（2015）北民初字第0435号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-12-18

案件名称

袁国祥与无锡元一柏庄房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市北塘区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

袁国祥,无锡元一柏庄房地产发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省无锡市北塘区人民法院民事判决书（2015）北民初字第0435号原告袁国祥。委托代理人鞠爱军（受袁国祥的特别授权委托），江苏法舟律师事务所律师。委托代理人沈昱（系袁国祥之女婿，受袁国祥的特别授权委托）。被告无锡元一柏庄房地产发展有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区凤翔北路19号。法定代表人李小榕，无锡元一柏庄房地产发展有限公司董事长。委托代理人黄燕（受无锡元一柏庄房地产发展有限公司的特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。委托代理人王莉（受无锡元一柏庄房地产发展有限公司的特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。原告袁国祥与被告无锡元一柏庄房地产发展有限公司（下称元一柏庄公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法由审判员陆锡平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁国祥的委托代理人鞠爱军、沈昱及被告无锡元一柏庄房地产发展有限公司委托代理人黄燕、王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁国祥诉称，其购买被告��一柏庄公司营销的无锡市某某小区第1幢36单元2001室商品房后，发现元一柏庄公司未按照合同精装修的约定和销售人员承诺的按照某某小区一、二期商品房精装修交付标准对楼层电梯前室墙面和消防管道予以装饰装修，严重影响了房屋的品质，更违背了双方合同约定。现要求元一柏庄公司继续履行合同，对其所在第1幢36单元20层电梯前室墙面以设计施工变更通知单前的做法，材质按照某某小区一、二期商品房精装修的交付标准重新施工，消防管道予以包裹美化。被告元一柏庄公司辩称，交付的商品房经过验收且并无质量问题，不存在违约行为，原告所述主张并无事实依据，请求法院驳回袁国祥的诉讼请求。经审理查明，2013年7月27日，原告袁国祥与被告元一柏庄公司订立一份商品房买卖合同，双方约定：袁国祥购买元一柏庄公司某某小区第1幢36单��2001室预售商品房，该商品房预售许可证号为（2012）预销准字第080号，建筑面积142.68平方米，单价为每平方米7218.73元。如元一柏庄公司交付商品房的装饰、设备达不到约定的标准，元一柏庄公司赔偿双倍的装饰、设备差价。合同订立后，元一柏庄公司出具给袁国祥一份书面的“某某小区”住宅部分交房标准（32、33、34、35、36、37）作为合同附件，该交房标准第9条写明，底层入户大堂及电梯间前室：精装修。2015年3月19日，袁国祥以其购买的商品房在收房时发现楼层电梯前室装饰装修不符合合同约定精装修标准为由向本院提出诉讼，要求元一柏庄公司继续履行合同，对其所在第1幢36单元二至顶层电梯前室按照某某小区一、二期商品房精装修的标准交付，以及要求元一柏庄公司承担合同约定的双倍装饰差价违约责任。诉讼中，袁国祥变更为本案诉请：要求元一柏庄公司继续履行合同，对其商品房所在第1幢36单元20层电梯前室墙面以设计施工变更通知单前的做法，材质按照某某小区一、二期商品房精装修的交付标准重新施工，消防管道予以包裹美化。以上事实，有商品房买卖合同、“某某小区”住宅部分交房标准（32、33、34、35、36、37），以及双方当事人陈述在卷佐证。