（2015）沪一中民二（民）终字第988号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-06
案件名称
贾静华诉倪高鑫等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾静华,倪高鑫,范丽梅,倪某某,赵卫东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第988号上诉人（原审被告）贾静华。委托代理人ＸＸ霏，北京长安（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）倪高鑫。被上诉人（原审原告）范丽梅。被上诉人（原审原告）倪某某。法定代理人倪高鑫（系倪某某父亲），身份事项同上。法定代理人范丽梅（系倪某某母亲），身份事项同上。上述三被上诉人之共同委托代理人赵建平，上海市金石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵卫东。上诉人贾静华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第37124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院认定，2013年6月29日，赵卫东、贾静华共同至上海甲房地产经纪事务所（以下简称“中介公司”）处并经中介公司居间介绍签订《购房定金合同》（以下简称“《定金合同》”）一份，约定倪高鑫向赵卫东购买上海市某区乙路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋（以下简称“系争房屋”），总房价款为人民币130万元（以下币种均为人民币），总房价款包括维修基金、固定装修、设施；系争房屋的所有设备保持原状；倪高鑫于签订《定金合同》时支付5万元作为定金，于2013年7月3日前签订买卖合同当日支付70万元，于2013年11月30日前交易过户当日支付54万元，于系争房屋交割（结清水电煤、物业等费用后）当日支付尾款1万元；系争房屋交易过户时间为款项到当日前，房屋交割时间为所有款项到日内；税费由赵卫东、倪高鑫依法各自承担；本合同生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同所述的总房价款的百分之二十向守约方支付违约金及向中介公司支付本协议所述总房价款百分之二的佣金；若系争房屋上有户口，则赵卫东应于本合同签订后120日内办理户口迁出手续，否则，每逾期一日，按照总房价款的万分之五向倪高鑫支付违约金，直至原户口迁出时止。签署《定金合同》当日，倪高鑫向赵卫东支付定金2万元，并由赵卫东出具相应的《定金收条》。2013年6月30日，赵卫东、贾静华至中介公司处由赵卫东与倪高鑫、范丽梅、倪某某签署了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），《买卖合同》约定：倪高鑫、范丽梅、倪某某向赵卫东购买系争房屋，转让总价为90万元；双方确认，在2013年11月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；倪高鑫、范丽梅、倪某某于2013年6月29日支付定金5万元，于2013年7月3日前支付一期房价款70万元，于2013年11月30日支付15万元；系争房屋有抵押信息，具体内容至房地产登记机构查阅登记簿；……。2013年6月30日，倪高鑫向赵卫东支付定金3万元及70万元，并由赵卫东出具相应的收款凭证。2013年7月25日，贾静华与赵卫东登记离婚，在《自愿离婚协议书》中约定：双方婚后未生育子女；系争房屋归赵卫东所有，位于上海市某区丙路＊＊＊弄＊＊＊号501室的房屋（以下简称“501室房屋”）归贾静华及刘某某所有；双方婚后无共同债务。2013年8月4日，贾静华与案外人郑某签署《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给郑某，租期为2013年8月5日起至2014年2月4日止，每月租金为1，500元，租金为三个月一付；贾静华收取了三个月的房租。2013年8月18日，倪高鑫、赵卫东、贾静华及中介公司的工作人员陆某某一起去银行，由倪高鑫从银行中取款54万元交由赵卫东，再一起至某银行处陪同赵卫东将54万元存入赵卫东某银行的账户，并由赵卫东出具相应的《预付房款收据》，同日，贾静华将187，000元存入赵卫东某银行的账户；但事后赵卫东并未用上述款项归还某银行的贷款；当日，因贾静华的债权人追债至某银行而引发贾静华、赵卫东与债权人之间的纠纷，赵卫东当场以丈夫的身份自居以保护贾静华。2013年8月19日，赵卫东等将系争房屋交倪高鑫等使用。2013年9月7日，买卖双方共同至上海市浦东新区房地产交易中心欲办理系争房屋的产权过户手续，倪高鑫等缴纳了契税，贾静华替赵卫东缴纳了营业税、其他个人所得税等，赵卫东在办理产权过户手续的有关文件上签字，之后即离开上海市浦东新区房地产交易中心，不知去向，倪高鑫等与赵卫东因此未能办理完成系争房屋的产权过户手续。