（2014）龙民初字第840号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2018-01-30
案件名称
广西布局国际商贸投资有限公司、广西昆仑物流有限公司等与广西嘉冠投资管理有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
龙州县人民法院
所属地区
龙州县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西布局国际商贸投资有限公司,广西昆仑物流有限公司,广西嘉冠投资管理有限公司,广西五鸿建设集团有限公司,广西五鸿建设集团有限公司二十三分公司,柳州市市政工程集团有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十四条，第十五条第一款
全文
广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民初字第840号原告广西布局国际商贸投资有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县水口镇新街111号。法定代表人黄薇彤，该公司总经理。原告广西昆仑物流有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县水口镇新街111号。法定代表人姜振，该公司总经理。二原告共同委托代理人黄宇，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。二原告共同委托代理人李涛，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。被告广西嘉冠投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道131号航洋国际城3号楼2425号。法定代表人李辉，该公司总经理。委托代理人张乔霜，广西锦康律师事务所律师。第三人广西五鸿建设集团有限公司，住所地广西壮族自治区河池市宜州市金宜大道88号。法定代表人蔡立宗，该公司总经理。第三人广西五鸿建设集团有限公司二十三分公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区长湖路15号中鼎温馨家园10号楼1层B1－8－1。代表人罗强，该分公司经理。委托代理人石登崇，广西颂诚律师事务所律师。委托代理人周玉峰，广西颂诚律师事务所律师。第三人柳州市市政工程集团有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市荣军路158号。法定代表人冯旭林，该公司董事长。委托代理人莫海军，男，1958年10月21日出生，汉族，柳州市市政工程集团有限公司员工，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。委托代理人谭国政，男，1966年4月12日出生，汉族，柳州市市政工程集团有限公司员工，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。原告广西布局国际商贸投资有限公司（以下简称布局公司）、广西昆仑物流有限公司（以下简称昆仑公司）与被告广西嘉冠投资管理有限公司（以下简称嘉冠公司）、第三人广西五鸿建设集团有限公司（以下简称五鸿公司）、广西五鸿建设集团有限公司二十三分公司（以下简称五鸿分公司）、柳州市市政工程集团有限公司（以下简称市政公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成由审判员陆晖担任审判长，代理审判员覃斌、人民陪审员凌张媚参加的合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。书记员罗明珍担任记录。原告布局公司、昆仑公司的共同委托代理人黄宇、李涛，被告嘉冠公司的委托代理人张乔霜，第三人五鸿分公司的委托代理人石登崇、周玉峰，第三人市政公司的委托代理人莫海军、谭国政到庭参加诉讼，第三人广西五鸿建设集团有限公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告布局公司、昆仑公司诉称，2013年6月6日布局公司与嘉冠公司签订一份《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》，约定由昆仑公司提供龙州县布局口岸约100亩商业用地和150亩口岸开发用地，被告出资该地块的购置款并承担25万平方米的边贸工程开发建设的全部资金，双方合作开发布局口岸边贸城。合同签订后，被告一直未支付100万元履约金，还于2013年7月29日未经招标、投标就将该项目发包给第三人五鸿分公司。