诉讼中，双方当事人对元一柏庄公司出具的某某小区住宅部分交房标准（32、33、34、35、36、37）中“底层入户大堂及电梯间前室：精装修”存在不同的意见，袁国祥陈述：某某小区第1幢36单元一楼至顶楼电梯前室均应当精装修，装修标准为已经交付的某某小区一、二期商品房电梯前室的装修标准，即大楼一层至顶层均应当地面、墙面铺砖，消防管道予以包裹在墙内。元一柏庄公司陈述：某某小区第1幢36单元电梯前室为精装修是指一楼电梯前室地��、墙面铺砖，二楼以上至顶层电梯前室地面铺砖，墙面为涂料，消防管道根据房屋布局、管线排布合理设置。结合双方当事人诉争，本案争议焦点为元一柏庄公司交付袁国祥的某某小区第1幢36单元20层商品房电梯前室、消防管道装修装饰是否符合合同约定，袁国祥主张的“底层入户大堂及电梯间前室：精装修”标准是否是某某小区第一、二期商品房电梯前室的装修标准。围绕争议焦点，袁国祥提交了下列证据材料：1、某某小区一期第16幢3单元赵某某的商品房买卖合同、某某小区二期第10幢14单元沈某某的商品房买卖合同以及元一柏庄公司出具给赵某某、沈某某的“某某小区住宅部分交房标准”。其中，该二份交房标准中关于入户大堂、电梯间前室文字均表述为：“底层入户大堂电梯间前室：精装修”。2、“某某小区住宅部��交房标准”（32、33、34、35、36、37）、“某某小区住宅部分交房标准”（25、26、27）、“某某小区住宅部分交房标准”（12、13、19、20、21）、“某某小区住宅部分交房标准”22单元。该四份交房标准分别对入户大堂、电梯间前室文字均表述为：“底层入户大堂电梯间前室：精装修”、“底层入户大堂：精装修”“底层入户大堂及底层电梯间前室：精装修”、“底层入户大堂及电梯间前室：精装修”。3、某某小区一、二期与三期商品房电梯间前室装饰装修对比照片打印件对比。该照片显示二者区别在于：前者为墙面贴砖处理，表面无消防管道排布，后者为墙面普通涂料，消防管道裸露在内墙。4、根据元一柏庄公司销售人员徐某2012年11月7日录音、副总经理林某某2015年1月4日视频整理光盘和文字整理材料。徐娟录音资料显示：某某小区一、二期与三期商品房外墙不同：一是水泥地找平；一个是腻子批白（室内顶棚）。林理银视频录音显示：销售人员可能有说以后除了外墙，其他没有差异。5、2012年5月某某小区B地块1-7#楼设计变更通知单，该变更单显示，原设计前室墙面做法：内墙四5厚玻化砖面层（白水泥擦缝）6厚1：2水泥砂浆粘结层12厚1：3水泥砂浆分层抹平，基础墙体。变更后前室墙面做法：内墙一面层用白色内墙涂料（与室外接触的采用白色外墙涂料）普通腻子批平6厚1：1：4水泥石灰砂浆光面14厚1：1：4水泥石灰砂浆分层抹平基层墙面。6、副总经理林某某名片复印件、林某某2015年元月3日书写的“一周时间内反馈是否贴砖等内容”复印件、关于承诺电梯前室贴砖销售人员名单复印件、元一柏庄公司2015年1月21日、27日致无锡市工商局北塘分局刘潭工商所回复函复印件、无锡市工商局��塘分局终止消费者权益争议调解告知书复印件。对上述证据，元一柏庄公司质证后认为某某小区一期赵某某的商品房买卖合同、某某小区二期沈某某的商品房买卖合同以及元一柏庄公司出具给赵某某、沈某某的“某某小区住宅部分交房标准”真实性没有异议，但认为某某小区一、二、三期是不同的销售许可，且销售价格存在不同，无论是从建造时间还是从交付时间或是从房屋户型设计、单元整体的房屋布局、管线的排布，三期房屋与前两期均不相同，对被告分批次开发的房屋，合同条款相互之间没有可比性，而所涉房屋装修标准的差异性也可从各期合同中销售的单价上体现。袁国祥所在的房屋是经建设局竣工验收合格，不存在质量问题，符合合同约定。依据市场来决定装修标准，对墙面进行涂料粉刷也属精装修。元一柏庄公司销售人员徐某录音不完整，��售经理林某某的陈述是在部分业主围堵情况下作出，且只是推测性缓解矛盾的说法，不具有真实性。为支持其抗辩意见其提交以下证据：1、某某小区一期第16幢3单元赵某某、某某小区二期第10幢14单元沈某某、某某小区第1幢36单元袁国祥商品房买卖对应的某某小区2011预销准字10号、2011预销准字第107号、2012预销准字第80号商品房预（销）售许可证。