出具日期为2013年9月7日的《销售不动产统一发票（代开）发票联》上显示：系争房屋的售房款为90万元。原审另查明，2005年11月11日，赵卫东、贾静华与家人因位于上海市某区某村某宅9号的原住房动迁而签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》；赵卫东、贾静华及案外人刘某某于2008年8月26日签署《配套商品房供应单》，动迁购置501室房屋。2013年7月27日，贾静华与韩某甲签订《房地产买卖协议》，约定以总房价款1，785，000元的价格出售501室房屋；2013年8月8日，赵卫东、贾静华及刘某某作为卖售人与作为买受人的韩某甲、韩某乙签订《上海市房地产买卖合同》，将501室房屋以160万元的价格出售给韩某甲、韩某乙；2013年9月25日，501室房屋的产权经核准登记于韩某甲、韩某乙的名下。某银行股份有限公司于2014年1月7日出具《贷款情况说明》，主要内容为：某银行客户赵卫东的消费易贷款截止至2014年1月7日结清本息共需735，468.35元，确切结清金额以贷款结清当日为准。原审审理中，倪高鑫、范丽梅、倪某某共同提起诉讼，请求判令赵卫东、贾静华向某银行归还贷款72万元、涤除系争房屋上的抵押（登记）并协助倪高鑫、范丽梅、倪某某办理系争房屋的（产权）过户手续，将系争房屋的产权过户给倪高鑫、范丽梅、倪某某。赵卫东未作答辩。贾静华辩称：不同意倪高鑫、范丽梅、倪某某的诉讼请求，要求驳回其对贾静华的起诉。原审法院认定，《定金合同》与《买卖合同》中关于系争房屋的总房价约定不一，而双方实际是按《定金合同》约定的总房价130万元履行，故认定买卖双方关于系争房屋总房价的真实约定应为130万元，双方关于总房价为130万元及《买卖合同》中其他的约定内容，均系倪高鑫、范丽梅、倪某某与赵卫东真实意思的表示，且不违反国家强制性的法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。本案争议的焦点在于贾静华是否必须与赵卫东共同归还系争房屋上的债权人为某银行的抵押借款并涤除系争房屋上的相应抵押登记。原审认为，贾静华应当与赵卫东共同承担归还系争房屋上的债权人为某银行的抵押借款及涤除系争房屋上的相应抵押登记的义务。理由为：一、贾静华对外作为赵卫东的妻子与赵卫东共同全程参与了与倪高鑫、范丽梅、倪某某签署《定金合同》、《买卖合同》、收取定金和房款、至某银行存款、办理审税手续及准备办理产权过户手续等活动，贾静华并未举证证明曾向倪高鑫、范丽梅、倪某某表明贾静华与赵卫东已经离婚或贾静华与赵卫东另有夫妻财产分割、夫妻债务分担等约定。倪高鑫、范丽梅、倪某某有理由相信，贾静华与赵卫东系夫妻，倪高鑫、范丽梅、倪某某支付给赵卫东的房款，就是贾静华、赵卫东的夫妻共同财产。二、贾静华于2013年8月18日陪同赵卫东收取倪高鑫、范丽梅、倪某某房款54万元，又陪同赵卫东将54万元存入赵卫东名下的贷款银行即某银行账户，并自行存入上述银行账户187，000元；当日，因贾静华的债权人追债至某银行而引发贾静华、赵卫东与债权人之间的纠纷，赵卫东当场以丈夫的身份自居以保护贾静华。贾静华、赵卫东的上述行为向倪高鑫、范丽梅、倪某某进一步表明，贾静华与赵卫东系夫妻关系，两人在经济上不分彼此，对外共同收取钱款并共同承担债务。三、倪高鑫、范丽梅、倪某某与赵卫东签署《定金合同》及《买卖合同》的时间分别为2013年6月29日、2013年6月30日，赵卫东与贾静华登记离婚的时间为2013年7月25日，签署《定金合同》及《买卖合同》时贾静华与赵卫东尚未离婚，贾静华陪同赵卫东签署了上述两份合同，且自2013年7月25日起贾静华并未举证证明曾明确告知贾静华与赵卫东离婚之事，故贾静华应对赵卫东因履行上述合同产生的债务承担共同责任。四、系争房屋上的债权人为某银行的抵押借款产生于贾静华与赵卫东夫妻关系存续期间，贾静华与赵卫东在《自愿离婚协议书》上的“双方婚后无共同债务”的约定及“系争房屋归赵卫东所有，501室房屋归贾静华及刘某某所有”的约定，系贾静华、赵卫东之间的约定，不能对抗不知情的包括倪高鑫、范丽梅、倪某某及系争房屋的抵押债权人在内的其他人。五、501室房屋系贾静华、赵卫东、刘某某共同动迁所得，出售501室所得房款应为贾静华、赵卫东、刘某某共同所有，正如上文所述，贾静华与赵卫东在《自愿离婚协议书》上的“系争房屋归赵卫东所有，501室房屋归贾静华及刘某某所有”约定系贾静华与赵卫东两人之间的约定，不能对抗不知情的倪高鑫、范丽梅、倪某某。综上，倪高鑫、范丽梅、倪某某已经支付系争房屋的购房款129万元，也于2013年8月19日入住系争房屋，赵卫东、贾静华应共同还清系争房屋上债权人为某银行的抵押借款并涤除系争房屋上的相应抵押登记，赵卫东还应还清系争房屋上的其他抵押借款、涤除其他相应抵押登记，并协助倪高鑫、范丽梅、倪某某办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋的产权人由赵卫东变更为倪高鑫、范丽梅、倪某某。