（2014）碚法民初字第00496号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-07-01

案件名称

王化坤与张勇、重庆众居房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市北碚区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王化坤,张勇,重庆众居房屋经纪有限公司,王洪

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

仿宋重庆市北碚区人民法院民事判决书（2014）碚法民初字第00496号原告王化坤，男，汉族，1961年11月9日出生，住重庆市綦江县。委托代理人杨方洪，重庆大新律师事务所律师。被告张勇，男，汉族，1982年6月24日出生，住重庆市北碚区。委托代理人侯成强，北京金开（重庆）律师事务所律师。第三人重庆众居房屋经纪有限公司，住所地重庆市北碚区静宁路13号，组织机构代码06053594-7。法定代表人何坤锋，该公司经理。第三人王洪，女，汉族，1985年2月1日出生，��重庆市北碚区。原告王化坤诉被告张勇、第三人重庆众居房屋经纪有限公司（以下简称众居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军独任审判，适用简易程序于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告王化坤的委托代理人杨方洪，被告张勇及其委托代理人侯成强、第三人众居公司的法定代表人赵晓辉到庭参加诉讼。之后本案依法转为普通程序，组成合议庭。本院依法追加王洪为第三人参加诉讼，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告王化坤的委托代理人杨方洪，被告张勇，第三人众居公司的法定代表人何坤锋，第三人王洪到庭参加诉讼。审理在，双方申请和解期十个半月进行和解，逾期未达成和解协议。本案现已审理终结。原告王化坤诉称，王化坤系王钱杰之父，王洪系王钱杰之姐。王钱杰需购买张勇坐落于北碚区××路××号×单元×-×房��用于自己居住。2013年11月15日，张勇和王钱杰在王洪陪同下到众居公司签订房屋买卖合同。由于王钱杰当天没有带身份证，众居公司为了促成双方合同的签订，就与张勇、王钱杰和王洪协商，以王洪的名义与张勇、众居公司签订《房地产买卖合同》，以后签订正式房屋买卖合同和办理房屋按揭等手续时，再由张勇与王钱杰签。当事几方全部认同后，张勇、王洪和众居公司于当日在众居公司住所地签订了《房地产买卖合同》，张勇收了王洪购房定金20000元。张勇为了解除所卖房屋的抵押，要求王钱杰再给付70000元。2013年11月26日，王钱杰通过其姐王洪的银行卡又转了70000元给张勇用于解除房屋抵押。张勇出具收条载明是订金70000元。2013年11月28日，重庆峻嵘投资咨询服务有限公司受理了王钱杰办理位于北碚区××路××号×单元×-×房屋的按揭贷款事宜并收取了相应费用。尔后，张勇、王钱杰在正式的《重庆市房地产买卖合同》和办理房屋按揭相应手续上署名。在办理房屋按揭等手续的过程中，王钱杰于2013年12月7日因交通事故经抢救无效死亡。鉴于王钱杰死亡，王钱杰与张勇之间的房屋买卖合同不能继续履行，王钱杰之姐王洪及时告知了张勇。经多次要求张勇返还买房购房款90000元未果。王化坤要求解除王钱杰以王洪的名义于2013年11月15日与张勇、众居公司签订的《房地产买卖合同》，解除张勇、王钱杰签订的《重庆市房地产买卖合同》，要求张勇返还王化坤之子王钱杰购买张勇坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋支付的购房款90000元。被告张勇辩称，王化坤起诉状中所陈述的事实属实，但是在原诉状及增加诉讼请求没有阐明有关的法律依据和理由，因此法庭应当驳回王化坤的诉讼请求。第三人众居公司辩称，王化坤起诉状中所��述的事实属实，王钱杰没有带身份证就借王洪的名义与张勇和我公司签订了《房地产买卖合同》，实际的买房人是王钱杰。