2、无锡市建设局锡建开（2014）103号文件《关于某某小区1-6号房、6-9商业用房及地库通过交付使用竣工验收的通知》。3、设计平面图两张、现场图片8张。4、锡北国用（2009）第128号土地使用权证、土地宗地图两张。5、无锡某某小区样板房某某小区第7幢22单元201室精装修装饰合同书，王某的商品房买卖合同及无锡市房屋登记薄证明。6、无锡建设局锡建开（2012）70号、锡建开（2013）47号交付使用竣工验收的通知，及��锡市建设工程设计审查中心审核的三张设计施工平面图。7、某某小区37个单元的住宅部分交房标准的合同附件。8、2015年4月20日由无锡市公安局北塘分局黄巷派出所出具的情况说明。对上述证据，袁国祥质证后认为，从一、二、三期交付时间来看王某某某小区第7幢22单元属于三期，该单元交房标准第九条也与一期、二期相同，我们当然有理由要求开发商要求一期、二期的精装修标准交付电梯间前室。为支持其抗辩意见补充提交以下证据：1、提交B地区的鸟瞰图；2、提交一期、二期、三期的合同交房时间对比表；3、提交建设工程规划许可证；4、6幢、7幢的商品房买卖合同；4、网络信息打印1件。对上述证据，元一柏庄公司质证后认为，袁国祥补充证据不能否定对元一柏庄公司一、二、三期销售房屋的划分，并坚持上述抗辩意见。本院依据上述有效证据和当事人质证意见，认定以下案件事实：1、某某小区一期第16幢3单元赵某某、某某小区二期第10幢14单元沈某某的商品房买卖预售许可证号为（2011）预销准字第010号、（2011）预销准字第107号，商品房单价分别是9692.99元、7930元。某某小区第1幢36单元袁国祥商品房买卖预（销）售许可证号2012预销准字第80号，发证时间2012年9月17日。2、某某小区一期第16幢3单元赵某某、某某小区二期第10幢14单元沈某某二份交房标准中关于入户大堂、电梯间前室文字均表述为：“底层入户大堂电梯间前室：精装修”。3、锡北国用（2009）第128号土地使用权证宗地图显示：元一柏庄公司坐落北塘区锡澄路西侧（XDG-2006-104号地块）受让土地分割成S1、S2、S3三个地块，第16幢3单元赵某某在S3地块即一期，第10幢14单元沈某某及第7幢22单元是在S2单元即二期，第1幢36单元袁国祥商品房在S1地块即三期。4、王某的商品房7幢22单元201室，是购房者实景展示的样板间，并通过无锡市商品房买卖合同网上备案系统备案，该房合同附件住宅部分交房标准（22、23、24）第九条中明确的是“底层入户大堂及电梯间前室：精装修”，与袁国祥合同附件条款完全一致。5、某某小区第1幢36单元、第10幢14单元、第16幢3单元14幢分别为无锡市建设局下发锡建开（2014）103号、锡建开（2012）70号、锡建开（2013）47号通知通过交付使用竣工验收。6、某某小区37个单元的住宅部分交房标准的合同附件，一共是6个版本，在第9条出现了4种表述，即“底层入户大堂电梯间前室”、“底层入户大堂及底层电梯间前室”、“底层入户大堂及电梯间前室”、“底层入户大堂”。7、2012年5月某某小区B地块1-7#楼设计变��通知单显示，前室墙面做法：由内墙墙面厚玻化砖面层（白水泥擦缝）变更至内墙面层用白色内墙涂料。8、某某小区三期部分业主因交付商品房电梯前室与一、二期不一致向工商局消费投诉。2015年1月3日、4日，部分业主因房屋质量问题与元一柏庄公司交涉，存有一方报警记录。诉讼中，本院依法召集双方当事人对某某小区一、二期、三期部分房屋进行勘察：某某小区一期第16幢3单元、二期第10幢14单元、第7幢22单元、三期第1幢36单元底层电梯前室均为一致，内墙装饰主要内容为地面和墙面均为贴砖处理，电梯前室消防管道排布于通道内墙背面，未裸露在外。一期第16幢3单元、二期第10幢14单元、第7幢22单元、三期第1幢36单元二层以上至顶层电梯前室地面也均作贴砖处理。