（2014）芷民二初字第292号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-09-04

案件名称

张秀斌于张时树房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

芷江侗族自治县人民法院

所属地区

芷江侗族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张秀斌,张时树

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

湖南省芷江侗族自治县人民法院民事判决书（2014）芷民二初字第292号原告张秀斌，男。特别授权委托代理人张嗣良，男，系芷江县恒泰法律服务所法律工作者。被告张时树，男。委托代理人谭超，男，系芷江县恒泰法律服务所法律工作者。原告张秀斌诉被告张时树房屋买卖合同纠纷一案于2014年12月8日向本院提起诉讼。本院于次日受理后，依法组成由审判员胡国平担任审判长，代理审判员龙波、人民陪审员杨殿平参加的合议庭。于2015年1月30日进行了公开开庭审理。书记员姚慧群担任庭审记录。原告张秀斌及其特别授权委托代理人张嗣良，被告张时树及其委托代理人谭超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀斌诉称：原告拥有房屋一栋，坐落在芷江县新店坪集镇。2010年3月27日，芷江县国土局给原告颁发了宅基地证。2012年4月，被告要购买原告房屋建楼房出卖，因原告夫妻俩在广东打工，无法通信联系，被告便邀约张恩（张秀斌邻居）一道到原告岳母龙玉莲家，同龙玉莲协商买张秀斌房屋的事，经过被告与龙玉莲共同协商，达成：“张秀斌将房屋和土地卖给张时树，张时树在张秀斌房屋处建楼房出卖，张时树给张秀斌一个门面，二、三楼各一套住房。”张时树当即写了协议书。有张恩、龙玉莲证实。龙玉莲后来把被告购买原告房屋修建楼房出卖，被告用一个门面，二、三楼各一套住房作为买房价款，并双方达成协议的这一事实告知了原告夫妇。但原、被告未签订房屋买卖合同。被告将原告的房屋拆除后修建了楼房和门面出卖，被告已经给付原告儿子张栩三楼房屋一套，面积103平方米。现被告还欠原告一个门面，一套住房未给付原告。原告找被告给付门面和住房，被告不肯给付。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决被告赔偿35万元或一个门面，一套二楼住房（已给付一套住房除外）；本案诉讼费由被告承担。原告张秀斌为支持其诉讼主张向本院提交下列证据：1、宅基地证1份，拟证明张秀斌在新店坪镇所有房屋一套，用地面积129平方米。被告张时树的质证意见是：原告不属于新店坪镇居委会居民，此证是假的。2、原告代理人对张恩的调查笔录1份，拟证明张时树购买张秀斌房屋修楼房出卖，2012年4月，张时树与龙玉莲签订房屋买卖合同书，张时树购买张秀斌房屋修建楼房出卖，张时树答应买张秀斌的房屋，给张秀斌一个门面、二、三楼各一套住房的事实。被告张时树的质证意见是：张恩是陪同被告一起与龙玉莲商量建房事宜，当天达成口头协议是说共同补偿龙玉莲及张秀斌一个门面、二、三楼住房各一套，第二天张秀斌的姐姐张秀珍、姐夫向南均代表龙玉莲及张秀斌签订的正式书面协议。3、原告代理人对龙玉莲的调查笔录1份，拟证明张时树购买张秀斌房屋修楼房出卖，2012年4月，张时树与龙玉莲签订房屋买卖合同书，张时树购买张秀斌房屋修建楼房出卖，张时树答应买张秀斌的房屋，给张秀斌一个门面、二、三楼各一套住房。占龙玉莲门面一个补给龙玉莲一个门面、一套住房。补偿龙玉莲的与补偿张秀斌不是共同补偿，各是各的。被告张时树的质证意见是：被告从未买卖，仅是合伙建房。此证人系原告岳母，有利害关系，其陈述不真实。此证人说补给她一个门面、一套住房，补给张秀斌一个门面、二、三楼各一套住房不真实，事实是共同补张秀斌及龙玉莲一个门面、二、三楼各一套住房，因为龙玉莲只有24个平方。张恩有290个平方米补了二套房子、二个门面。所以，此证人所述不真实、不客观。张恩陪同是事实，但没有签订书面协议。被告方要求证人出庭作证。4、规划许可证1份，拟证明张秀斌的儿子张栩已经得了住房一套，建筑面积103平方米。被告张时树的质证意见是：没有意见。