（2015）独民一初字第129号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-30
案件名称
方红梅、郭殿红与吴珊珊、刘建辉买卖及租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
克拉玛依市独山子区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方红梅,郭殿红,吴珊珊,刘建辉
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2015）独民一初字第129号原告：方红梅，女，汉族，1974年12月出生，住奎屯市。原告：郭殿红，男，汉族，系原告方红梅的丈夫，1974年7月出生，住克拉玛依市。共同委托代理人：李莉，新疆天策律师事务所律师。被告：吴珊珊，女，汉族，1973年6月出生，住奎屯市。被告：刘建辉，男，汉族，系被告吴珊珊的丈夫，1970年8月出生，住奎屯市。共同委托代理人：ＸＸ，新疆同泽律师事务所律师。原告方红梅、郭殿红诉被告吴珊珊、刘建辉买卖及租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理。依法由审判员张惠琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方红梅、郭殿红及其共同委托代理人李莉、被告吴珊珊、刘建辉及其共同委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方红梅、郭殿红诉称：2012年11月3日，被告吴珊珊、刘建辉将位于克拉玛依市独山子区武昌路步行街＊号＊服装店转让给我们，并向我们收取了70000元的转让费及租金18330元（94天×195元／天），合计88330元。2013年2月1日，被告向我们收取押金5000元。2013年5月25日，双方签订了房屋转让补充协议，双方约定：被告将上述房屋的经营权转让给我们，租金由被告代收转交给房东，租期自2013年4月1日至2016年4月1日止。按照约定，我们向被告交纳了租金，被告将房东出具的租金收条转交给了我们。2015年1月19日，我们欲与他人合作经营餐饮业，遭到房东拒绝，并拿走了店铺钥匙，至此，我们无法继续经营，与被告协商无果，故诉至法院，请求依法判令被告向我们退还转让费70000元，剩余未到期的租金13260元（68天×195元／天），暖气费758元，押金5000元，合计89018元；本案诉讼费及其他费用由被告承担。被告吴珊珊、刘建辉辩称：我们虽违反了与房东的约定，将上述房屋的经营使用权转让给了原告，但我们与原告之间的转让协议是双方真实意思表示，是合法有效的，并已实际履行了大部分内容，原告擅自改变房屋的经营用途，是造成其无法继续经营的原因，请求依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告方红梅、郭殿红为证实其主张向本院提交了以下证据：1、经营者为被告吴珊珊的“独山子区＊服装店”的个体工商户营业执照副本、个体组织机构代码证正、副本、税务登记证副本及机构信用代码证各1份。用于证明被告吴珊珊转让该店时，将该店的所有手续一并转交给了原告方红梅、郭殿红。被告吴珊珊、刘建辉经质证无异议。2、被告吴珊珊于2012年11月3日出具的收条1张。用于证明被告吴珊珊收取原告转让费70000元及租金18350元，经营权全部转让给原告，租金是优惠的。被告吴珊珊、刘建辉经质证，对收条的真实性无异议，认为收取的现金包括：货架19800元，“＊店”门头制作及安装费4800元，店内装修手工费5000元，材料费8200元，合计37800元，折算为30000元；剩余货物28905元；2012年11月3号至2013年3月31号期间的租金是29445元（151天×195元），以上共计88350元。3、被告吴珊珊于2013年2月1日出具的押金收条1张。用于证明被告收取原告押金5000元。被告吴珊珊、刘建辉经质证，予以认可。如果原告将上述房屋的水、电、暖费结清了，那么同意将该押金退还给原告。4、《房屋转让补充协议》1份。用于证明，被告将店面经营权及店面的使用转让给了原告，租金到期后，由原告继续代交，虽是双方签字及真实意思表示，但是该协议违反了个体工商户条例及办法，属于非法转让经营权。《个体工商户条例》第十条第二款规定：“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。”第二十三条规定：“个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情结严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照”。上述协议无效，被告吴珊珊违反了规定，应当受到惩罚，应当退还转让费。被告吴珊珊、刘建辉经质证，对该协议的真实性予以认可，该协议是双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律的规定，双方当事人已经履行了大部分协议内容，协议是有效的。5、2013年3月20日的收条1张。用于证明二原告通过被告向房东交纳了2013年4月至2014年3月的房租。被告吴珊珊、刘建辉经质证，予以认可。6、2014年3月14日的收条1张。用于证明二原告通过被告向房东交纳了2014年4月至2015年3月的房租，且租期未到，被告吴珊珊、刘建辉经质证，对收条的真实性及原告交付的租金予以认可，并认为，收条上有房东的电话，原告是可以与房东联系的。7、房东宋时跃于2015年1月21日出具的收条1张。用于证明，原告当时经营状况不好，所以想和他人一起经营餐饮，就联系了房东，房东不知道被告将经营权转让给了原告，故不同意原告继续经营，所以收回钥匙。因此，造成原告的租金损失数额为13260元（68天×195元／天）。