之后张勇与王钱杰协商为解除所卖房屋抵押就由王钱杰再支付张勇70000元，王钱杰就支付了张勇70000元解除了房屋抵押。之后在办理房屋按揭的过程中王钱杰死亡。众居公司同意解除王钱杰以王洪的名义与张勇和我公司签订的《房地产买卖合同》。我们清楚解除合同的后果。王钱杰与张勇签订的《重庆市房地产买卖合同》是否应该解除与我公司无关。王化坤要求张勇返还购房款90000元与我公司无关。第三人王洪辩称，王化坤在起诉状中所述属实。我没有买张勇的房屋，是王钱杰购买的张勇的房屋，王钱杰已经死了，合同无法履行，张勇应返还王化坤购房款90000元，解除王钱杰以王洪的名义与张勇、众居公司签订的《房地产买卖合同》，解除王钱��与张勇签订的《重庆市房地产买卖合同》。经审理查明，王化坤与张贤会原系夫妻关系，生育一女一子：女王洪、子王钱杰。王钱杰为未婚。坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋于2011年12月19日取得房地产权证，登记的权利人为张勇。2013年11月15日，张勇（甲方，转让方）与王洪（乙方，受让方）、众居公司（丙方，居间方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋及其附属设施（建筑面积64.93平方米）以总价款314000元出售给乙方，转让所涉甲乙双方相关费用及所有税费由乙方独自承担，此房交易前未缴清的费用由甲方承担。该合同第三条约定：乙方于2013年11月15日向甲方交付购房定金20000元（该定金在房屋转让时充当房款），该房屋的产权证、国土证（暂交丙方代管，丙方于该房屋产权过户当日将其转交于甲方，甲方收��金后不得再将该房屋转让给他人或不转让给乙方，乙方不得改变购买该房屋意向。该合同第四条约定：甲乙双方约定乙方办理二手房按揭贷款，甲乙双方于银行审批通过之同起三个工作日内到有关部门办理房屋权属转让相关手续。甲方于收到该房的银行按揭款后的第二个工作日将该房屋交由乙方使用。该合同第五条约定：基于丙方的居间服务在本合同签订时已经完成，甲、乙双方须在签订本合同时，以现金方式支付丙方应收取的中介佣金6300元，其中甲方承担0元，乙方承担6300元，该合同第六条约定：乙方于产权过户当日支付11万元给甲方（含已付定金），余下20万元由乙方按揭贷款银行一次性支付给甲方，尾款4000元在移交房屋时支付给甲方。该合同第七条约定：甲方同意乙方办理二手房按揭贷款，甲、乙双方须积极协助丙方办理按揭贷款相关手续，并于签订本合同之日起三个工作日内提供齐全按揭贷款所需的各种资料与证明，并保证上述文件真实、合法、有效，乙方确认自己在各银行无不良信用记录。该合同第十二条约定：1、若甲方或者乙方违背本合同，违约方除补偿由此带来的一切损失外，还要支付违约金总房款的百分之二十给对方。若甲方或者乙方违约，违约方另须支付成交价3%的佣金给丙方。2、若银行贷款审批不能通过，则甲乙丙三方均不承担违约责任，本合同自动解除。补充条款约定：由于甲方目前的房产证处于银行抵押状态，现承诺于2013年12月15日之前自行解除抵押登记。同日，张勇出具定金收条1张，载明：今收到王洪交来购买位于北碚区××路××号×单元×-×房屋定金20000元。同日，王钱杰、张勇到涉案房屋处清点物品，并形成物品清单。该物品清单载明：电美的热水器1台、气灶1台、新飞冰箱1台、电视1台、沙发1张。王钱杰、张勇在物品清单上签字。2013年11月26日，张勇出具收条1张，载明：今收到王洪购买北碚区××路××号×单元×-×购房款第二次补交订金70000元。张勇到涉案房屋抵押银行交了贷款，并办理了涉案房屋解除抵押登记手续。之后，张勇（甲方，卖方）与王钱杰（乙方，买方）签订了《重庆市房地产买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋以成交价格314000元出售给乙方。该合同为打印的格式合同，其中付款期限及移交房地产时间、违约责任计算标准、争议的解决方式等条款中空格处未填写内容。该合同未履行。王钱杰办理按揭贷款的资料已经完善，尚未交到银行。张贤会于2012年4月12日死亡。