（2015）鲁民一终字第159号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-23
案件名称
莱芜市舜和旺园业主委员会与山东舜源置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东舜源置业有限公司,莱芜市舜和旺园业主委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）鲁民一终字第159号上诉人（原审被告）山东舜源置业有限公司，住所地：莱芜市汶河大道西首。法定代表人赵虎，总经理。委托代理人徐宁，山东泺源律师事务所律师。委托代理人刘先米，山东泺源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）莱芜市舜和旺园业主委员会，住所地：莱芜市舜和旺园小区物业办公室。负责人苏万章，副主任。委托代理人刘建鹏，山东恒志远律师事务所律师。上诉人山东舜源置业有限公司（以下简称“舜源置业”）因与被上诉人莱芜市舜和旺园业主委员会（以下简称“舜和旺园”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱芜市中级人民法院（2014）莱中民一初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人徐宁、刘先米，被上诉人的负责人苏万章及其委托代理人刘建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2004年，被告竞拍得涉案小区占用土地，2006年建设成涉案楼房。涉案楼房设计有外墙保温，但施工中未进行外墙保温工程施工。2007年涉案楼房办理了建设工程竣工验收备案证明。被告因未参加年检，于2009年12月10日被吊销营业执照。原告多数成员于2006年年底及2007年6月底前购买涉案房屋，原告与被告的商品房买卖合同第十条约定，经设计单位同意的设计变更，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内，书面通知买受人。原告是在莱芜市莱城区凤城街道办事处的监督下经过小区公开选举成立的组织，并在房管局进行了备案。因房屋防水、外墙保温、小区绿化、电梯安装维修等纠纷同意以原告名义进行诉讼。被告建设涉案小区时对小区进行了部分绿化，对电梯进行了安装，但部分未进行安装验收。涉案楼房外墙保温工程造价2825496.29元。庭审后，原告申请撤回电梯费用765000元，公证费1000元，咨询服务费11.8万元及小区苗木绿化工程造价624956.41元、屋面防水工程造价319419.23元等诉讼请求。原审法院认为，本案争议焦点是：一、原告是否是本案适格主体；二、被告是否违约，应否赔偿原告的各项损失，数额是多少。关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案原告是在基层政府指导下，经业主选举依法成立的社会组织，并且在莱芜市房管局进行了备案，因此，原告具有作为民事诉讼的主体资格。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……本案中，原告请求中的外墙保温工程属于外墙的一部分，应认定为属于业主共有，原告关于外墙保温费用的请求涉及全体业主利益，在经业主大会同意后，原告就本案纠纷进行诉讼并无不当。综上，原告是本案适格主体。对于被告辩称原告主体不适格的意见该院不予采信。原告成员与被告有合法有效的合同关系，原告与被告属于平等的民事主体，且原告要求的损失与被告的房屋开发行为有因果关系，因此，双方纠纷属于人民法院受案的范围。关于焦点二、被告是否应当赔偿原告的各项诉讼请求，数额是多少。原告提供的图纸明确注明涉案楼房需进行外墙保温，原、被告均认可涉案楼房无外墙保温。依据原告与被告的商品房买卖合同第十条，被告对经设计单位同意的设计变更，应当在有关部门批准同意之日起30日内书面通知买受人，但被告未提交设计变更的相关文件也未通知原告成员，因此，被告履行合同不符合双方的合同约定，形成违约。被告虽对图纸不予认可，但未提交反驳证据，亦未对外墙保温费用申请重新鉴定，该院对原告提交的证据五图纸、证据三保温工程造价报告予以采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述规定，被告应当承担违约责任，向原告赔偿外墙保温工程费用2825496.29元。一审庭审后，原告对电梯费用765000元，公证费1000元，咨询服务费11.8万元及小区苗木绿化工程造价624956.41元、屋面防水工程造价319419.23元等诉讼请求申请撤回，是原告对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，予以准许。综上，被告应向原告赔偿外墙保温工程费用2825496.29元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告山东舜源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告莱芜市舜和旺园业主委员会支付赔偿款2825496.29元。案件受理费36959元，诉讼保全费5000元，由被告山东舜源置业有限公司负担。上诉人舜和旺园不服判决上诉称，（一）原审法院认定被上诉人具备诉讼主体资格错误。被上诉人主体不适格，不应参加本案诉讼。被上诉人与业主是委托代理关系，被上诉人未提交足以证明其具备委托代理权利和权限的证据。（二）原审法院认定上诉人应赔偿被上诉人损失缺乏合同依据。上诉人与被上诉人人不存在房屋买卖合同关系，被上诉人系业主自治组织，不具备承担买卖合同关系权利义务的行为能力。即使委托代理关系存在，上诉人与业主之间签订的合同也没有就本案诉请进行约定。（三）原审依据设计图纸认定上诉人违约应赔偿损失错误。在施工过程中变更设计图纸，因该建项目并未完工成形且未全部出售，于30日内通知买受人根本无从谈起。交接房屋时，业主并未就本案诉请提出任何异议，尤其外墙保温工程。（四）涉案房屋是通过质量验收并备案的，符合建设主管部门质量要求，且已取得房产证，并无质量瑕疵及违反合同约定现象。（五）墙体保温强制性规定，依据山东省民用建筑节能条例规定，于2013年3月1日开始实施，涉案工程于2007年竣工并入住，根据法无溯及力原则，被上诉人诉求没有法律依据。（六）被上诉人诉求已超过诉讼时效。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉和诉讼请求，或发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人负担。被上诉人舜和旺园答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，二审争议的焦点问题：1、被上诉人是否具备诉讼主体资格。2、上诉人是否违约，应否赔偿被上诉人损失。3、本案是否超过诉讼时效。关于第一个焦点问题，本院认为，被上诉人是经业主选举依法成立的社会组织，并且在莱芜市房管局进行了备案，因此，原审法院认定被上诉人具有民事诉讼的主体资格，并无不当。外墙保温工程属于外墙的一部分，根据法律规定，应认定为属于业主共有。被上诉人关于外墙保温费用的请求涉及全体业主利益，在经业主大会同意后，被上诉人就本案纠纷进行诉讼，本院认为并无不当。上诉人关于被上诉人主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题，上诉人对于施工图纸中明确注明涉案楼房需进行外墙保温没有异议，未施工原因是由于在施工过程中有设计变更。但依据商品房买卖合同第十条，上诉人对经设计单位同意的设计变更，应当在有关部门批准同意之日起30日内书面通知买受人，但上诉人未提交设计变更经过批准的相关证据，亦未通知买房人，显然构成违约。按照法律规定，上诉人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人外墙保温工程费用2825496.29元，本院认为并无不当。关于上诉人所主张的涉案房屋已通过质量验收并备案，且已取得房产证，以及墙体保温强制性规定等问题，本院认为，这些并不能免除上诉人未进行外墙保温施工的违约责任。关于第三个焦点问题，上诉人所主张的诉讼时效是从入住之日起计算，被上诉人主张其找到图纸后才知道上诉人未按照合同约定施工外墙保温。按照法律规定，诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，对此本院认为，被上诉人起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36959元，由上诉人山东舜源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳彩林审 判 员 张 豪代理审判员 李守军二〇一五年五月二十五日书 记 员 王晓燕 更多数据：