被告张时树辩称：请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一、原告张秀斌不具备享有新店坪镇居委会七组成员的资格，原告系岩禾塘村半冲组人，户籍地为岩禾塘半冲组，原告系该集体组织成员，所以原告只能在岩禾塘村半冲组享有宅基地，原告至今未将户口迁入新店坪镇居委会七组，那么原告无权在另一个集体组织里即居委会七组享有宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：宅基地、自留地、自留山属农民集体所有，而原告不具有居委会七组成员资格，虽然原告在2010年3月27日获得了一本芷江县国土局颁发的宅基地使用证，但该证来源不合法。二、被告在2012年4月组织新店坪居委会七组的滕召龙、李建英、宋世树、李泽平、杨银连、张恩等人合伙改建旧房，并通过张恩联系原告岳母龙玉莲商议共同改建房屋事宜。2012年5月5日，在张恩的陪同下，在龙玉莲家中，龙玉莲与被告达成房屋改建协议，龙玉莲告诉被告张秀斌的房子是她用500元从张应培手中赎回来的，张秀斌的房子系她所有，一切都由她作主，被告认真查看了龙玉莲所持的张秀斌的土地使用证及赎回土地使用证有关证明后，便深信龙玉莲是该土地使用权人，龙玉莲并信誓旦旦的向被告保证一切责任由她承担，房屋改建一切事务由她作主。龙玉莲用自己24平方米的土地使用权及所持张秀斌宅基地120平方米土地使用权共144平方米参与张恩等户的房屋合伙改建，由被告负责组织。被告补给龙玉莲、张秀斌（甲方）共门面一个，住房二套（二楼和四楼）。谈妥之后，龙玉莲要求被告第二天与之签订协议，2012年5月6日，被告来到龙玉莲家中，告知因二楼和三楼是配门面的，一个门面不能同时配二楼和三楼的住房，需调整补房方案，将三楼住房一套调至四楼，龙玉莲当即同意调整方案。张秀斌的姐姐张秀珍，姐夫向南均，受张秀斌的委托今天代表张秀斌及龙玉莲本人即甲方与被告签订合伙建房协议，协议约定给龙玉莲和张秀斌共一个门面、二楼、四楼住房各一套。2012年5月14日原告妻子邱胜林的嫂嫂田晓红再次代表龙玉莲、张秀斌与被告签订合伙建房协议，协议增加了卷闸门、防盗门等设施，补给龙玉莲、张秀斌（即甲方）一个门面、二楼、四楼住房各一套没有变，被告按照合同的约定保质、保量的将一个门面及二楼、四楼各一套住房交付龙玉莲。龙玉莲的儿媳田晓红、儿子邱光水也就是原告妻子邱胜林的哥哥、嫂嫂田晓红于2013年7月28日给被告出具了完工协议，再次确认田晓红与被告签订协议有效，并承诺愿意承担一切责任，所以被告组织张恩等8户合伙建房，原告及龙玉莲交给被告改建的土地仅144平方米，就补了一个37.95平方米的门面、住房两套均为100多平方米，而张恩将290个平方米的土地交给被告改建仅补了二个门面、二套住房，被告对原告及龙玉莲的补偿已做到了仁至义尽，被告组织改建是善意之举，是人性化的补偿。三、原告及家人已追认了被告的补偿方案。原告的妻子邱胜林在2013年农历4月回新店坪后对房屋改建协议从未提出异议，并于2013年农历4月12日将被告补给原告的门面租给李高基，并收取了租金6000元，同时其成年的儿子张栩也签了名，在2014年邱胜林再次委托龙玉莲向李高基收到了2014-2015年的门面租金6000元，原告之妻邱胜林、儿子张栩的行为可视为原告及家人追认被告与张秀珍、向南均在2012年5月6日签订的合伙建房协议，追认了被告和田晓红代表原告即龙玉莲在2012年5月14日签订的合伙建房协议，接受被告补给张秀斌、龙玉莲共一个门面、住房两套的补偿方案。虽然李高基租的店面土地使用证登记在龙玉莲名下，是因原告及儿子张栩均不具备新店坪镇居委会七组成员的资格，无法办理土地使用证，以致该店面登记在龙玉莲名下，但实际上是原告及家人在收取租金，且已收取了两年的租金共计12000元。因此被告已按约定补给了原告一个37.95平方米的门面、100多平方米的住房一套，补给龙玉莲100多平方米的住房一套，被告已履行了全部义务，何来再补偿之理。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告张时树为支持其辩称主张向本院提交下列证据：1、张应培书写的收据及说明各1份，拟证明原告的宅基地证以5**元卖给张应培后，原告的母亲在1998年8月24日以500元赎回。原告张秀斌的质证意见是：此证据与本案没有关联性。2、龙玉莲的女儿、女婿，也是张秀斌的姐姐张秀珍、姐夫向南均代龙玉莲、张秀斌与张时树签订了房屋改建合同协议书1份，拟证明原告的房屋改建是原告家人合同授权改建的，被告共同补偿龙玉莲及张秀斌一个门面、二、三楼住房各一套。