王钱杰于2013年12月7日因交通事故死亡。现涉案房屋尚未交付。审理中，王化坤举示了手机录音和录音光盘、录音整理资料，该录音整理��料载明：赵晓辉：头回不是那个，头回王钱杰撒，不是你们那个银行那边，不是要取证撒。张勇：嗯。赵晓辉：你们没得楞个多钱，王钱杰他帮你拿了柒万块帮你解押撒，是不是吗？张勇：对头。赵晓辉：是楞个的，当时那个钱，反正你也晓得是借他姐姐的钱。张勇：（点头）赵晓辉：因为王钱杰包括他的那个定金，和不是帮你还款解押那个钱都是借他姐姐的。王化坤陈述：2013年12月，在第三人众居公司办公室有赵晓辉、张勇、张勇的前妻、张勇的父亲、王洪、王洪的丈夫、傅某某在场时录的音，是王洪录的音。在第一次开庭时张勇质证认为对录音的真实性和王化坤的陈述无异议，录音整理资料和录音有一些不吻合，比如记录上有张勇的点头，录音是不可能录下来的。众居公司质证认为：对录音真实性无异议。录音资料与录音相吻合。是众居公司的赵晓辉约双方��众居公司的办公室协商。在第二次开庭时王洪质证认为：该录音是我录的，对王化坤的陈述无异议，该录音内容与录音整理资料内容相符。张勇陈述：录音中听得出我、我前妻和我父亲，赵晓辉的声音，王洪和王洪的丈夫、傅某某的声音听不出来。录音中我听得出声音的这几个人其说话的内容与录音整理资料中说话人及其说话内容是相符的，我不知道在录音。录音整理资料中红体字反映出来的赵晓辉与张勇的对话是我与赵晓辉的对话内容，但是录音不能反映出我点了头。第二次开庭时，第三人众居公司申请证人傅某某出庭作证，傅某某证明：张勇是在网上发布的卖房的信息，是王钱杰用手机给我打的电话说我有没有房源介绍给他，他说他要买房子。王钱杰是通过我的朋友找到我的电话。我说有，给他找几套。打电话是2013年打的具体时间记不清了，之后我带他到团山堡看了两套房子，看这两套房子只有我和王钱杰两个人，他没看起说太老了。我问他买房子做什么，他说用来做婚房。之后我问他三O八附近张家沟有套房子，只是位置有点偏，房子有点新，问他愿不愿意去看，他说去看一下。但他说他正在上班去不了，让他姐姐去看一下，我就说可以，还是本人去看一下最好。然后第二天中午我和王钱杰的姐姐王洪、王钱杰的姐夫一起去看的张勇的房屋，房屋在四楼，看了之后他们说可以。之后隔了一天王钱杰和我一起去看了张勇的房屋，他问了价格、首付可以接受，他同意买这套房屋。张勇的房屋就是三O八附近张家沟那套房子。去看的时候，该房屋有人租，看房屋的时候张勇不在，租房的人在。张勇打的电话给租户，租户开的门看房。王钱杰问我房屋的价格还有没得少，我就说我跟业主打电话沟通，王钱杰看房的当天我与张��的父亲联系谈房屋价格，没有谈下来，第二天张勇的父亲打电话给我说愿意少1、2万，我就打电话问王钱杰对方少价了你要不要，王钱杰说可以，我就问他们什么时候有空，王钱杰说中午有空，我说可以，就约张勇的父亲和王钱杰中午来签合同。在众居公司静宁路13号办公室，我、赵晓辉、王洪、王洪的丈夫、王钱杰、张勇、张勇的父亲、还有一个女的在场。王钱杰问还能不能再少点，我说我去问一下，我就去问了张勇能不能再少点，张勇说已经在电话中说好了，不能少了。其他人也说了的，具体说的什么记不清了。赵晓辉把合同拟好后要求买卖双方拿身份证，张勇拿了身份证、房产证、户口本，王钱杰直接从工作地点过来的，摸了下包说没有带身份证，他问他姐姐有没有身份证，他姐姐说有，他说我姐姐能不能帮我代签，赵晓辉说这个没得撒子得只是房屋买卖定��合同，银行按揭本人还要去，然后王洪就与张勇签的合同。签合同之后，我听说买方要去取钱交定金，具体取钱和交定金的情况我不清楚。张勇的房子是王钱杰买的。交了定金后，赵晓辉喊我陪他们去点物品清单，我就和张勇、王钱杰到张勇的房屋内清点了物品，写了张清单，清单上王钱杰和张勇签了字，等待房屋过户。隔了几天，张勇和张勇的父亲打电话给我说他们在银行办的按揭贷款买的房需要解押，但是钱不够。我说合同上没有说解押的事。他给我说好话，喊我给王钱杰说能不能拿70000元出来帮他们解押，早点把房产证拿出来。我说这个事情不好说，之前为什么不提，有点为难，我说帮他们问哈。我就跟赵晓辉说了。我打电话给王钱杰说张勇要求他们拿钱协助解押，王钱杰当时没有同意。