（2015）闵民五（民）初字第444号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2016-01-04

案件名称

上海海益实业发展有限公司与上海仲宸贸易发展有限公司、上海久裕资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海海益实业发展有限公司,上海仲宸贸易发展有限公司,上海久裕资产经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国担保法》：第十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2015）闵民五（民）初字第444号原告上海海益实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王海明，董事。委托代理人陈晖，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人郭艳萍，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海仲宸贸易发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人吕衡，总经理。被告上海久裕资产经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人奚嘉男，总经理。上列两被告共同委托代理人张唯，上海力帆律师事务所律师。原告上海海益实业发展有限公司（以下简称海益公司）与被告上海仲宸贸易发展有限公司（以下简称仲宸公司）、上海久裕资产经营管理有限公司（以下简称久裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理，依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海益公司的委托代理人陈晖、郭艳萍，及被告仲宸公司、久裕公司共同的委托代理人张唯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海益公司诉称，原告与被告仲宸公司在案外人上海A房地产经纪事务所（以下简称顺仕事务所）的居间介绍下于2014年10月28日在租赁房屋所在地上海市XX路XXX号房屋（以下简称系争房屋）签订了《XX路XXX号租赁合同》，原告将系争房屋整幢出租给被告仲宸公司作宾馆用途，租赁期限自2014年11月1日至2022年10月31日，月租金为10.8万元（人民币，下同），双方还对租金的支付方式、保证金及违约责任等方面作了具体约定。针对该份租赁合同，被告久裕公司提供了担保。租赁期限开始前，原告为了按时交付房屋供被告仲宸公司使用，将房屋内的所有家具办公设备进行了低价处理，为将租赁房屋于租赁期限开始时移交给被告仲宸公司做好了充分准备。然而自租赁期限的第一天（2014年11月1日）起，被告仲宸公司始终未按约将三个月的首期租金及房屋租赁保证金交付给原告。2014年11月间，原告和A事务所多次要求被告仲宸公司支付首期租金及保证金，但被告仲宸公司一再拖延。原告于口头沟通未果的情况下，于2014年11月24日向被告仲宸公司发出《履约催促函》，要求被告仲宸公司在2014年11月28日前将首期租金及保证金汇入原告指定账户，但被告仲宸公司收到函件后未予理睬。2014年12月2日，原告委托律师向被告仲宸公司发出《解除合同律师函》，被告仲宸公司于2014年12月3日接到律师函后立刻联系A事务所要求继续按照原合同履行，原告也本着最大的诚意于2014年12月间通过A事务所与被告仲宸公司多次协商处理此事，但被告仲宸公司仍未向原告支付任何款项，被告仲宸公司至今毫无诚意，致原告遭受经济损失。原告海益公司认为，根据租赁合同第三条第3款的规定：“……逾期三十日支付的，甲方有权解除合同，并视为乙方违约，违约责任见合同第九条”。第九条第2款规定：“如因甲乙双方中一方违约导致本合同解除的，……，另外需赔偿对方一定的经济损失，具体数额见附表”。现被告仲宸公司严重违约，多次协商未果，原告依据租赁合同的约定解除合同的条件，向被告仲宸公司发出《解除合同律师函》，2014年12月3日被告仲宸公司签收了该函件，双方的租赁合同视为解除。现原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定诉诸法院，要求法院判令：1、判令解除原、被告签订的《XX路XXX号租赁合同》；2、被告仲宸公司支付原告合同解除前未付租金10.8万元；3、被告仲宸公司支付原告违约赔偿款19.89万元（自2014年11月1日至2014年12月3日，按照每年220万元的损失除以365天乘以33天计得19.89万元）；4、被告久裕公司对上述合计30.69万元款项承担连带赔偿责任。被告仲宸公司、久裕公司共同辩称，对于第一项诉讼请求，鉴于原告已将系争房屋出租给第三方，双方合同实际已经无法继续履行，故两被告同意原告的第一项诉讼请求，即确认双方的合同解除且对合同解除时间无异议。