（2015）城中民一初字第212号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-11-09
案件名称
黄莉君与广西旺业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十七条，第一百五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条，第十七条，第十八条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2015）城中民一初字第212号原告黄莉君，女，住广西柳州市城中区。委托代理人索生凤，广西君行律师事务所律师。委托代理人刘世英，广西君行律师事务所实习律师。被告广西旺业房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区。法定代表人梁新业，董事长。委托代理人何丰慧，广西永维律师事务所律师。原告黄莉君诉被告广西旺业房地产开发有限公司（以下简称旺业房开）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员吴漫捷适用普通程序组成合议庭，书记员汪奕孜担任法庭记录，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告黄莉君的委托代理人索生凤，被告旺业房开的委托代理人何丰慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄莉君诉称，2014年8月，原、被告双方就商铺买卖事宜达成一致意见，约定由原告向被告购买位于柳州市桂中大道6号上东·龙城世家的十间商铺，双方同意分两次办理买卖及产权登记手续。被告以其资金周转困难为由，要求原告先付款，原告随即付款850万元给被告。2014年8月14日，双方签订了五份《商品房买卖合同》，分别为：某栋1-1号（建筑面积74．94平方米）、某栋1-2号（建筑面积78．63平方米）、某栋1-3号（建筑面积78．63平方米）、某栋1-4号（建筑面积78．63平方米）、某栋1-5号（建筑面积78．63平方米），每间商铺总价均为943560元，合计总价为471．78万元。原告于当日向税务机关缴纳了税费，并开具了《销售不动产统一发票（自开）》。此后被告及其委托管理物业租赁的第三方柳州腾业房地产咨询服务有限责任公司将所购买的五间商铺办理交接手续给原告，即将商铺所有权转移情况通知承租人并重新签订了《商铺租赁合同》。此后，在办理该商铺产权登记过程中，经原告方多次催促，被告仍推诿办理，至今仍未将有关办理产权登记的资料送交房地产登记机关。因此原告认为：原被告双方之间签订的《商品房买卖合同》，为双方当事人的真实意思表示，依法合法有效；因被告原因，没有按照《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”之规定，及时将有关办理产权登记资料送交产权登记机关；且导致原、被告双方无法就其他商铺买卖继续进行交易，被告应当退还超出己购买商铺总价的购房款378．22万元及其占用期间的利息给原告。原告根据法律规定，向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方于2014年8月14日签订的、购买坐落于柳州市桂中大道6号上东?龙城世家某栋1-l号（建筑面积74.94平方米）、某栋1-2号（建筑面积78.63平方米）、某栋1-3号（建筑面积78.63平方米）、某栋1-4号（建筑面积78.63平方米）、某栋1-5号（建筑面积78.63平方米）的《商品房买卖合同》有效；2、判令柳州市桂中大道6号上东?龙城世家某栋1-1号、某栋1-2号、某栋1-3号、某栋1-4号、某栋1-5号房产归原告所有；3、判令被告返还购房款人民3782200元及其占用期间的利息88251.33元（从2014年8月15日期暂算至2015年1月15日，按照银行流动资金贷款年利率5.60％计算，以后依法计算至被告还清该款项本息时止），合计3870451.33元给原告；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告旺业房开辩称，被告看了原告的起诉状和证据，认为原告诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。在庭审辩论中，被告辩称，原被告双方确曾经协商购买10间商铺，但并非原告所述94万一间，而是170万一间。2014年8月14日只签了5份合同，由此可见850万对应的是5间商铺的购房款。原告提供的全部证据中没有支付购房款的证据。原告提供加盖了被告公章的证据足以证明被告作为出卖方应履行的义务，被告没有违约。原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同五份，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，未违反相关法律法规，属于合法有效合同；2、销售不动产发票及税收交款书，证明原告已按照合同约定支付了全额购房款及相关税费；3、收条，证明被告已收到原告购房款850万元整，该购房款已超出实际应支出，超出了购买的商品房价值，多余款项被告应该返还被告；4、报告、商铺租赁合同、租赁合同主体变更通知，证明购房合同中商品房已办理交接手续，该房由原告实际占有、使用、收益。被告质证后，对原告提供证据中，加盖有被告公章的部分，真实性没有异议，但是不认可原告的证明目的。