2013年8月25日，布局公司与被告签订《龙州县布局口岸边贸城合作开发补充协议》（以下简称补充协议一），约定被告应于2013年8月27日前支付100万元履约金，否则原所签合同作废，合作内容变更成只合作开发第一期100亩，约定被告在完成新调整的100亩项目合作开发后，被告获新开发总资产的49%的产业。被告于2013年8月29日才向昆仑公司支付100万元履约金。2013年9月5日，被告将同一项目另行发包给第三人市政公司建设，并在合同履行后一直拖欠工程进度款。2014年3月8日，五鸿分公司、市政公司与被告在协调会上达成《会议纪要》，约定被告在2014年3月20日前支付工程进度款1050万元的70%，余款月底前付清，否则所产生的一切费用由被告承担。2014年3月19日原告与被告再次签订《龙州县布局口岸边贸城合作开发补充协议》（以下简称补充协议二）认定：“因被告作为发包方未进行工程管理和筹措建设资金，导致农民工上访，围堵政府机关，目前工程陷入停顿状态，造成重大损失”，双方决定在布局边贸城二期商铺的资产中重新划分各自比例。2014年4月，被告依旧未支付工程进度款，农民工再次围堵政府，龙州县政府于2014年6月12日召开布局二期工程遗留问题处理会议，被告同意立即支付拖欠的工程款，但会后被告未支付任何款项。原告经多次催促被告支付工程款未果，为确保布局边贸城能尽快投入使用，昆仑公司不得不自2014年1月9日到1月27日累计出借878万元给五鸿分公司支付农民工工资及工程款，又在2014年4月19日至8月6日累计出借300万元给市政公司支付工程款，于2014年7月28日支付给包工头刘介孙20万元，暂时平息农民工上访和围堵政府之事。2014年9月28日，龙州县政府再次召开协调会，但被告仅派工人参加会议，派出的工人表示对案件不知情。会后，原告与被告多次沟通，被告不愿支付工程款，也不愿退出项目。被告并无开发房地产的资质，却号称拥有20多亿的固定资产从而获取了项目的开发权，被告只支付了100万元的履约金，影响了布局边贸城的正常建设，给原告造成重大经济损失。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，因原告与被告都没有开发房地产的资质，原告与被告所签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及《补充协议一》、《补充协议二》均为无效合同。被告于2013年7月29日未经招标就将布局边贸互市区建设项目发包给第三人五鸿分公司，于2013年9月5日又将同一项目发包给第三人市政公司，被告与五鸿分公司、市政公司所签订的《建设工程施工合同》也是无效合同。为了解决各方争议，特向法院起诉，要求判决布局公司与被告签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及其补充协议无效，判令被告承担原告经济损失人民币300万元，判令在经过工程量审核结算后，第三人五鸿分公司和市政公司撤出项目场地，本案诉讼费用由被告全部负担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：（1）《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同》、2013年8月25日签订的《补充协议一》、2014年3月19日签订的《补充协议二》、《汇兑凭证》复印件各1份，拟证明原、被告双方所签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及《补充协议（一）（二）》均应为无效协议，被告未按约定支付履约保证金及工程款，存在严重过错；（2）被告与五鸿分公司的《建设工程承发包合同》复印件1份，拟证明被告于2013年7月29日未经招标就将布局边贸互市区建设工程发包给第三人五鸿分公司，该合同为无效合同；（3）被告与第三人市政公司的《建设工程承发包合同》复印件1份，拟证明被告在已将工程发包的前提下，又于2013年9月5日将同一建设项目未经招标发包给第三人市政公司，该合同是无效合同；（4）2014年3月8日的《会议纪要》复印件1份，拟证明被告承诺应付工程款1050万元，其未实际履行承诺给原告造成的一切损失及费用应由被告承担；（5）《布局二期工程遗留问题处理会议纪要》复印件1份，拟证明被告作为发包方拒不支付工程款的行为，严重拖累工程进度，五鸿分公司、市政公司及其他工程队都没有最起码的工程资金，导致工程陷入停顿状态，致使原告借出850万元支付农民工工资，给原告造成了损失；（6）昆仑公司付款清单、转款凭证及收据，拟证明原告已实际因被告过错出借了1226万元的借款给第三人用于支付农民工工资及工程款。原告在举证期限届满后提供的证据有：（7）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》复印件各1份，拟证明昆仑公司作为项目用地的使用权人，有权收回项目。被告嘉冠公司答辩称，昆仑公司只是布局公司的股东，不是本案适格原告，布局公司和被告签订的合同是合法有效的合同，合同明确约定被告仅是该项目的投资商，以原告出地，被告出资的方式进行联营，是以布局公司的名义进行开发并非是以被告的名义。