之后张勇又打电话问我，我就又问王钱杰，王钱杰说钱不够，要凑两天��隔了几天，王钱杰说钱凑够了。我就跟张勇打电话说这边同意了。之后张勇打电话给我，约时间到银行去解押。然后我、张勇、王洪到银行去，王洪取了70000元交给张勇，张勇出的收条。我看收条上写的是王洪购买，我说不对头。之后张勇就把收条撕了又写了张收条，我没看内容。然后我陪张勇和另外一个女的去办的解押，王洪没去，张勇把钱交给建行北碚支行。之后王洪给我打电话说他们房子不要了，我问为什么不要，她说她弟弟去世了，不能完成后面的交易了，能不能找卖方来协商一下。我就给赵晓辉打电话把王洪说的情况告诉他，然后赵晓辉就打电话约双方到众居公司办公室来协商，是2013年协商的，在场的有张勇、张勇的父亲、张勇那边的一个女的、赵晓辉、我、王洪、王洪的丈夫。赵晓辉说房屋是王钱杰买的，现在人已经死了，让双方协商钱能不能退给��方家属。买方家属愿意赔偿张勇租金损失费，当时赵晓辉问了张勇房子是王钱杰买的，张勇说是，但是最初一直是张勇的父亲在说，最后双方没有谈拢，之后我们又约双方来协商，但是张勇没来就没有协商成。其他情况就不清楚了。我带人去看房和清点物品的时候知道张勇的房屋是出租给他人的，但是一直到王钱杰死了，约双方来协商退定金的时候才听张勇说他租房的人已经退房了，要求买方这边赔偿租金损失。经质证，王化坤、众居公司、王洪对证人证言的真实性均无异议。张勇对证人证言的真实性无异议，对众居公司第二次协调的情况不清楚，第一次在众居公司协商的时候已经达成协议，并且王洪的老公已经将协议打印出来，买方要赔偿我们从2013年12月1日至房屋卖出之日止每月500元的租金，当时没有签，我们拿回去看，隔了几天买方就反悔了。买方具体写的谁记不清了。审理中，在第一次开庭时王化坤、张勇、众居公司先均表示是王钱杰借王洪的名义与张勇和第三人签订《房地产买卖合同》，该房屋的实际买房人是王钱杰。之后，张勇认为收条只能证明张勇收到王洪的定金20000元和订金70000元。张勇又陈述认可诉状中的所诉的事实，但实际上是确实王洪支付的70000元，收据也是向王洪出具的。之后又表示因为第一份合同是王洪与张勇签订的，因此张勇认为本次实际购房人是王洪，且由王洪支付了两份定金，签第二份合同是为了办理贷款，因此借用了王钱杰的名义来签的第二份合同。合同借什么人的名义签订是一回事，合同的实际履行又是另外一回事，我们认可王钱杰以王洪的名义签订合同，但是我们也认为实际购房人是王洪。说王钱杰以王洪的名义签订合同只是方便办理贷款。之后再陈述：我们认可签订两份合同，��两份合同就是《房地产买卖合同》和《重庆市房地产买卖合同》。但正如王化坤认为一份合同是王钱杰以王洪的名义签订的合同就是指《房地产买卖合同》，另一份合同也可能是王洪实际履行的就是指《重庆市房地产买卖合同》。审理中，在第二次开庭时张勇陈述：同意解除王洪于2013年11月15日与张勇、众居公司签订的《房地产买卖合同》，解除张勇、王钱杰签订的《重庆市房地产买卖合同》，同意返还王洪购买我的坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋支付的购房款90000元。我跟王洪签订合同之后几天我通知租赁户准备搬家，几天后租赁户就另外找到了房子，我们就解除了租赁合同。要求王洪按《房地产买卖合同》第12条的约定的违约条款赔偿损失和支付违约金，损失从2013年12月1日起至合同解除之日止按每月500元计算的租金损失，违约金要求按总房款的20%计算，总房款为314000元。如果法院判决王钱杰借王洪的名义购买的涉案房屋，同意解除王钱杰借王洪的名义于2013年11月15日与我、众居公司签订的《房地产买卖合同》，解除我、王钱杰签订的《重庆市房地产买卖合同》，同意返还王化坤因其子王钱杰购买我的坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋支付的购房款90000元。我跟王洪签订合同之后几天我通知租赁户准备搬家，几天后租赁户就另外找到了房子，我们就解除了租赁合同。要求王化坤按《房地产买卖合同》第12条的约定的违约条款赔偿损失和支付违约金，损失从2013年12月1日起至合同解除之日止按每月500元计算的租金损失，违约金要求按总房款的20%计算，总房款为314000元。