倪高鑫、范丽梅、倪某某要求判令赵卫东、贾静华向某银行归还贷款72万元、涤除系争房屋的抵押（登记）并要求赵卫东协助倪高鑫、范丽梅、倪某某办理系争房屋上的（产权）过户手续，将系争房屋的产权过户给倪高鑫、范丽梅、倪某某的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。倪高鑫、范丽梅、倪某某在办理完毕系争房屋的产权过户手续后应将剩余房款1万元支付给赵卫东、贾静华。赵卫东经法院公告传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。原审法院审理后于二〇一四年十月二十六日作出判决：一、赵卫东、贾静华于判决生效之日起十日内还清位于上海市某区乙路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋上的某银行股份有限公司上海外高桥保税区支行的抵押借款、涤除上述房屋上相应的抵押登记，赵卫东于判决生效之日起十日内还清上述房屋上的其他抵押借款、涤除其他抵押登记，并协助倪高鑫、范丽梅、倪某某办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由赵卫东变更为倪高鑫、范丽梅、倪某某；二、倪高鑫、范丽梅、倪某某在与赵卫东办理完毕上海市某区乙路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋的产权过户手续后五日内支付赵卫东、贾静华剩余房款1万元。负有给付金钱义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，500元，保全费5，000元，公告费820元，共计22，320元，由赵卫东、贾静华共同负担。判决后，贾静华不服，上诉于本院称：赵卫东为系争房屋产权人，《定金合同》及《买卖合同》均系赵卫东与倪高鑫、范丽梅、倪某某所签订，贾静华并非买卖合同的当事人，贾静华有无参与房屋买卖过程或者接受委托代为签订租房合同，以及是否存在债权人追债、赵卫东是否以丈夫身份保护贾静华等，均与本案房屋买卖合同纠纷无关，亦不足以对抗赵卫东与贾静华登记离婚之事实。在系争房屋买卖合同履行完毕前，贾静华与赵卫东已登记离婚，双方明确约定系争房屋归赵卫东所有，倪高鑫、范丽梅、倪某某已支付的购房款，按照贾静华与赵卫东的约定，已全部归赵卫东所有，贾静华并未实际享有上述售房款，系争房屋买卖与贾静华无关。系争房屋上的购房贷款早已清偿完毕，贾静华对赵卫东新发生的消费性贷款并不清楚，且赵卫东已将归还某银行消费易贷款的款项打入某银行账户内，贾静华认为相应的贷款已经归还，贾静华不负有归还某银行消费易贷款并涤除相应抵押权登记的义务，对于赵卫东承担上述义务，贾静华没有意见，故上诉请求维持原审判决第二项，撤销第一项，改判贾静华不负有归还某银行消费易贷款并涤除相应抵押权登记的义务。被上诉人倪高鑫、范丽梅、倪某某共同辩称：不同意贾静华的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人赵卫东未具答辩意见。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋取得于赵卫东与贾静华婚姻关系存续期间，产权虽登记在赵卫东一人名下，但贾静华、赵卫东并未提供具有公示公信效力的能对抗第三人的关于系争房屋归赵卫东一人所有的证据，应认定系争房屋于签订《定金合同》、《买卖合同》时属赵卫东、贾静华夫妻共同财产，《定金合同》及《买卖合同》虽以赵卫东名义签订，贾静华全程参与《定金合同》及《买卖合同》的签订，并未提出异议，应视为贾静华同意以赵卫东的名义处分本案系争房屋，系争房屋买卖合同履行过程中发生的债务，应属贾静华、赵卫东夫妻共同债务，应由贾静华、赵卫东共同负担。虽然贾静华、赵卫东于2013年7月25日登记离婚，并约定系争房屋归赵卫东所有，但在未征得系争房屋买卖合同相对人倪高鑫、范丽梅、倪某某同意的情况下，上述约定应属贾静华、赵卫东夫妻间之内部约定，不产生对抗善意第三人之法律效果，亦并不产生免除贾静华履行系争房屋买卖合同之债的义务。赵卫东、贾静华虽将一定款项汇入赵卫东名下的某银行账户，但未归还某银行贷款并涤除对应之抵押登记，现《买卖合同》约定的办理系争房屋产权过户手续的期限已届满，赵卫东、贾静华负有消除系争房屋产权变更手续障碍并继续履行合同之义务，故原审法院判令赵卫东、贾静华共同清偿系争房屋上某银行股份有限公司上海外高桥保税区支行的抵押借款，涤除系争房屋上相应的抵押登记，符合法律规定，本院予以维持。贾静华的上诉意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币16，500元，公告费人民币500元，两项合计17，000元，由上诉人贾静华负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年五月二十五日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”