（2014）京民初字第2703号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-26
案件名称
单珺与顾志良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
单珺,顾志良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2014）京民初字第2703号原告单珺。委托代理人周兰萍，镇江市经济法律服务所法律工作者。被告顾志良。原告单珺诉被告顾志良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，在适用简易程序审理过程中发现该案案情复杂，遂依法裁定转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周兰萍，被告单珺均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年3月29日订立了一份房地产租赁合同，约定原告承租被告位于镇江市环城路某房屋，其中包含地下室，租赁期限至2017年4月30日。经被告同意后，原告又将该上述房屋转租给第三方使用，2012年8月15日，因该房屋地下室严重漏水，第三方无奈将地下室返还给原告，原告将地下室钥匙交付被告，要求被告及时维修，但被告一直拖延不办。后被告擅自将地下室重复出租给案外人马杰使用。综上，其认为被告未能保证房屋的可使用性，又擅自将地下室重复出租他人，严重违约，故诉至法院，请求：1、判令被告返还其未能使用地下室的租金3万元；2、解除双方于2012年3月29日签订的房屋租赁合同，同时判令被告支付其违约金5万元；3、判令被告返还其未能实际使用房屋的租金83330元。被告辩称：其与原告签订的租赁合同期限为五年，其已将租赁地下室交付原告使用，租金期内是原告自己不用地下室将地下室返还被告，故其不存在违约行为。现原告起诉是因为原告自己不愿意继续承租该房屋，实质的违约方应为原告，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、2012年3月29日，原、被告签订一份《房地产租赁契约》，约定被告将其位于镇江市京口区梦溪路某房屋出租给原告，租赁期限自2012年3月29日至2017年4月30日，租金每年20万元。同时，该合同第九条第（二）项约定，如在使用期间房屋漏水，由乙方（原告）负责维修并付款，第（三）项约定，甲（被告）、乙（原告）双方单方面终止本租赁契约，需赔偿对方人民币壹拾万元整。同日，双方签订一份《转租同意书》，被告同意原告将上述涉案房屋转租给案外人上海克莉丝汀食品有限公司镇江分公司（以下简称克莉丝汀公司）。2014年4月1日，原告与案外人克莉丝汀公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋转租给案外人克莉丝汀公司，随即该房屋交付案外人克莉丝汀公司使用。2012年4月12日、2013年3月27日、2014年4月15日，原告分别给付原告当年的房屋租金20万元，租金交付至2015年4月30日。2、2012年8月15日，原告向本院提交一份原、被告（均作为甲方）和案外人克莉丝汀公司（乙方）签订的《房屋租赁合同补充协议》，主要内容为：一、案外人克莉丝汀公司因租赁房屋中地下室部分渗漏水，并且其不需使用该部分，其将地下室归还甲方所有，乙方在一楼与地下室楼梯处进行封隔；二、此后地下室部分在租赁期内，凡涉及该地下室的所有事宜，由甲方自理，与乙方无关，本协议不影响原合同的租期、租金。被告向本院提交了一份被告（甲方）和案外人克莉丝汀公司（乙方）签订的《房屋租赁合同补充协议》，内容和原告提交的协议内容、时间均一致，但合同的当事人为被告和案外人克莉丝汀公司，无原告。随后，原告将涉案房屋地下室钥匙交付被告，被告对地下室漏水问题进行了维修，后于2014年9月16日将涉案地下室出租给了案外人马某，每月租金500元，目前被告与案外人马某已解除了上述租赁合同，地下室处于被告控制之下。3、2014年11月份，案外人克莉丝汀公司向原告提出解除房屋租赁合同，双方于2014年11月30日解除了双方2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》。就提前解除合同，案外人克莉丝汀公司以未实际使用租赁房屋期间的租金抵作违约金，向原告承担了违约责任。上述事实，有双方当事人当庭陈述、租赁合同、收条、房屋所有权证等证据材料在卷佐证。本院认为：1、原告与被告签订的房屋租赁合同，系其双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同内容合法有效，双方均应依照合同约定全面、适当的履行各自义务。该合同期限届满至2017年4月30日，原告诉讼中要求解除合同，被告亦表示同意，本院准许。2、原、被告各自向本院提交的《房屋租赁合同补充协议》，合同当事人虽不完全一致，但均有被告（甲方）和案外人克莉丝汀公司（乙方），可以认定被告确为该补充协议的当事人之一。合同中明确约定“案外人克莉丝汀公司因租赁房屋中地下室部分渗漏水，并且其不需使用该部分，其将地下室归还甲方所有”、“本协议不影响原合同的租期、租金”，结合本案中涉案房屋的实际使用人为案外人克莉丝汀公司，加之2012年8月份，原告即将该涉案地下室钥匙交付被告，直到其2014年11月25日向本院起诉，期间亦未向被告主张行使对涉案地下室的使用权，可以认定案外人克莉丝汀公司将地下室返还给了被告，原告对此同意或未予表示反对，故被告在2014年9月16日再将涉案地下室出租给案外人马某并不违约，原告起诉要求被告支付5万元违约金的诉讼请求本院依法不予支持。3、关于原告诉请要求被告返还其地下室未能使用的租金3万元及未实际使用房屋的租金83330元，因地下室由案外人克莉丝汀公司返还被告，原告并未提出异议，《房屋租赁合同补充协议》亦明确约定不影响原合同的租期、租金，故原告要求被告返还其地下室未使用租金的请求无事实及法律依据，本院不予支持。除地下室部分外，地上房屋的钥匙由原告掌握，房屋亦处于原告控制之下，在合同租赁期限内，承租人即原告是否使用承租房屋均是其行使权利的方式，亦应当按照租赁合同的约定支付房租，庭审中其未提交相关证据证实被告对其正常使用房屋的权利存在阻扰、干涉的情况，故原告要求被告返还地上房屋未实际使用期间房租的请求依法亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告单珺与被告顾志良2012年3月29日签订的《房地产租赁契约》；二、驳回原告单珺的其它诉讼请求。案件受理费3566元，原告单珺承担2566元，被告顾志良承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院。审 判 长 韦 雷代理审判员 兰 欢代理审判员 尹星懿二〇一五年五月二十五日书 记 员 魏晓虹（上诉须知）附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除全然可以解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。3《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：