据），能够证明于学斌欠购房款90000.00元，本院予以采信；证据4（房屋所有权证），能够证明原告于2012年8月16日取得诉争房屋的所有权证，本院予以采信；证据5（马海波出具的证实材料），能够证明2014年12月份，马海波就原、被告购房款纠纷进行调解未果，本院予以采信；证据6（永吉县公安局行政处罚决定书），该行政处罚决定书与本案无关联性，本院不予采信；证据7（黄榆乡信用社还款凭证），能够证明原告已偿还90000.00元贷款利息55317.77元，本院予以采信；证据8（证人张君证言），能够证明于学斌购买原告房屋的事实，并能证明原告在黄榆乡信用社90000.00元的贷款利息由于学斌偿还，利息按信用社贷款利率计算。待原告办理房屋所有权证后，被告于关洲给付购房款及利息。原告办理房屋所有权证后，被告于关洲未给付购房款及利息，本院予以采信；证据9（证人咸巨发证言），能够证明原告办理房屋所有权证后，被告于关洲未给付购房款及利息，本院予以采信。通过原、被告的诉辩，以及本院审核认定的证据，本院对以下事实予以确认：2009年5月13日，原告与于学斌（户籍名于明日，系被告朱玉华丈夫，系被告于金玲、于关洲、于关洋父亲）签订房屋买卖合同1份。该合同约定，于学斌购买原告坐落于永吉县黄榆乡老邮局旧址西门1至3层房屋一处，价款240000.00元，于合同签订之日给付30000.00元、6月10日给付70000.00元、7月10日给付20000.00元、8月10日给付30000.00元，余款90000.00元于学斌出具欠据，利息按银行利率计算，时间以合同书签订之日起计算。房屋产权过户及一切税费由于学斌负责，房屋产权证由原告负责办理后立即交予于学斌。如一方违背合同条款，赔偿对方房屋价格的10%。并口头约定，原告于2009年年末办结房屋所有权证，原告在黄榆乡信用社的贷款90000.00元及利息由于学斌偿还，利息按信用社贷款利率计算。合同签订后，于学斌给付原告购房款150000.00元，尾欠房款90000.00元为原告出具了欠据。2009年11月25日，于学斌将原告在黄榆信用社贷款90000.00元的到期利息5500.00元交给证人替其偿还利息，但原告祁佰文要求偿还到12月末的利息，因此该利息未予偿还。2009年年末原告因故未能办理房屋所有权证，于学斌亦未给付90000.00元购房款及利息。2014年4月10日于学斌去世后，原告和被告于关洲就给付购房款及利息问题，经证人调解未果。2012年8月16日，原告取得了诉争房屋的所有权证，原告办结房屋所有权证后，立即要求被告于关洲给付购房款及利息，因利息如何给付及未办理土地使用证问题，经证人调解双方未达成协议。购房款及利息被告至今未予给付。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。原告与于学斌签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，双方形成了买卖合同关系，该合同合法有效。依据合同的约定，原告应承担办理房屋所有权证的义务，于学斌应当给付尾欠购房款及利息，但双方均未按照合同约定的期限履行各自的义务。故被告应当在原告办结房屋所有权证时起给付尾欠购房款，并按照双方约定的信用社贷款利率计算利息。庭审中，四名被告及原告均同意尾欠购房款由被告于关洲偿还，故被告于关洲应当承担给付购房款及利息义务。关于原告要求被告支付违约金的请求，双方在房屋买卖合同中虽然约定了违约条款，但约定不明，未约定何种情形应承担违约责任，且原告亦存在违约行为，故原告的该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于关洲于本判决生效后立即给付原告祁佰文购房款90000.00元及利息（自2012年8月17日起至本判决生效时止，按永吉县黄榆乡信用社同期贷款利率计算）。二、驳回原告祁佰文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3695.00元由被告负担3095.00元，由原告负担600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　　吴延军审　判　员　　刘东铎人民陪审员　　林玉莲二〇一五年五月二十五日书　记　员　　沈　丽 更多数据：搜索“”来源：