（2014）南民初字第4590号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-08-14

案件名称

苏秀梅诉黄良波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南安市人民法院

所属地区

南安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏秀梅,黄良波

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省南安市人民法院民事判决书（2014）南民初字第4590号原告（反诉被告）苏秀梅，女，1972年5月13日出生，汉族，住南安市。委托代理人洪劲曙、傅育纯，福建柳溪律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）黄良波，男，1970年11月22日出生，汉族，住南安市。委托代理人张金利、林玉玲，福建求信律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）苏秀梅与被告（反诉原告）黄良波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法由代理审判员黄文胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏秀梅及其委托代理人洪劲曙、被告黄良波的委托代理人张金利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏秀梅诉称，原告于2011年6月间，经同村黄国谋介绍，向被告租赁其位于南安市水头镇文斗村路头20号的两间店面做灯饰经营场所，双方口头约定租赁期限为五年，自2011年6月19日开始，前三年每年租金人民币6000元，后两年每年租金人民币7200元，前三年租金在承租期半年内已全部付清，有黄国谋见证，当时原告多次提出签订书面合同，但被告总是推脱拒绝签订书面合同，因此，双方至今未签订书面合同。该店面在出租时尚未装修，原告为方便经营，投入人民币3万余元用于装修。到2014年6月20日前几天，被告突然通知原告要求停止租赁，并要求原告立即搬离该店，原告由于为该店面的五年经营进行了装修，且一时也没办法找到新的经营场所，所以不同意提前终止合同，被告即于2014年6月20日将该店面紧锁，不让原告继续经营，原告也无法开启该店门，经村委会、镇司法办等单位多次调解及要求被告开门让原告继续经营或搬出店内商品均未果。被告甚至恶人先告状，于2014年6月26日委托律师发函要求原告于2014年7月10日前搬出该店，但到2014年7月10日，被告仍是将店门紧锁，原告仍然无法搬出店内的灯饰商品。为此，原告认为被告在合同的履行期限内提前终止合同，已经存在严重违约，且将原告的商品私自扣押，让原告无法继续经营也无法换地方经营，造成原告经济损失。故请求判令：解除原、被告间关于南安市水头镇文斗村街路头20号的两间店面的租赁合同；责令被告立即打开店门让原告搬出被告非法扣押的商品；判令被告赔偿原告对该两间店面的装修折价款人民币12000元及停止期间损失（损失从2014年6月20日起至被告开门让原告的灯饰商品全部搬离时止，每日按人民币170元计算）；本案诉讼费由被告承担。被告黄良波辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。反诉原告黄良波反诉称，2011年4月份，被告向原告租赁位于南安市水头镇文斗村街路头20号的两间店面，口头约定租期三年，租金每年6000元，租期为2011年6月19日至2014年6月18日。嗣后，原告即将两间店面交付被告经营使用。租赁期限届满的前两个月，原告先后四次口头通知被告租赁期满后返还该店面，但被告均不予理睬，至今仍占用着原告上述两间店面，另外，租赁期间，上述两间店面的水费均由原告代垫，被告至今未与原告结算。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：被告返还原告租赁的店面；被告支付原告占有使用费9000元（自2011年6月19日起至被告实际搬迁之日，每月按1500元计算，暂计至2014年12月19日为9000元）；被告支付原告代垫租赁期间的水费1080元（自2011年6月19日起至2014年6月18日按每月30元计算）；本案诉讼费用由被告承担。反诉被告苏秀梅对反诉原告黄良波的反诉辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，2011年6月，原告（反诉被告）苏秀梅向被告（反诉原告）黄良波租赁其位于南安市水头镇文斗村街路头20号的两间店面，双方至今未签订书面租赁合同，双方无争议的租赁期限是自2011年6月19日起至2014年6月18日止，租金每年为人民币6000元。