原告张秀斌的质证意见是：原告未委托任何人办理改建房屋事宜，该证据与本案没有关联性。3、龙玉莲的儿媳妇田晓红2012年5月14日代表龙玉莲、张秀斌与被告签订的协议1份，拟证明被告改建原告及龙玉莲的房屋是龙玉莲及原告家人同意的，被告共同补偿龙玉莲及张秀斌一个门面、二、四楼住房各一套。原告张秀斌的质证意见是：被告未委托任何人签订协议。4、2013年7月28日，原告妻子邱胜林的哥哥邱光水及嫂子田晓红出具的完工协议1份，拟证明张秀斌和龙玉莲修房之事，同意田晓红和张时树签订的协议，已按协议完工。今后与张时树无任何关系，张秀斌无任何理由找张时树，如找，邱光水、田晓红全部负责。也就证明被告已按照协议履行了给付张秀斌、龙玉莲共一个门面、二套住房的事实。原告张秀斌的质证意见是：原告未委托任何人代表原告签订协议。5、新店坪镇政府计生办出具的人口信息档案1份，拟证明原告和邱胜林是夫妻以及两人身份信息情况，两人于1993登记结婚。原告张秀斌的质证意见是：没有意见。6、芷江县公安局户籍资料2份，拟证明张栩是原告及邱胜林的儿子，且已满19岁。原告张秀斌的质证意见是：没有意见。7、原告儿子、妻子书写的收据2份（钱是一笔钱），拟证明原告及家人事后认可被告修房改建行为，于2013年农历4月12日收李高基租一楼门面二楼住房租金6000元。原告张秀斌的质证意见是：此证据并不能证明原告收到此门面，代写收条是因为龙玉莲不识字，妻子及张栩才代写的收条。8、被告代理人对李高基的调查笔录1份，拟证明原告及家人认可被告改建房屋的行为，接受田晓红、张秀珍等人与被告签订的房屋改建协议。李高基从2013年农历4月租用原告张秀斌的一楼门面以及二楼住房一套，当时达成年租金6000元，其是与原告妻子邱胜林达成的协议。同时还约定第二年租金若原告不在家，交给龙玉莲。第二年的租金是龙玉莲代收的，是田云中帮其写的收条。原告张秀斌的质证意见是：此证人证言与本案没有关联性。但是此可以证实张时树应补原告一个门面及两套住房。9、被告代理人对田云中的调查笔录1份，拟证明原告之妻邱胜林收李高基租金的事实，此证人证言可以证实龙玉莲代张秀斌收取李高基租金6000元，是代写的收条。原告张秀斌的质证意见是：此可以证实张时树应补原告一个门面及两套住房，现一个门面及一套住房给了龙玉莲还办了证。10、集体土地使用证1份，拟证明被告已给付张秀斌及龙玉莲门面一个，登记在龙玉莲名下一共有37.95平方米。原告张秀斌的质证意见是：此证据只能证实补给了龙玉莲，不能证实补给了张秀斌。11、原告代理人对张恩的调查笔录1份，拟证明被告是补给原告及龙玉莲一共一个门面、二套住房，后面还改变了住房楼层，为什么不补给张秀斌，是因为张秀斌不是新店坪镇的居民，所以以邱胜林及龙玉莲的名义共同补偿。原告张秀斌的质证意见是：此证人所述与原告方所作调查笔录不相符，所以应不予采信。本院对原、被告提交的证据进行了审查评议，现作如下评析：对原告提交的证据1、4具有真实性、合法性、关联性本院予以采信；对原告提交的证据2、3结合原、被告的陈述及被告所提交的相关证据能相印证的部分予以采信；对被告提交的证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11能够相互印证，具有客观性、关联性，合法性，本院予以采信；对被告提交的证据1与本案没有关联性，本院不予采信。根据本院采信的证据，结合原、被告的诉称、答辩及庭审陈述，本院依法查明如下法律事实：原告张秀斌在新店坪集镇拥有宅基地面积129平方米，建筑占地98平方米的住房一栋，2010年3月27日县国土局给其办理集体土地使用证。原告张秀斌岳母龙玉莲在原告张秀斌住宅附近拥有24平方米宅基地。2012年4月被告张时树组织新店坪镇居委会七组的滕召龙、李建英、宋世树、李泽平、杨银连、张恩等人合伙改建旧房。因房屋改建牵涉到原告张秀斌及其岳母龙玉莲，且因原告张秀斌夫妇常年在外打工无法回来，2012年5月5日，被告张时树在原告张秀斌邻居张恩的陪同下，来到原告张秀斌岳母龙玉莲家中商谈房屋改建事宜，通过协商，与龙玉莲达成房屋改建口头协议，即龙玉莲同意用自己24平方米及女婿张秀斌129平方米宅基地参与张恩等户的房屋改建工程，由被告张时树负责组织改建，被告张时树把房屋建好后共补偿给龙玉莲、张秀斌一个门面，二、三楼住房各一套。