被告吴珊珊、刘建辉经质证，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。8、公共事务管理公司收费管理中心出具的证明1份，用于证明＊号房屋2014年10月15日至2015年4月15日的暖气费已交清，金额为1636.32元。因此暖气费损失85天，金额为758元。被告吴珊珊、刘建辉经质证，对暖气费交清的事实予以认可，但不同意承担暖气费损失758元。9、克拉玛依市独山子区康景物业出具的收据1张，用于证明收取“＊店”2014年4月至2014年12月30日的物业费204.6元。被告吴珊珊、刘建辉经质证，予以认可。10、录音光碟1张。证明双方在起诉前，进行了协商，被告同意向原告支付35000元，之后，被告没有履行，原告诉至法院。被告经质证，认为该录音内容只能证明，协议无果。庭审中，被告吴珊珊、刘建辉为支持其抗辩理由提交了以下证据：1、2014年12月10日、2014年12月17日、2014年12月26日的“新疆时鑫广告”3份。刊载内容均为：“急转独武昌路步行街门面空店急转1380992****”。用于证明原告未经被告的同意有擅自转让该店的行为。原告方红梅、郭殿红经质证，认为与本案无关。2、出示店名为“＊店”的照片3张。用于证明2015年3月，该店还继续存在。原告方红梅、郭殿红经质证认为，虽然该店面还存在，但是从2015年1月21日房东收回钥匙之后，就停止经营了。本院根据双方当事人举证、质证，结合原、被告陈述认定以下事实：2011年3月，被告吴珊珊与克拉玛依市独山子区＊号房屋所有人签订房屋租赁合同，租赁期限自2011年4月1日至2016年3月31日，之后，被告吴珊珊利用该房屋开办了“独山子区＊服装店”---“＊”专营店。2012年11月3号，原告方红梅、郭殿红与被告吴珊珊经过协商达成口头协议，约定，由被告吴珊珊将其经营的“独山子区＊服装店”---“＊”专营店的经营权及店内全部财产转让给二原告，并将该店面租赁的房屋转租给二原告。协议达成当天，二原告向被告吴珊珊支付了财产转让费及2013年11月3日至2014年3月31日期间的店面房屋租金共计88350元，被告吴珊珊向二原告交付了“独山子区＊服装店”使用的房屋、店内的全部财产及个体工商户营业执照副本、个体组织机构代码证正、副本、税务登记证副本及机构信用代码证原件各1份。2013年2月1日，二原告向被告吴珊珊支付押金5000元。2013年3月20日，二原告通过被告吴珊珊向房屋所有人交纳了2013年4月1日至2014年3月30日的房屋租金71200元。2013年5月25日，原告方红梅与被告吴珊珊签订《房屋转让补充协议》一份，内容为：“现有武昌路步行街5-6号房屋经营权由吴珊珊转给方红梅，租期从2013年4月1日到2016年3月30号。到期后，由吴珊珊与房东续签合同。经营权继续归方红梅所有，房租由方红梅每年3月30日前交给吴珊珊代缴，期间此房经营所产生的所有费用由方红梅自负，与吴珊珊无关”。2014年3月14日，二原告通过被告吴珊珊向房屋所有人交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金71200元。2015年1月21日，房屋所有人从二原告处收回了房屋钥匙及房屋，并向二原告出具收条一张，内容为“承租方刘建辉、吴珊珊未经本人同意，现将独山子＊号房屋收回，房屋钥匙收回。宋时跃2015年1月21日”。至此，原告无法继续经营，与被告协商无果，故诉至本院。2015年1月21日至2015年3月31日期间的房屋租金为13459.73元（71200元÷365天×69天），2015年1月21日至2015年4月15日的房屋暖气费为763.62元（1636.32元÷6个月÷30天×84天），合计14223.35元。本院认为：原、被告达成的口头协议实质为财产转让及房屋转租合同，双方签订的《房屋转让补充协议》实质为房屋转租合同，以上合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告提出，被告违反了《个体工商户条例》及办法的规定非法转让经营权，双方签订的协议无效，对此，《个体工商户条例》及办法是工商行政管理机关对个体工商户的违法经营行为进行行政处罚的依据，该条例并未规定出租、转让营业执照应当承担何种民事责任，不是认定民事合同效力的依据，认定民事合同的效力应当以《中华人民共和国合同法》作为依据，原告认为被告转让经营权行为无效的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。原、被告于2012年11月3日口头达成的财产转让及房屋转租合同，已经于2013年3月31日履行完毕，双方在口头合同中并未对财产转让附带任何条件，原告要求被告返还财产转让费70000元的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《房屋转让补充协议》实质为房屋转租合同，原告已经按约定通过被告向出租人支付了房屋租金，房屋出租人以被告未经其同意向原告转租房屋为由收回房屋，致使原、被告之间的房屋转租合同无法继续履行，被告应当承担违约责任，原告要求被告返还未到期房屋租金及暖气费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告诉求的押金，被告同意返还，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告吴珊珊、刘建辉向原告方红梅、郭殿红赔偿损失14223.35元，返还押金5000元，合计19223.35元，于判决生效之日付清。二、驳回原告方红梅、郭殿红的其它诉讼请求。案件受理费1003元（减半收取），由原告方红梅、郭殿红承担785元（已交纳），由被告吴珊珊、刘建辉承担218元，于判决生效之日给付原告方红梅、郭殿红。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于克拉玛依市中级人民法院。审判员 张惠琴二〇一五年五月二十五日书记员 李海亮第1页 搜索“”