区别在于二层以上电梯前室内墙装饰和消防管道排布，一期第16幢3单元、二期第10幢14单元，墙面装饰、消防管道排布如底层，但二期第7幢22单元、三期第1幢36单元二层以上电梯前室内墙墙面仅为涂料处理，二期第7幢22单元消防管道排布在水表箱内，三期第1幢36单元消防管道裸露在内墙墙面。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。袁国祥基于合同约定而非基于商品房的所有人所享有的物权，主张违约之诉，符合诉讼主体资格，但其主张购买的元一柏庄公司的某某小区第1幢36单元20层电梯前室装修装饰交房标准不符合合同约定，缺乏事实依据，其诉讼请求本院不予以支持。理由如下：一、双方合同约定以及合同附件住宅部分交房标准的中“精装修”，并无建筑行业统一规范性技术要求，合同双方也没有明确约定装修内容、建材用料、材质标准、品牌、等级、质量、工艺等具体内容，元一柏庄公司对第1幢36单元底层电梯前室地面、内墙面贴砖装饰处理和二层以上电梯前室内墙墙面涂料处理，区别于毛坯墙面和地面，进行了一定的装修装饰，且元一柏庄公司对商品房建设，通过有关行政管理部门的验收，并交付使用，应当视为交付使用商品房符合设计与质量要求。二、双方在商品房买卖合同中并未对消防管道的排布有特殊约定，应视为商品房消防管道排布只要符合设计要求和消防技术标准，符合商品房交付使用的质量要求即可，元一柏庄公司建造的商品房已由建设局通知通过交付使用竣工验收，符合了商品房交付使用的质量要求，而交付使用条件之一必须环保、消防等有关行政管理部门对工程质量的验收，元一柏庄公司建造的商品房消防管道排布符合商品房消防技术要求。三、元一��庄公司销售人员徐某对销售某某小区第三期房屋仅说明与一、二期在外墙面的不同，并无对某某小区三期房屋电梯前室装饰的明确承诺，销售经理林某某音像资料中对销售商品房人员描述，并不能确切证明元一柏庄公司对电梯前室装修装饰承诺按照某某小区一、二期商品房装修标准。中华人民共和国合同法规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。元一柏庄公司销售商品房人员不具体确定的承诺，不能构成元一柏庄公司商品房买卖的要约。四、某某小区一、二期商品房装修标准也不尽相同，同为某某小区二期的样板房第7幢22单元，在合同约定以及实际施工后交付的使用的二层以上电梯前室装修装饰上与某某小区第一期第16幢3单元、某某小区第二期第10幢14单元商品房也存在区别，却与该某某小区第三期第1幢36单元商品房，在内墙面装饰上相同，也未贴砖处理。��、元一柏庄公司于2012年5月设计变更某某小区B地块1-7#楼电梯前室墙面做法早于其2012年9月17日某某小区第1幢商品房买卖的预（销）售许可，并非系元一柏庄公司系在该幢商品房买卖的预（销）售后的变更。六、某某小区第1幢36单元袁国祥商品房买卖与某某小区第一期第16幢3单元赵某某、某某小区第二期第10幢14单元沈某某商品房买卖存在不同的销售许可与销售价格，房屋户型设计、单元整体的房屋布局、管线的排布、电梯前室装饰装修标准没有可比性。需要指出的是，之所以发生某某小区部分业主与元一柏庄公司就电梯前室装修装饰质量纠葛，除了买卖双方对“底层入户大堂及电梯间前室：精装修”没有明确具体约定内容外，也因元一柏庄公司住宅部分交房标准书写不严谨和电梯前室装饰装修随意性导致，更有部分销售人员在营销商品房宣传描述存在一定的非客观��。房地产开发经营企业要遵循诚实信用原则，实事求是的广告宣传，避免不必要的纷争。本院将另行提出司法建议，要求房地产开发经营企业加以规范商品房开发、销售行为，以保护买房人的合法权益，促进房地产产业××有序发展。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回袁国祥的诉讼请求。案件受理费40元，由袁国祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员　　陆锡平二〇一五年五月二十五日书记员　　杨　阳本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。来自：