对于第二项诉讼请求，在签约当日，原告已知晓被告仲宸公司承租用途。而系争房屋无法直接用于宾馆经营需办理变更手续，但原告并未做变更。原告将不符合租赁用途的房屋出租给被告仲宸公司，且原告对此系明知的，在被告仲宸公司的催告下也未配合变更，故合同未实际履行，原告也有过错，故不应由被告仲宸公司承担责任。且租赁合同第2-1条约定，房屋的免租期为2个月，而设立免租期的目的系为承租人装修、规划等需要，故2014年11月至2014年12月为免租期，该期间内，被告仲宸公司本就不应支付租金。原告也称房屋并未实际交付，既然合同约定了免租期，房屋也未实际交付，被告仲宸公司不支付租金合理合法。对于第三项诉讼请求，因该房屋不符合被告仲宸公司的使用目的，被告仲宸公司也未实际承租该房，故被告仲宸公司无违约行为，不存在违约赔偿，无须支付赔偿金。若法院认定被告仲宸公司存在违约，其认为，因原告在被告尚未支付租金的前提下，就将房屋交给被告仲宸公司测量、装修，故视为双方已经通过实际行动改变了合同中关于支付租金的约定。被告仲宸公司在2014年11月内支付租金均无问题。故违约金的起算时间应从2014年12月1日起算。对于违约金的计算标准无异议。对于第四项诉讼请求，因房屋租赁合同中对于被告久裕公司担保的内容并无具体约定，不能确定是对支付租金的担保还是对被告仲宸公司行为的担保，故被告久裕公司不应当承担连带赔偿责任。综上，两被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年10月28日，原告海益公司（作为甲方、出租方）与被告仲宸公司（作为乙方、承租方）、久裕公司（作为丙方、担保方）共同签订了《XX路XXX号租赁合同》，该合同第1-1条约定，甲方将座落于上海市闵行区XX路XXX号房屋（暨本案系争房屋）出租给乙方作宾馆用途，房屋建筑面积为1，542.55平方米。签订合同前，甲方已向乙方出示了该房屋的下列权属证明：房地产权证，编号［沪房地闵字XX第XX号］，并告知乙方该房屋在订立合同前未设定抵押。第2-1条约定，房屋租赁期限自2014年11月1日起至2022年10月31日止（其中免租期为2个月）。第2-2条约定，甲方在收到首期租金及保证金当日将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。第3-1条约定，该房屋月租金为108，000元。第3-3条约定，乙方应于每期租金到期前七日支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付违约金相当于月租金的3%元／日。逾期三十日支付的，甲方有权解除本合同，并视为乙方违约，违约责任见合同第九条。第4-3条约定，乙方逾期一个月支付清水、电、煤、有线、电话、宽带等费用，即视作违约，按合同第九条处理。第8-2条约定，乙方中途擅自退租的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。第9-2条约定，如因甲乙双方中乙方违约导致本合同解除的，双方除结清租金、水电煤等公用事业费、返还房屋（同时恢复房屋交付时的原状）外，另外需赔偿对方一定的经济损失，具体数额见附表。第11-1约定，乙方提供久裕公司为本合同作出担保。合同《附表1：违约责任认定》第3条约定，为保证甲乙双方责任对等，现甲乙双方同意，双方违约责任均为上述一、二条总和（即甲方投资折旧剩余及乙方经营损失费用），具体自2014年11月1日至2015年10月31日，合计为220万元。合同签订后，被告仲宸公司未支付租金及保证金，未领受房屋。2014年11月24日，原告向被告仲宸公司寄送《履约催促函》，告知被告仲宸公司在2014年11月28日前将首期租金及保证金汇入原告公司指定账户，并办理房屋交接手续。被告仲宸公司确认收到上述函件。2014年12月2日，原告向被告仲宸公司寄送《解除合同律师函》，上载因被告仲宸公司逾期支付首期租金及保证金已超过三十日，依据法律规定函告被告仲宸公司解除租赁合同。被告仲宸公司确认收到上述函件。后原告因被告仲宸公司未支付首期租金及保证金，行为存在违约，故以诉称事由起诉来院。现系争房屋已租赁于他人作宾馆之用。庭审中，原、被告一致确认房屋租赁合同于2014年12月3日解除。以上事实，由原告提供的原、被告共同签订的《XX路XXX号租赁合同》、2014年11月24日的《履约催促函》、2014年12月2日的《解除合同律师函》，两被告提供的房地产登记簿等，以及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，本院对上述证据的效力予以确认。对于原告提供的《佣金确认书》，因两被告对该份证据的真实性不予确认，且本院认为该份证据与本案并不存在关联性，故本案中本院对该份证据的证明效力不作认定；对于两被告提供的《告知函》及邮件发送凭证，因原告对于该组证据的的真实性不予确认，且本院认为邮件的收件人无法确认属原告公司员工，两被告对该组证据的真实性无法进一步举证，故本案中本院对该组证据的证明效力不作认定。