2014年6月26日，被告（反诉原告）黄良波委托律师发函给原告（反诉被告）苏秀梅，要求原告（反诉被告）苏秀梅于2014年7月10日前将商品搬出上述两间店面。2014年9月4日，原告（反诉被告）苏秀梅与被告（反诉原告）黄良波均同意解除租赁关系，当日，本院与原告（反诉被告）苏秀梅、被告（反诉原告）黄良波到诉争的两间店面，原告（反诉被告）苏秀梅将店内的商品搬出，将两间店面返还给了被告（反诉原告）黄良波。以上事实，有原告（反诉被告）苏秀梅提供的身份证复印件及南安市水头镇文斗村民委员会于2014年7月7日出具的证明、黄良波户籍信息复印件、福建求信律师事务所律师函、黄国谋于2014年7月15日出具的《证明》，被告（反诉原告）黄良波提供的身份证复印件、住房建筑用地申请表、住宅建筑准建证、南安市水头镇文斗村民委员会于2010年9月30日出具的证明、报警登记号：058303／0092094报警回执单，证人黄国谋的证人证言及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中的陈述为证，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：原告（反诉被告）苏秀梅向被告（反诉原告）黄良波租赁的两间店面的租期为三年还是五年；被告（反诉原告）黄良波是否应支付原告（反诉被告）苏秀梅装修折价款损失费12000元及停止经营期间的损失；原告（反诉被告）苏秀梅是否应支付被告（反诉原告）黄良波占用两间店面的使用费9000元及租赁期间的水费1080元。双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。本院认为，租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）租赁位于南安市水头镇文斗村街路头20号的两间店面，但没有签订书面租赁合同，双方无争议的租赁期限是自2011年6月起至2014年6月止，其租赁期限已经超过六个月，虽原告（反诉被告）主张双方的租赁期限为五年，并有证人黄国谋的证言，但被告（反诉原告）黄良波予以否认，又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，本院视原告（反诉被告）与被告（反诉原告）关于位于南安市水头镇文斗村街路头20号的两间店面为不定期租赁，被告（反诉原告）黄良波委托律师发函要求原告（反诉被告）苏秀梅于2014年7月10日前返还上述租赁物，但原告（反诉被告）苏秀梅未在被告（反诉原告）黄良波规定的时间返还上述租赁物，原告（反诉被告）苏秀梅于2014年9月4日将商品搬出并将上述两间店面返还给被告（反诉原告）黄良波，故占有使用费应自2014年7月10日起计算至2014年9月4日止，每月占有使用费参照原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2011年6月至2014年6月的租金即每月500元计算，故原告（反诉被告）苏秀梅还应再向被告（反诉原告）黄良波支付占有使用费1000元（500元／月×2）。原告（反诉被告）苏秀梅称被告（反诉原告）黄良波自2014年6月20日将两间店面锁起、导致其无法经营，虽有证人黄国谋作证，但证人黄国谋并未亲眼目睹被告（反诉原告）黄良波将两间店面锁起，其证言属于传来证据，本院不予采信，故原告（反诉被告）苏秀梅要求被告（反诉原告）赔偿装修折价款12000元及停止经营期间的损失，本院不予支持。被告（反诉原告）黄良波主张原告（反诉被告）苏秀梅应支付其代垫的自2011年6月19日起至2014年6月18日的水费1080元，但没有提供证据证明，故被告（反诉原告）黄良波主张原告（反诉被告）苏秀梅应支付其代垫的自2011年6月19日起至2014年6月18日的水费1080元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苏秀梅与被告（反诉原告）黄良波关于址在南安市水头镇文斗村街路头20号的两间店面的租赁合同；二、原告（反诉被告）苏秀梅应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄良波占有使用费人民币1000元；三、驳回原告（反诉被告）苏秀梅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄良波的其他反诉诉讼请求。本案受理费100元，因适用简易程序减半收取为50元，由原告苏秀梅负担；反诉费100元，因适用简易程序减半收取为50元，由被告黄良波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员　　黄文胜二〇一五年五月二十五日书　记　员　　吴萍瑜关注微信公众号“”