对没有盖被告公章的证据4部分，即第三方的租赁合同、报告、租赁合同主体变更通知等证据，对其真实性和关联性性不予认可，认为被告无法核实真实性是否真实。发票的真实性没有异议。合同是真实的，但是没有看到原告出示转购房款给被告的转款单，所以被告认为原告的证据有所缺失，不能证明原告履行了购房义务。综合本案证据及庭审查明的情况，可确认事实如下：原、被告于2014年8月14日签订合同编号：2014-900、2014-901、2014-903、2014-904、2014-905共五份《商品房买卖合同》，合同约定：被告（出卖人）向原告（买受人）出售坐落于柳州市桂中大道北段上东?龙城世家某栋1-l号（建筑面积74.94平方米）、某栋1-2号（建筑面积78.63平方米）、某栋1-3号（建筑面积78.63平方米）、某栋1-4号（建筑面积78.63平方米）、某栋1-5号（建筑面积78.63平方米）的房屋，作为商铺使用，每套房屋的价格均为943560元，合计4717800元。合同第六条约定，买受人（原告）于2014年8月14日付清全部购房款。2014年8月14日，被告向原告开具上东?龙城世家某栋1-1号至1-5号五套房产的销售不动产统一发票，共五张，总金额4717800元。同日，被告旺业房开出具收条一份，收条内容为：今收到黄莉君交来购买上东?龙城世家某栋1-1号至1-5号五套商铺款合计人民币850万元。原告于2014年8月26日向税务机关缴纳上东?龙城世家某栋1-1号至1-5号五套房产的契税、印花税合计：143893元，并且已经实际取得上述房产的控制、收益权，但房屋所有权尚未登记至原告名下。另查明，2014年8月21日，柳州市城中区人民法院做出（2014）城中民诉前保字第30-2号民事裁定书，对含本案争议的五套房产在内的共43套被告名下房产实施财产保全，现已被作为执行标的物，进入柳州市城中区人民法院相关案件执行程序。双方因无法办理房屋产权过户手续而产生纠纷，酿成本诉。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方于2014年8月14日签订五份《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定，原告黄莉君请求确认与被告签订《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于原告要求确认柳州市桂中大道北段上东?龙城世家某栋1-1号至1-5号房产归原告所有的问题。因上述房产已被城中法院另案查封并进入执行程序，原告对作为执行标的物的房产提出所有权主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，本案原告黄莉君作为执行案件的案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定主张权利，在执行异议诉讼终结前，不得另行提起普通民事诉讼。故原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条的规定，本院将对原告的前述要求确认争议房产所有权的诉请另行作出裁定驳回原告的起诉，在判决书中不予处理。原告可另行主张权利。关于原告要求被告返还购房款人民3782200元及其占用期间的利息88251.33元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款的规定，法律、行政法规规定采用书面形式的合同，应当采用书面形式。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，双方均确认曾达成购买十套房产的的合意，现被告名下的其他未售门面均已被法院查封并进入执行程序，已无法与原告签订书面商品房买卖合同、完成商品房买卖行为。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告提交有被告出具的收条，被告亦认可该收条的真实性，根据双方现有合同及发票，总金额4717800元，原告已支付8500000元，差额3782200元，该部分未依照法律规定签订书面合同的金额，被告应当向原告返还。另，因双方有合法的房屋买卖合意在先，原告系自愿向被告支付购房款，多出部分购房款，被告的取得时并不违反法律规定，故无需负担利息，仅承担返还义务，本院对于原告要求被告支付资金占用期间利息的诉请不予支持。被告旺业房开辩称双方协商每间房产170万元的主张因未提供任何证据支持，本院不予采信。故综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第二款、第四十四条第一款、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、确认原告黄莉君与被告广西旺业房地产开发有限责任公司于2014年8月14日签订的、购买坐落于柳州市桂中大道6号上东?龙城世家某栋1-l号、某栋1-2号、某栋1-3号、某栋1-4号、某栋1-5号的《商品房买卖合同》有效。二、被告广西旺业房地产开发有限责任公司返还原告黄莉君购房款3782200元。三、驳回原告黄莉君要求被告广西旺业房地产开发有限责任公司支付利息88251.33元的诉讼请求。案件受理费37764元（原告已预交71918元），由原告黄莉君负担755元，被告广西旺业房地产开发有限责任公司负担37009元，受理费余款34154元本院另行作出裁定处理。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴漫捷人民陪审员 骆玉萍人民陪审员 金 露二〇一五年五月二十五日代书 记员 汪奕孜 关注公众号“”