本院认为，原告与被告仲宸公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现本案中，原告与被告仲宸公司已共同就房屋租赁合同于2014年12月3日解除的事实作出确认，但对合同解除的责任及违约责任的承担持有争议。原告认为，被告仲宸公司始终未按约支付首期租金及租赁保证金，属被告仲宸公司违约致合同解除，故被告仲宸公司应当承担支付首期租金、租赁保证金及违约金的违约责任；被告仲宸公司则认为，原告将不符合租赁用途的房屋出租给被告仲宸公司，经催告下后也未配合变更房屋性质，原告具有过错，被告仲宸公司也未实际使用房屋，故双方合同未实际履行，不应由被告仲宸公司承担违约责任。对此，本院认为，根据本案查明的事实，被告仲宸公司签订房屋租赁合同后既按约支付租金和保证金，也未如期领受房屋，经原告发函催告后仍未支付上述款项及办理房屋交接手续，其行为违反合同的约定。原告就此发函通知被告仲宸公司确认合同解除，具有合同依据。被告仲宸公司应当就其违约行为承担相应的违约责任。被告仲宸公司抗辩，原告出租的房屋不符合其租赁用途，其也未实际承租该房，故其无违约行为，本院认为，双方签订的合同条款中已清楚的列明，签订合同前，原告已将房屋的权属证明向被告仲宸公司进行了出示，且双方签订合同之地即为本案的系争房屋内，由此认为，被告仲宸公司应当知晓包括房屋权利人、场地实际样貌及房屋性质等房屋的基本状况。被告仲宸公司作为经营性主体，在知晓上述房屋的基本状况后，仍与原告签订了房屋租赁合同，表明其已对房屋否符合自身的经营需要作出了评价。再者，原告作为房屋的出租人并不负有对房屋是否能够满足被告仲宸公司的经营活动进行审查的义务，且双方合同中也未将房屋若无法满足经营条件作为出租人承担违约责任的情形。故被告仲宸公司以房屋不符合其自身经营需要、合同未实际履行，故其行为不存在违约的抗辩意见，本院不能认同。关于违约责任的承担，本院认为，房屋租赁合同中已对违约责任作出了明确的约定，自2014年11月1日至2015年10月31日（即违约行为发生当年），以原告房屋投资折旧剩余价值及被告经营损失的总和220万元计算每日的违约金数额为6，027.40元。鉴于被告仲宸公司对于该违约金的计算标准无异议，而该计算标准也符合合同的约定，本院就此确认。故原告主张自2014年11月1日起租当日至2014年12月3日合同解除之日，以上述标准计算得违约金19.89万元，尚属合理，本院不再作出调整。被告仲宸公司认为双方已经通过实际行动改变了合同中关于支付租金的约定，故即便被告仲宸公司需支付违约金，该违约金的起算时间也应当自2014年12月1日起算，因租赁双方并未变更租金的支付时间或方式，上述被告仲宸公司的抗辩意见并不具有事实依据，故本院不予认同。对于原告主张要求被告仲宸公司支付未付的租金10.8万元的诉讼请求，因双方并未实际办理房屋的交接手续，被告仲宸公司未占有使用系争房屋，且本案中，本院已对被告仲宸公司未按约支付租金及领受房屋的违约行为作出了相应的裁决，被告仲宸公司所作出的违约赔偿已经能够弥补原告的实际损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告久裕公司需对被告仲宸公司的债务承担连带赔偿责任之诉讼请求，被告久裕公司抗辩，因担保的内容并无具体约定，也不能确定是对支付租金的担保还是对被告仲宸公司行为的担保，故被告久裕公司不应当承担连带赔偿责任。本院认为，系争房屋租赁合同中，被告久裕公司已明确作出了为被告仲宸公司作出担保的意思表示，但未对保证方式作出约定，故按照担保法第十九条的规定，应认定为连带保证责任。被告的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不能认同。故本案中，被告久裕公司应当在本院认定的被告仲宸公司需支付的19.89万元违约金的范围内对原告承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海海益实业发展有限公司与被告上海仲宸贸易发展有限公司于2014年10月28日就上海市闵行区XX路XXX号房屋签订的《XX路XXX号租赁合同》于2014年12月3日解除；二、被告上海仲宸贸易发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海海益实业发展有限公司违约金人民币198，900元；三、被告上海久裕资产经营管理有限公司对上述判决主文第一条所确定的被告上海仲宸贸易发展有限公司的债务向原告上海海益实业发展有限公司承担连带责任；四、驳回原告上海海益实业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，903.50元，减半收取计人民币2，951.75元，由原告上海海益实业发展有限公司负担人民币元951.75元，由被告上海仲宸贸易发展有限公司、上海久裕资产经营管理有限公司共同负担人民币2，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　周　颖二〇一五年五月二十五日书　记　员　周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任关注微信公众号“”