布局公司为被告提供的地块是其股东昆仑公司所有，第二期土地是由布局另行和政府签订开发用地合同150亩，在被告把联营工程建成以后双方约定布局公司占51%的分成，被告占49%的分成，并且双方约定在联营过程中，布局负责商贸城的立项、规划、设计、报建等相关审批手续，并且承担立项、设计等相关费用，双方也约定，布局公司必须在签订合同两个月内将昆仑公司所有的地块由仓储用地变更为商业用地，但在联营过程中，布局公司没有按承诺将仓储用地变更为商业用地，也没有进行合法的报建，因此在建的工程仍然属于手续不全的状态，虽然双方的联营合同中约定，签订后10个工作日内被告将100万元投资款打进昆仑公司账号，但是由于布局公司没有将地块性质予以变更，因此被告才没有依约支付履约金，双方在补充协议中另行约定被告于2013年8月27日前将100万元打入昆仑公司账户，在合同履行过程中布局公司也口头同意嘉冠公司于2013年8月29日将100万元打入昆仑公司账号，原告收到履约金后并未对此提出异议，应视为同意被告延迟支付，被告已经按照双方约定履行了合同义务。并且根据双方联营合同的第二、四条，双方同意建设工程全部由被告指定有资质的公司组织施工，故该项目并非政府工程，而是民营投资建设，不需要进行招标、投标。承建该工程的施工方五鸿分公司、市政公司均拥有相应资质，该两公司与嘉冠公司签订的施工承包合同合法有效，在施工承包合同里明确约定由施工方垫资来承建工程，待竣工结算后再支付工程款，即施工单位承建的本项目中工程应视为被告投资兴建，因此，被告在联营过程中已经履行出资兴建的义务，有权获得49%的分成利润。在双方的联营过程中被告已经出资兴建工程量3000万元左右，至于昆仑公司与五鸿分公司、市政公司之间的资金借贷关系不影响被告投资建设工程的性质。至于没有及时支付农民工工资是施工方内部的问题，因为包工头或者农民工都是为五鸿分公司和市政公司工作或提供劳务，农民工工资应该由施工方支付，并非由被告直接支付，因此被告在整个联营过程中没有过错也没有违约，事实是原告想单方解除与被告的联营关系，撇开被告，挑唆农民工闹事，逼迫被告和其达成不公平的补充协议。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告嘉冠公司为其辩解在举证期限内未向本院提供任何证据。被告嘉冠公司在庭审过程提供的证据有：《关于投资开发布局边贸城的补充说明》复印件1份，拟证明根据双方的约定，布局公司要承担在签订协议两个月内负责变更土地所有权人及土地性质的义务，同时也证明昆仑公司不具有本案原告的主体资格。第三人五鸿分公司陈述称，本案是联营合同纠纷，是原告与被告之间的合同关系，不应把五鸿分公司列为第三人，原告昆仑公司只是布局公司的股东，不是本案适格原告，原告对第三人的诉讼请求并不明确，诉讼请求中所指的工程量审核结算是指原告与被告之间的结算，还是指被告和第三人之间的结算，经五鸿分公司单方计算，目前已经完成的工程量是3000万元左右，这个费用应由原告、被告一并支付给第三人，第三人才同意撤出项目现场。第三人五鸿分公司为其陈述意见未向本院提交任何证据。第三人市政公司陈述称，赞成五鸿分公司的观点，如要求第三人退场，应结算并支付全部工程款给第三人，以保障第三人及农民工的合法权益。第三人市政公司为其陈述意见未向本院提交任何证据。第三人广西五鸿建设集团有限公司未向本院提交书面陈述意见也未提交任何证据。经开庭质证，原告提供的证据（1），被告对真实性、关联性、合法性没有异议，第三人五鸿分公司表示由法院认定，第三人市政公司表示与其无关，本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案各方当事人争议的事实具有关联关系，可以作为本案有效证据使用；原告提供的证据（2），被告对真实性、关联性、合法性没有异议，第三人五鸿分公司认为与本案无关，第三人市政公司表示没有意见，本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案各方当事人争议的事实具有关联关系，可以作为本案有效证据使用；原告提供的证据（3），被告、第三人市政公司对真实性、关联性、合法性没有异议，第三人五鸿分公司对真实性、关联性、合法性有异议，认为被告已将工程发包给五鸿分公司就不能再发包给市政公司，本院认为，第三人五鸿分公司对该证据有异议，但未能举证证明该证据不真实，根据庭审中各方当事人的陈述，市政公司确实参与了工程的建设，因此，本院采纳该证据作为本案的有效证据；原告提供的证据（4），被告对真实性有异议，认为没有与会人员的签字确认也没有政府的盖章，且昆仑公司是以布局公司的大股东身份参加会议，不是以个人名义参加会议，故对证明力也不予认可；第三人五鸿分公司对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，第三人市政公司对该证据没有异议，本院认为，该证据有被告法定代表人李辉、第三人五鸿分公司负责