事后龙玉莲将房屋改建补偿的事宜告知了原告张秀斌夫妇。2012年5月6日，被告来到龙玉莲家中，告知新建房屋的二楼和三楼是配门面的，一个门面不能同时配二楼和三楼的住房，需调整补房方案，将之前讲的三楼住房一套调至四楼。当日被告张时树与原告张秀斌的姐姐张秀珍，姐夫向南均代表张秀斌及龙玉莲签订书面协议，协议约定：“所有基地归张时树所有，张时树自愿给付门面一个，二楼、四楼住房各一套”。2012年5月14日龙玉莲的儿媳妇田晓红代表龙玉莲、张秀斌与被告张时树签订一份协议，协议约定：“1、甲方（龙玉莲、张秀斌）的所有基地归乙方（张时树）所有，甲方不承担任何一切费用。2、乙方自愿给甲方一个门面，二楼住房一套，四楼住房一套，乙方负责一个门面的卷闸门、防盗门及门面外窗，包括四楼住房防盗门及外窗，房屋面积八进相等，墙面全部粗砂灰打底。3、乙方承担甲方水电三通所有的费用，包括上户。4、乙方负责甲方办理土地使用证和规划证（不包括房产证）。5、以上协议自签字之日起生效，甲乙双方共同遵守，若单方违约，违约方赔偿守约方的经济损失。6、……”。2013年7月28日，龙玉莲的儿媳田晓红，儿子邱光水给被告张时树出具了完工协议，协议注明：“张秀斌与龙玉莲修屋之事同意田晓红和张时树签订的协议，已按协议完成。今后与张时树无任何关系。张秀斌无任何理由找张时树，如找，我邱光水、田晓红全部负责”。另查明被告张时树合伙改建住房的共七户，即新店坪镇居委会七组的滕召龙、李建英、宋世树、李泽平、杨银连、张恩6户，龙玉莲、张秀斌算一户。房屋一楼八个门面，除张恩一户有两个门面（张恩有290个平方米的土地，补了二个门面二套住房）外，每户有一个门面。二、三楼共有八套住房，全部由拿门面的户搭配出去，四、五楼的住房是被告张时树开发建设用于出售，以补偿建房的资金及利润。房屋只有门面办理土地使用证，住房办理规划许可证，由于原告张秀斌、其儿子张栩、其妻子邱胜林的户籍均不在新店坪镇居委会七组，所有门面土地使用证无法办理到其家庭成员名下，而是办理在龙玉莲名下。房子建成后，原告张秀斌的妻子邱胜林从2013年农历4月开始将一楼门面及二楼住房出租给李高基，每年收取租金6000元。本院认为：综合原、被告之间的分歧意见，本案的争议焦点确定为:被告张时树是否还需要给付原告张秀斌一个门面，一套住房或赔偿三十五万元？原告张秀斌的岳母龙玉莲，原告张秀斌的姐姐张秀珍、姐夫向兰均，龙玉莲的儿子邱光水、儿媳妇田晓红在原告张秀斌及其妻邱胜林在外长期务工不能回来的情况下代理张秀斌夫妇与被告张时树达成关于房屋改建补偿的协议，虽然他们没有原告夫妇的书面授权，但也是为了原告夫妇的利益而为的行为，况且事后龙玉莲将房屋改建补偿的事宜告知了原告张秀斌夫妇。补偿协议约定的补偿房屋价值与其他各户相比较没有显示不公平的。补偿协议是以原告张秀斌129平方米的土地使用权和龙玉莲24平方米的土地使用权合为一户参与张恩等6户建成一栋房子的。协议约定是补偿给龙玉莲、张秀斌共一个门面，二楼住房一套，四楼住房一套。房屋建好后被告张时树已按约定交付了一个门面，二楼住房一套，四楼住房一套，而且有邱光水、田晓红出具书面完工协议注明：“张秀斌与龙玉莲修屋之事同意田晓红和张时树签订的协议，已按协议完成。今后与张时树无任何关系。张秀斌无任何理由找张时树，如找，我邱光水、田晓红全部负责”。况且在房子建成后，原告张秀斌的妻子邱胜林从2013年农历4月开始将一楼门面及二楼住房出租给李高基，每年收取租金6000元的事实存在。现原告张秀斌再要求被告张时树补偿一个门面、一套住房没有事实依据。对于门面土地使用证办在龙玉莲名下，是因为原告张秀斌一家人的户籍不在新店坪镇居委会七组，受法律政策所限制，但原告张秀斌夫妇与龙玉莲家庭内部应协商处理好。为此，对原告张秀斌要求被告张时树还给付一个门面，一套住房或赔偿三十五万元的诉求本院应不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张秀斌的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告张秀斌负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　胡国平代理审判员　　龙　波人民陪审员　　杨殿平二〇一五年五月二十五日书　记　员　　姚慧群附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注微信公众号“”