（2015）筠连民初字第241号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-26
案件名称
李昌全、李国奎与陈昌才确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
筠连县人民法院
所属地区
筠连县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第四十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省筠连县人民法院民 事 判 决 书（2015）筠连民初字第241号原告李昌全（又名李昌权），男，1955年6月出生，汉族，农民，住四川省筠连县。原告李国奎（又名李国强），男，1974年12月出生，汉族，农民，住四川省筠连县。二原告共同委托代理人胡光明，筠连县景阳法律服务所法律工作者，系特别授权。被告陈昌才，男，1987年9月出生，汉族，农民，住云南省昭通市。原告李昌全、李国奎与被告陈昌才确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告李昌全的委托代理人胡光明，原告李国奎及其委托代理人胡光明，被告陈昌才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李昌全、李国奎诉称：二原告系父子关系，二原告与被告系亲戚关系。2010年农历6月8日，二原告与被告就买卖房屋达成一致意见，被告以128000元的价格向二原告购买房屋。签订协议时，被告给付了38000元，余款90000元双方约定2013年一次性付清，原、被告及村组均在协议上签字或盖章。到2013年止，被告仅分两次给付了二原告30000元，至今尚差60000元一直未给付。原告多次向被告催收，被告以各种理由拒不支付。二原告与被告不属于同一个集体经济组织的成员，其签订的购房协议无效。现原告向法院起诉，请求判令：一、原告与被告2010年6月18日签订的购房协议无效；二、被告立即返还二原告位于XX乡XX村X组XX号的房屋以及房屋内财产；三、被告承担本案诉讼费。被告陈昌才辩称：1、二原告应赔偿被告损失55494元（造林、修便民路、农网改造误工共108天半即10850元、恢复三线电新户口支付1905元、看房费四年半为22500元、处理纠纷误工80天为18640元、交通费1199元、生活费400元），并支付违约金；2、2010年农历6月18日，二原告与被告达成协议属实，二原告把房屋的相关证件及林权证、土地承包经营权证交付给了被告，被告先后给付了二原告共计60800元；3、2013年农历冬月19日，被告打电话给二原告让其来领取60000元购房款，原告李国奎让其妻子来领取，由于原告李国奎的妻子不是协议的当事人，因此被告没有给付该款。2013年农历腊月13日，被告支付60000元购房款给原告李国奎，原告李国奎不予领取，故违约责任不在被告；4、二原告的请求无法律依据，二原告与被告签订的购房协议是合法的；5、如果二原告要求被告返还房屋，二原告应偿还被告已支付的本金60800元以及利息，并按照协议计算和赔偿被告各种损失55494元以及支付违约金。经审理查明：二原告系父子关系，二原告与被告系亲戚关系。2010年农历6月18日，在筠连县XX乡XX村村组干部的参与下，二原告与被告就位于筠连县XX乡XX村X组的房屋买卖达成协议，协议载明甲方为原告李国奎，乙方为被告陈昌才。协议约定：“一、甲方愿意把自己的房屋三间两层平房，房屋结构为钢筋混泥土，另外，厕所、柴房、厨房、公路边的两间加工房，四界线……，购买金额为壹拾贰万零捌佰元整；二、甲乙双方商讨后，乙方分为二期付给甲方，第一期付给甲方三万零捌佰元整，剩余的玖万元在2013年全部付清给甲方，如果到时间付不清，房屋财产全部归甲方所有；三、山林、土地（包括稻田），甲方除了上河坝这块土地，剩余的山林、土地、稻田，在政策不变的情况下，甲方永久性的转包给乙方陈昌才；四、土地使用证、山林证、房产证，全部归乙方所有；五、……，此协议若有哪方违约，甲方违约金双倍返还为贰拾肆万元整，乙方违约，走人就是”。二原告在协议上甲方处签名捺印，被告在协议上乙方处签名捺印，XX乡XX村X社及XX村村委会在协议上加盖了印章。协议签订后，被告当天给付了二原告30800元，之后，被告分两次给付了二原告30000元。2013年农历冬月17日，被告打电话给原告李国奎让其回来领取剩余的60000元，之后，原告李国奎的妻子廖孝春回来领款时，被告以廖孝春不是买卖房屋的当事人，因而没有给付该款。2013年农历腊月13日，原告李国奎与被告因给付剩余购房款未达成一致意见，被告因而未能给付原告李国奎购房款60000元。2014年1月13日，被告自行到XX乡派出所就该房屋纠纷向派出所进行了陈述。2013年12月13日、2014年11月25日，XX乡XX村村民委员会对原、被告该纠纷调解无效。二原告遂向本院提起诉讼。审理中，原告变更诉讼请求第二项为被告立即返还二原告位于XX乡XX村X组的房屋（含两间加工房）。另查明：1、原告李昌全及妻子高发英于2015年1月14日出具赠与说明，将两人的一切房产赠与原告李国奎；2、经本院向二原告释明后，二原告只要求对2010年农历6月18日签订协议中的购房条款确认无效，对土地转包问题不要求在本案中处理。上述事实有下列证据予以证实：1、原、被告身份信息；2、协议；3、说明；4、证明材料四份；5、高发英身份信息；6、赠与说明；7、民事纠纷调解书；8、李昌全宅基地使用权证复印件、李国奎宅基地使用权证复印件；9、筠连县公安局XX乡派出所的询问笔录；10、原、被告庭审中的陈述。本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告陈昌才购买二原告的位于筠连县XX乡XX村X组的房屋（含两间加工房），并签订协议，该协议中买卖标的物虽约定为房屋，但房屋与宅基地具有客观的不可分割性。而被告系云南省盐津县人，非二原告所在的筠连县XX乡XX村集体经济组织成员，双方签订协议中的购房条款虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、法规的强制性规定，故该协议中的购房条款应属无效。合同条款被确认无效后，因该合同条款取得的财产应予以返还，故对二原告要求被告返还房屋（含两间加工房）的诉讼请求以及被告要求二原告返还已给付房屋价款60800元的意见，本院均予以支持；二原告与被告在签订房屋买卖协议时，双方都应该知晓非本集体经济组织成员的房屋是不能买卖的，因此二原告与被告都有过错且过错相当，双方应各自承担相应的责任。被告要求二原告赔偿各种损失55494元的意见，由于被告未提供充分的证据证明其实际损失的存在，亦未就损失提起反诉，故对原告的该意见，本院在本案中不做处理。对被告要求二原告按照合同的约定支付违约金的意见，因合同相应条款无效后，相对双方应按过错责任承担相应损失，故被告的该意见不符合法律规定，本院不予支持。对原告李昌全及妻子高发英自愿把所有的房产赠与儿子即原告李国奎，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告李昌全、李国奎与被告陈昌才于2010年农历6月18日签订协议中的购房条款无效；二、被告陈昌才于本判决生效后十五日内返还原告李昌全、李国奎位于筠连县XX乡XX村X组的房屋（含两间加工房）；三、原告李昌全、李国奎于本判决书生效后十五日内返还被告陈昌才已支付的购房款60800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告李昌全、李国奎负担300元，被告陈昌才负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。本判决生效后，若一方当事人未履行判决书所确定的义务，另一方当事人可在判决书所确定的履行义务的最后一日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长 刘 勇代理审判员 刘 俊人民陪审员 廖加明二〇一五年五月二十五日书 记 员 王 介 微信公众号“”