人罗强、施工队代表刘介孙、张明雄的签字和捺印，客观、真实、合法，与本案各方当事人争议的事实具有关联关系，可以作为本案有效证据使用；原告提供的证据（5），被告有异议，并称其法定代表人李辉的签名是原告打印好会议纪要后要求李辉签字的，无法核实真实性，第三人五鸿分公司对真实性没有异议，但对于合法性和关联性由法庭确认，第三人市政公司没有异议，本院认为，原告、被告、第三人五鸿分公司、市政公司是参与该会议的当事人，对于会议纪要，除被告外，其他三方都认可其真实性，被告未能提供相反证据证明该会议纪要是不真实的，因此，本院采纳该证据为本案的有效证据；原告提供的证据（6），被告有异议，认为付款清单是原告单方制作，转款凭证无法核实，第三人五鸿分公司认为出具借条和银行转账回单不是同一个人，不认可原告已经支付了1226万元工程款，第三人市政公司对该证据中涉及五鸿分公司的部分不发表意见，认为与其无关，确认市政公司张明雄收到340万借款，本院认为，该证据中涉及第三人五鸿分公司的借条有该公司负责人的签字、捺印及公司盖章确认，第三人市政公司也确认了收到340万元借款，因此，该证据具有客观真实性，来源合法，与案件当事人争议的事实具有关联关系，可以作为本案有效证据使用；原告提供的证据（7），被告对真实性没有异议，第三人五鸿分公司、市政公司表示不发表意见，由法庭进行认定，本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案当事人争议的事实具有关联关系，可以作为本案有效证据使用。被告提供的证据，经质证，原告有异议，认为没有原件不能作为证据使用，第三人五鸿分公司、市政公司表示不发表意见，由法庭进行认定，本院认为，该证据所记载的内容与原告、被告签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》中对原告的义务约定相符，因此，本院对该证据内容的真实性予以认可，采纳为本案有效证据使用。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告昆仑公司是占有原告布局公司70%股份的股东，原告布局公司与被告嘉冠公司于2013年6月6日签订一份《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》，约定布局公司提供其在龙州县布局口岸的已合法拥有的约100亩商业用地的土地使用权，并提供布局公司与政府土地部门新签订的150亩口岸开发用地，该150亩开发用地的购置款300万元由嘉冠公司出资，由嘉冠公司承担建筑面积约25万平方米的边贸城工程投资建设，项目完成后由双方共同经营管理，布局公司占边贸城资产的51%，嘉冠公司占49%，此外，在完成第一期100亩的投资建设后，嘉冠公司可参与布局公司在布局口岸原投资经营产业的20%分成。合同还对双方的权利和义务、有关约定及违约责任、保密等事项进行了约定。2013年8月25日，布局公司与被告经协商一致签订了《龙州县布局口岸边贸城合作开发补充协议》（以下简称补充协议一），双方约定合作开发的面积由约250亩（第一期100亩，第二期150亩），调整为合作开发约100亩（第一期），被告的资产收益变更为在完成新调整的100亩项目合作开发后，只获得新开发总资产的49%，取消《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》中完成第一期100亩的投资建设后，被告可参与布局公司在布局口岸原投资经营产业的20%分成的约定，补充协议一还约定了被告应在2013年8月27日前将100万履约保证金打入布局公司指定的账户，否则补充协议作废，被告无条件退出。补充协议一签订后，被告于2013年8月29日将100万元履约保证金打入布局公司指定的昆仑公司账户。被告于2013年7月29日与第三人五鸿分公司签订《协议书》，约定将龙州县布局边贸互市区建设工程以包工包料的方式按1280元/㎡的单价发包给五鸿分公司承建，2013年9月5日，被告又与第三人市政公司签订了《协议书》，约定将同一工程以包工包料的方式按970元/㎡的单价分包给市政公司。在签订《协议书》后，第三人五鸿分公司和市政公司分别组织工人自筹资金进场施工，后原告、被告与第三人五鸿分公司、市政公司因工程进度款的支付等问题多次发生纠纷，经各方多次协商并在龙州县水口口岸经济区管委会主持召开协调会的情况下，各方的争议仍未得到解决。2014年12月3日，原告向法院起诉，要求判决布局公司与被告签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及其补充协议无效，判令被告承担原告经济损失人民币300万元，判令在经过工程量审核结算后，第三人五鸿分公司和市政公司撤出项目场地，本案诉讼费用由被告全部负担。本院认为，原告布局公司与被告嘉冠公司之间有合同关系，原告与第三人五鸿分公司、市政公司之间没有直接的合同关系，是另外法律关系，这两个法律关系不宜在本案中合并审理，向原告释明后，原告表示请求法庭优先处理与被告之间的合同关系，因此，原告对第三人的诉讼请求，本院在本案中不予审理，双方可自行协商解决，协商不成，可另案起诉。