上述事实，有书证、证人证言及原、被告、第三人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为：本案争议焦点为：1、王钱杰是否借王洪的名义购买涉案房屋。2、应否解除《房地产买卖合同》和《重庆市房地产买卖合同》。3、张勇应否返还王化坤购房款90000元。对此，本院分别评判如下：关于王钱杰是否借王洪的名义购买涉案房屋的问题。王化坤、张勇、众居公司、王洪对证人傅某某的证言的真实性均无异议，本院予以采信。从傅某某的证言看：与众居公司联系表示买房的为王钱杰，王钱杰先看了二套房屋，再委托王洪等人去看了涉案房屋，之后王钱杰去看了涉案房屋并表示愿买涉案房屋。协商房屋价格也是王钱杰出面协商确定。签合同时因王钱杰直接从工作地点过来未带身份证，王洪带了身份证，王钱杰表示王洪能不能帮其代签，赵晓辉表示这个没得撒子得只是房屋买卖定金合同，银行按揭本人还要去，然后王洪就与张勇签的合同。之后傅某某和张勇、王钱杰到张勇的房屋内清点了物品，写了张��单。之后张勇要求傅某某给王钱杰说拿70000元帮其解押。傅某某多次与王钱杰联系拿钱帮助解押，王钱杰同意后由王洪取的钱，张勇出的收条，傅某某看收条上写的是王洪购买就说不对头，张勇就把收条撕了又写了张收条，傅某某没再看内容。王钱杰死后在2013年赵晓辉通知到众居公司协商，当时赵晓辉问了张勇房子是王钱杰买的，张勇说是。傅某某表示张勇的房子是王钱杰买的。而张勇在第一次开庭时先表示是王钱杰借王洪的名义与张勇和第三人签订《房地产买卖合同》，该房屋的实际买房人是王钱杰，之后又否定了前述陈述，但其未就之后的陈述内容举示证据予以证明。结合录音内容和物品清单，本院确认王钱杰是借王洪的名义购买涉案房屋。关于应否解除《房地产买卖合同》和《重庆市房地产买卖合同》以及张勇应否返还王化坤购房款90000元的问题。本案中��王洪支付给张勇的定金20000元和订金70000元实际为王钱杰借王洪的名义购买涉案房屋支付给张勇的购房款。王钱杰、张贤会已死亡，王化坤作为王钱杰唯一的法定继承人提起本案诉讼。因张勇最后表示如果法院判决王钱杰借王洪的名义购买的涉案房屋，同意解除王钱杰借王洪的名义于2013年11月15日与其、众居公司签订的《房地产买卖合同》，解除其与王钱杰签订的《重庆市房地产买卖合同》，同意返还王化坤因王化坤之子王钱杰购买其坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋支付的购房款90000元。而本院确认王钱杰是借王洪的名义购买涉案房屋，因此，对王化坤要求解除王钱杰以王洪的名义于2013年11月15日与张勇、众居公司签订的《房地产买卖合同》，解除张勇、王钱杰签订的《重庆市房地产买卖合同》，由张勇返还王化坤之子王钱杰购买张勇坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋支付的购房款90000元的诉讼请求，本院予以支持。张勇要求王化坤赔偿损失和支付违约金，因张勇并未提出反诉，本院不予处理，可由张勇与王化坤另行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除王钱杰以王洪的名义于2013年11月15日与被告张勇、第三人重庆众居房屋经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》。二、解除被告张勇与王钱杰签订的《重庆市房地产买卖合同》。三、被告张勇在本判决生效之日起十日内返还原告王化坤因王化坤之子王钱杰购买被告张勇所有的坐落于北碚区××路××号×单元×-×房屋支付的购房款90000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利��。案件受理费2050元，由原告王化坤负担1025元，由被告张勇负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审　判　长　　李　军人民陪审员　　韩念超人民陪审员　　赖远模二〇一五年五月二十五日书��员林佳微信公众号“”