（2015）西民初字第2111号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-08-25

案件名称

原告石现与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案一审判决书

法院

大连市西岗区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石现,中瑞置业（大连）有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款

全文

大连市西岗区人民法院民事判决书（2015）西民初字第2111号原告石现委托代理人石加运，原告父亲。被告中瑞置业（大连）有限公司法定代表人陈刚，董事长。委托代理人于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。委托代理人张云，该单位员工。原告石现与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月25日公开开庭进行了审理，原告石现及委托代理人石加运，被告中瑞公司的委托代理人于海宁、张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石现诉称，2010年12月17日，原被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于大连市西岗区香洲园20号1-7-1的房屋出卖给原告，房屋总价款为1119110元，被告于2012年12月12日将房屋交付原告，如逾期交房，则根据逾期期限，由被告承担相应的违约金。合同签订后，原告依约将房款交付被告，但被告至今未向原告交付该房屋。在此期间，被告向原告发出逾期交房通知书，承诺按照合同约定承担违约责任。2013年3月6日，被告向原告发出《逾期交房通知书》，并承诺按合同约定承担违约责任。2013年11月8日，被告向原告发出《通知书》，通知原告定于2014年11月19日交房，并再次承诺按合同约定承担违约责任。后因原告拒绝被告的无理要求，被告至今未能履行交房义务。被告提供的评估报告是其单方委托作出的，原告不认可其真实性，合同约定的违约金标准未违反法律规定。原告与被告多次协商无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付位于大连市西岗区香洲园20号1—7—1号的房屋。2、被告向原告支付2012年12月13日起至2014年11月17日止的违约金236691元（1119110元×3÷10000×705日）。被告中瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告违约并非恶意违约，涉案房屋已经能够交付，并且在办理相关手续后可以交付。二、双方在合同当中约定的违约金过高，根据法律规定，违约金过高，可以请求人民法院对违约金数额进行调低，逾期交房通知书并没有确认被告要承担违约责任的标准，本案中违约金的约定明显超过了原告的实际损失，应以原告的实际损失为标准进行调低，在庭审中原告并没有证据证明其实际损失，因此，被告主张以案涉房屋租金的标准作为实际损失标准是有法可依，也符合客观事实。原告主张的房屋价格调整等损失，不是双方在签订合同时能够预见到的，不属于逾期损失范围。原告认为被告提出的评估报告有瑕疵，但并未提出重新鉴定申请，被告认为该评估报告可以作为本案参考的依据。三、因为交房属于业主与开发商的双务行为，因此，将实际交房日作为违约金截止日期被告认为没有事实和法律依据。本案中被告认为违约金的计算日期应截止至2014年10月30日，因为原告并未举证证明在收到被告入住通知书后到被告处办理或协商过交房事宜。经审理查明，2010年12月17日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园20号1-7-1的房屋预售给原告，建筑面积94.36㎡，单价11860元／㎡，总价款1119110元。被告应于2012年12月12日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2012年12月13日起至实际交付日止的违约金，标准按已交房款日万分之三计算。合同签订后，原告按照约定向被告交付了购房款。至合同约定的交房日2012年12月12日，被告未兑现交房承诺。随后被告以书面形式向原告发出逾期交房通知书，通知原告延期交房并承担相应责任。2014年11月8日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2014年11月19日办理入住手续。入住手续办理时，被告提出降低原合同约定的违约金数额，并要求原告签订协议，原告未予接受，被告未与其办理入住手续。案涉房屋已符合交付条件。庭审中，被告提供了涉及案涉房屋同地段同类房屋租金标准的房地产估价报告，95㎡左右同地段同类房屋租金标准为2800元／月。原告对该标准未予否认。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、逾期交房通知书、入住通知书及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，被告应将案涉房屋交付给原告并向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，原、被告之间系房屋买卖关系，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，违约金的计算标准应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。结合案涉房屋同地段同类房屋的租金标准为2800元／月，并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，虽然被告提出自入住通知书确定的交付日起，房屋的交接系原、被告双方的义务，未交付的责任不应由被告承担，但房屋未交付系因被告单方面提出低于原合同约定的逾期违约金数额，原告不能接受，被告停止办理交付手续所致。至2014年11月17日，原告仍未取得案涉房屋。故原告请求被告支付自2012年12月13日起至2014年11月17日止的违约金，本院予以支持。故被告应给付原告违约金数额为94676.7元（已付房款1119110元×万分之1.2×705日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石现交付位于大连市西岗区香洲园20号1—7—1号的房屋。二、被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石现逾期交付违约金94676.7元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费16910元（原告已预交），由原告石现负担1186元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担15724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。代理审判员　　刘丹丹二〇一五年五月二十五日书　记　员　　张新传关注公众号“”