本案各方当事人的争议焦点是：一、昆仑公司是否适格本案原告？二、原告布局公司与被告嘉冠公司签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及两份补充协议是何性质的合同？三、原告布局公司与被告嘉冠公司签订的上述合同及补充协议是否合法有效？一、关于昆仑公司是否适格本案原告的问题。原告主张，合同约定土地的土地使用权人是昆仑公司，在工程施工过程中昆仑公司也借款给第三人五鸿分公司、市政公司发放农民工工资，昆仑公司已经实际参与到合同的履行，可以作为本案原告；被告主张，昆仑公司只是布局公司的股东，不是合同的一方当事人，不能作为本案的原告。本院认为，根据龙国用2011第0152号国有土地使用证和地字451423200900009号建设用地规划许可证，昆仑公司是本案讼争合同开发项目的土地使用权人，与本案有直接的利害关系，适格本案原告。二、关于原告布局公司与被告嘉冠公司签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及两份补充协议是何性质的合同的问题。原告主张，双方是合作开发房地产合同关系；被告主张是联营合同关系。本院认为，原告布局公司与被告在合同中没有明确约定合同的性质，合同的性质只能根据合同的内容来确定。联营合同是指两个经济组织为了达到共同的经济目的，约定共同出资，联合从事一定生产经济活动的协议。联营合同分为法人型联营、合伙型联营、合同型联营三类。房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的主体并不仅限于经济组织，也可以是自然人，而联营合同的主体必须是能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，因此，经济组织之间订立的合作开发房地产合同是联营合同的一种。本案讼争的合同中约定的主要内容是原告提供100亩的土地使用权，被告负责投资建设，项目完成后原告享有项目资产的51%，被告享有项目资产的49%，双方共同经营管理，按比例分配，该约定符合合作开发房地产合同的特征。因此，本院认定，原告布局公司与被告签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及两份补充协议是合作开发房地产合同。三、关于原告布局公司与被告签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及补充协议是否合法有效的问题。本院认为，在本案庭审过程中，原告与被告都已明确表示，双方均不具备房地产开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”的规定，原告布局公司要求判决布局公司与被告签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及补充协议无效的诉讼请求理由成立，本院依法予以支持。对于原告要求被告赔偿经济损失300万元，其中昆仑公司借款给第三人五鸿分公司、市政公司的利息损失为2805800元，布局公司丧失将项目交给有资质的公司开发的机会损失为194200元的诉讼请求，本院认为，昆仑公司主张的利息损失和布局公司主张的丧失机会损失，没有合同约定为依据，也没有证据证明这些损失已实际发生并且是由于被告的过错行为所造成，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、原告广西布局国际商贸投资有限公司与被告广西嘉冠投资管理有限公司于2013年6月6日签订的《龙州县布局口岸边贸城合作开发合同书》及双方分别于2013年8月25日、2014年3月19日签订的《补充协议》是无效合同；二、驳回原告广西昆仑物流有限公司、广西布局国际商贸投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费30800元，由原告广西昆仑物流有限公司、广西布局国际商贸投资有限公司负担15400元，被告广西嘉冠投资管理有限公司负担15400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向崇左市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本四份，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费30800元（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陆 晖代理审判员 覃 斌人民陪审员 凌张媚二〇一五年五月二十五日书 记 员 罗明珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 来源：