（2015）清民初字第382号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-01
案件名称
赖裕新、刘水秀与清流永顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
清流县人民法院
所属地区
清流县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖裕新,刘水秀,清流永顺房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款
全文
福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2015）清民初字第382号原告：赖裕新，住福建省清流县。原告：刘水秀，住址。被告：清流永顺房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水南街381号，组织机构代码67651841-6。法定代表人：檀东国，总经理。委托代理人：郑杰。委托代理人：谢洪强，福建光兴律师事务所律师。原告赖裕新、刘水秀与被告清流永顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理。依法由审判员李连德适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖裕新、刘水秀和被告清流永顺房地产开发有限公司（以下简称“永顺公司”）的委托代理人谢洪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖裕新、刘水秀诉称：2010年9月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于清流县龙津镇永顺花园第6幢2单元903号的房屋一套，后原告按合同约定通过现金及按揭方式支付了全部购房款354，237元，被告于2011年9月30日将房屋交付给原告，按合同约定，被告应当在房屋交付之日起90日内办理好房屋权属证书，否则被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。到期后，原告多次催促被告早日办理房屋权属证书，但至2013年6月30日被告才为原告办理好房屋权属证书，已构成违约，为此，请求法院依法判令被告支付二原告违约金18243.2元。被告永顺公司辩称：1、答辩人为原告代办权属证书，无论是否逾期，后果应由原告自担。答辩人与原告签订了《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定第二款：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，答辩人向清流县房屋交易管理所提供了原告房屋产权登记申请材料，并将讼争房屋产权证移交原告”。上述事实表明，答辩人只是为原告代办权属证书，是代理行为，代理行为产生的后果应由委托人即原告承担。因此，无论是否逾期办证，后果均应由原告承担，与答辩人无关。2、原告没有及时取得房屋权属证书是因办证政策变化及房屋产权登记机关造成的，并非是答辩人的原因造成。一方面，清流县办证政策为2012年1月1日起计划生育证明材料作为申请房屋产权登记的必备材料。另一方面，办证时点处于清流县房屋交易管理所办证高峰期。因此，原告没有在房屋交付使用后及时取得房屋权属证书并非是答辩人的原因造成。3、答辩人不应支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。如上所述，原告没有及时取得房屋权属证书，并非是答辩人的原因造成。而且，双方只是委托代办权证关系。因此，答辩人不应支付原告违约金。原告为按揭贷款买房，房屋处于抵押状态，即便逾期取得权属证书也没有对原告造成任何实际利益损失。退一万步讲，答辩人对原告构成违约，需要支付违约金，那也是基于客观原因的被动违约，原告主张每日按已付款的0.01%支付违约金也是明显过高的，应当予以调整减少。四、原告的部分诉讼请求超过诉讼时效。原告主张逾期办证违约金是2012年1月1日计算至2013年6月28日，原告于2015年4月23日才提起诉讼，已超过诉讼时效。综上所述，答辩人为原告代办权属证书，无论是否逾期，后果应由原告自担。原告没有及时取得房屋权属证书并非是答辩人的原因造成，答辩人不应支付原告违约金。原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年4月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告向被告购买清流县龙津镇水南街永顺花园第6幢2单元903号商品房（以下简称“讼争商品房”），用途为住宅；按建筑面积计价，每平方米单价为3，030元，总金额为350，783元；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时按已付款的0.05％赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”2010年5月8日、11月29日，被告分三次向二原告开具了共计354，237元的销售不动产统一发票和收款收据。原、被告双方均认可，2011年10月27日，双方就讼争商品房进行了交接。2013年8月16日，二原告向被告领取了讼争商品房的房屋权属证书，房屋所有权证书的登记时间为2013年1月13日，土地使用权证书的落款时间为2013年8月16日。被告提供的清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》载明：“永顺花园1-8号综合竣工验收的时间为2011年11月20日，并于2012年向我所申请了初始预登记。根据清流县委、县政府的要求，2012年1月1日起，计划生育证明材料作为申请房屋产权登记材料的必备材料。因此2012年5月起永顺房地产公司陆续向我所提供购房户的房屋产权登记申请材料，由于需补充计生证明等材料，至同年6月26日起，我所工作人员才陆续受理，并于同年8月初完成了审批手续，12月及2013年1月批量打印了永顺花园1-8号楼194份房屋所有权证。出证时间与批准时间有一段时间差，主要有以下几个方面原因：1.2009年至2010年新建的商品房（文华新城、电力小区、永顺花园、天天佳苑、丽景天城、雁塔新天地）都进入到交房后的办证阶段，并聚集在办理的高峰期。2.2012年1月1日起，计划生育证明材料作为申请房屋产权登记的必备材料。部分房屋申请登记材料因缺失计生证明，而被退件补充。3.优先办理雁塔、天天佳苑、永顺花园等回迁户的房屋所有权证，并必须分批次于6月30日、8月30日前完成。4.2012年6月30日前必须完成全县行政事业单位国有房屋划拨予清流县财通国有投资公司名下的房屋所有权登记。5.因房屋产权登记机构印鉴变更，需由县政府、市局、省厅、住建部逐步上报审批，手续繁多。2012年5月清流县房屋交易管理所向北京中融安印务公司征订的房屋所有权证书，直到同年10月底才收到。”上述事实，有二原告举示的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，被告的委托代理人举示的《商品房买卖合同》、《房屋交接单》、《6号楼产权证移交记录》、清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》，本院立案庭情况说明，以及二原告与被告的委托代理人的当庭陈述在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，予以采信。本院认为：被告与二原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，被告负责代办房屋权属证书，有双方的陈述在案为凭，本院予以认可。关于被告是否存在逾期办证及逾期天数的问题。双方订立的《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后90日内即2012年1月25日前取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％支付违约金。即如果不是因为被告的原因，致使办理房屋权属证书迟延，则不应该由被告承担违约责任。故被告在负责代办房屋权属证书的情况下应承担因其原因自2012年1月26日起至其将有关购房户办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件止的违约金。本案中，清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》可以证明，被告于2012年5月起已陆续向该所提供购房户的房屋产权登记申请材料，但需补充计划生育证明等材料，到同年6月26日起才陆续受理，并于同年8月初完成了审批手续，2012年12月及2013年1月批量打印了永顺花园1-8号楼194份房屋所有权证。现被告和二原告均未能提供证据证明被告将二原告办理房屋权属证书的资料交给办证部门并已具备办证条件的具体时间，本院根据公平合理原则，结合清流县房屋交易管理所出具的说明，酌定被告提交二原告的办证资料并已具备办证条件的时间为2012年6月26日所在星期的星期五即2012年6月29日。因此，根据二原告的主张，被告应承担2012年1月26日起至2012年6月29日止每日按原告已付款的0.01％支付违约金5490.6元（354，237元×0.01％×155天）。被告主张其是为二原告代办房屋权属证书，代理行为产生的后果应由委托人即二原告承担，无论是否逾期办证，后果均应由二原告承担，于法无据，本院不予支持。被告主张违约金过高，但未能提供证据予以证明，本院不予支持。被告主张二原告的部分诉请超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。二原告已于2013年8月向本院提交了起诉状，本院进行了协调和诉前调解工作，在调解不成的情况下，于2015年4月8日正式立案予以受理，因此，被告主张二原告的部分诉请超过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和第五条的规定，判决如下：一、被告清流永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赖裕新、刘水秀逾期办证违约金5490.6元；二、驳回原告赖裕新、刘水秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取128元，由原告赖裕新、刘水秀负担103元，被告清流永顺房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判员 李连德二〇一五年五月二十五日书记员 魏宇佳 关注微信公众号“”