（2015）汴民终字第719号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-06-30
案件名称
李秀梅与许贵生房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李秀梅,许贵生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汴民终字第719号上诉人（一审原告）李秀梅，女，汉族，1982年12月1日出生。委托代理人李建军，龙亭区法律援助中心法律工作者。代理权限为特别授权。委托代理人刘洁，龙亭区法律援助中心法律工作者。代理权限为特别授权。上诉人（一审被告）许贵生，男，汉族，1962年4月19日出生。。委托代理人朱新勇，河南智卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人王浩，河南智卓律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。李秀梅因与许贵生房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月28日诉至尉氏县人民法院，该院于2015年3月19日作出（2014）尉民初字第816号民事判决，双方均不服提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对此案进行了审理。上诉人李秀梅及其委托代理人李建军、刘洁，上诉人许贵生的委托代理人朱新勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年8月12日李秀梅与许贵生签订租房协议一份，双方约定许贵生将门面房两间租给李秀梅，租期五年；同日，李秀梅将2014年元月至12月31日的租金28000元交与许贵生。后李秀梅没有实际使用该房屋。许贵生于2014年清明节前获知李秀梅没有去“接房”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方违约后对方应采取适当措施防止损失的扩大。本案中，李秀梅与许贵生签订的租房协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，但继续履行合同已不能实现合同目的，根据公平原则，结合本案实际情况，合同应予解除。李秀梅诉称是许贵生没有“交房”，导致其不能使用所租赁房屋，而许贵生提交的录音证据显示是李秀梅没有去“接房”，李秀梅虽对录音的真实性有异议、提出了鉴定申请，但后又撤回了鉴定申请，故李秀梅对该纠纷负有主要责任；许贵生于2014年清明节前获知李秀梅没有“接房”后，未在适当时间内采取措施防止损失进一步扩大，其对自身的租金损失也应负部分责任，根据公平原则，酌定许贵生返还给李秀梅半年的租金，即14000元为宜。李秀梅、许贵生所签订的租房协议没有约定违约金，且李秀梅不能够提供证据证明许贵生违约，故李秀梅要求许贵生支付违约金的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李秀梅与许贵生签订的租房协议。二、许贵生于本判决生效后三日内返还给李秀梅14000元。三、驳回李秀梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元由李秀梅、许贵生各承担275元。李秀梅上诉称：一审法院认定事实错误，证据不足。本案不应由李秀梅对该纠纷负主要责任，李秀梅在将租金交于许贵生之后，就一直没有见到钥匙，李秀梅多次给许贵生打电话要所租房的钥匙，但是许贵生称自己在浙江打工，后来干脆不接电话。最终导致上诉人没有拿到钥匙，没有实际使用该房屋。许贵生仅提供一份录音光盘，就认定是李秀梅没有“接房”，显然是没有查清本案的部分主要事实。在李秀梅已经提出质疑的情况下，一审法院应当对该份证据进行核实。而一审法院仅以李秀梅提出鉴定申请后，又撤回鉴定申请为由，认定李秀梅对该纠纷负主要责任是错误的。存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。2013年8月12日签订租赁合同的当日，李秀梅就已经履行了自己的义务。同时也可以表明李秀梅主观态度是积极的，自己不会不去“接房”；许贵生在签订合同后，就远去浙江打工，而且打电话一直不回，不给房屋钥匙，其明显是主观恶意，损害了李秀梅的合同权益。请求撤销原判，改判支持其返还房租28000元，支付违约金2000元的请求。许贵生答辩并上诉称：李秀梅的上诉理由不能成立。1、双方签订的房屋租赁合同不具有合同解除的情形，一审法院判决解除房屋租赁合同错误。2、一审法院已经查明李秀梅违约，合同尚未解除。根据合同约定，2015年1月1日前，李秀梅应将2015年租金28000元支付给许贵生，但李秀梅仍未履行合同义务。3、合同履行期间并没有任何因客观情况发生无法预见、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化.因此，一审法院将《最高人民法院关于使用（中国人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条之规定作为本案的判决依据，属于适用法律错误。4、因合同尚未解除，许贵生持续履行着合同义务，诉争房屋仍处于空闲状态。如果依照一审法院所适用的公平原则，那么李秀梅应将2015年房租支付给许贵生。同时因其恶意诉讼给许贵生造成的误工费、交通费等损失亦应支付给许贵生。5、一审中法庭查明的事实是许贵生已将房屋交付给李秀梅使用，故李秀梅起诉许贵生明显属于恶意诉讼。请求撤销原判，改判驳回李秀梅的诉讼请求。李秀梅答辩称：1、租赁合同具有可解除的情形，许贵生有违约情形。2、许贵生逾期交付房屋，导致本案纠纷的发生。3、一审法院依据与本案无关的孤证录音认定事实，实属错误。二审经审理查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案争议的焦点是房屋出租人不“交房”，还是承租人不“接房”，是承担违约责任的根据。因此，上诉人李秀梅主张出租人许贵生违约，应承担返还租金支付违约金的责任，就应当提供许贵生拒不向其“交房”的证据。但李秀梅未提供向许贵生催促交房，或在不能找到许贵生的情况下，向原承租人主张，要求其腾房的相关证据。因此，不能证明许贵生违约，拒不“交房”。许贵生在2014年清明节前已发现李秀梅未实际使用该出租房屋，应采取措施防止损失扩大，但其放任损失的扩大，对此亦有过错，应当承担一定责任。一审法院据此判决承租人许贵生返还李秀梅租金14000元并无不当。鉴于房屋租赁合同的承租人从未实际占有、使用该房屋，提出解除原租赁合同，一审法院判决予以解除并无不当。因此，许贵生和李秀梅的各项上诉理由均不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，当事人责任分担适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由李秀梅承担550元，许贵生承担150元。本判决为终审判决。审判长 谷长东审判员 郭为民审判员 孙玲玲二〇一五年五月二十五日书记员 陈 洁 来自：