（2015）二中民终字第04151号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-06-26

案件名称

果淑凤与刘杰、北京市北宇物业服务公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

果淑凤,刘杰,北京市北宇物业服务公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第04151号上诉人（原审被告）果淑凤，女，1966年5月30日出生。委托代理人刘希杰，男，1961年11月5日出生。被上诉人（原审原告）刘杰，男，1972年10月4日出生。委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。原审被告北京市北宇物业服务公司，住所地北京市朝阳区慧忠里小区421楼。法定代表人裴建华，总经理。委托代理人宋文林，男，1957年5月14日出生。委托代理人赵冰，女，1984年7月8日出生。上诉人果淑凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第13521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，刘杰起诉至原审法院称：我因拆迁安置在北京市丰台区×××102号房屋承租居住。我于1998年向案外人袁劲松借款200000元。袁劲松曾向法院起诉，该案缺席审理。1998年11月29日法院判决我给付袁劲松借款200000元，未对上述房屋作出处理。我于2002年9月16日至2013年6月15日在监狱服刑。服刑期满后回家，才得知我承租的上述房屋承租人已经变更为果淑凤。经向北京市北宇物业服务公司了解（原名称为北京市北宇物业管理公司，2007年9月25日名称变更为现名称，以下简称北宇物业公司），北宇物业公司已与果淑凤签订《公有住宅租赁合同》。北宇物业公司擅自将我承租的房屋变更为果淑凤承租，使我无家可归，故起诉要求确认北宇物业公司与果淑凤签订的《公有住宅租赁合同》无效，并由北宇物业公司和果淑凤承担本案的诉讼费用。果淑凤辩称：我与北宇物业公司签订的《公有住宅租赁合同》是真实合法有效的。合同已经履行12年，双方没有违法违约行为。北宇物业公司行使的是自己的合法权利，我享有的是依法判决并经刘杰亲属同意的居住权。刘杰在诉争房屋的居住权因自身欠债而丧失。当年无从查找刘杰下落，刘杰也无诚意归还欠债，我爱人袁劲松才申请法院以刘杰的诉争房屋居住权抵债。当时若该房屋是产权房，则可以拍卖抵债或以办理产权过户方式予以抵偿债务。当年该地域产权房每平方米3000元左右，该房屋价值也就100000元左右，并不能抵偿欠袁劲松200000元欠款。当时居住权的房屋如何抵偿债务虽无明文规定，但大大低于产权房价值，肯定无法抵偿原告所欠的200000元债务。只因当时刘杰下落不明，故袁劲松只能默认该判决结果。刘杰现在诉求15年前不足等值欠债的房屋居住权的动议不符合法律时效原则，也侵害了我和袁劲松的合法权益。法院给北宇物业公司出具的证明是经过与刘杰亲属协商同意才确定我的居住权的。当时居住权和债务之间没有比价关系，居住权当时无法标价。1998年诉争房屋每月租金96.56元，年租金1158.72元。如以租金体现居住权，原告要172.6年才能抵偿200000元欠款，也就是我可以无偿居住172.6年。北京市北宇物业服务公司界定居住权就是缴纳房租办理入住，而办理入住手续是要与其签订租赁合同。刘杰下落不明使其无法依照原有合同约定缴纳房租，而半年不缴纳房租就属于违约，北宇物业公司有权收回房屋。刘杰当时已经超出4年未缴纳房租，已视同放弃租赁权。刘杰亲属1999年经法院协调腾空房屋，4年后我们才办理入住手续，房屋空闲也4年，腾空房屋后刘杰家属已经迁往内蒙。我依据法院判决和刘杰亲属同意享有的居住权，并和北宇物业公司签订合同是符合当时公有住宅房屋租赁政策规定的。我以缴纳房屋租赁费形式获得房屋居住权12年，既成事实。刘杰15年未交房屋租赁费，居住权自然丧失，北京市北宇物业服务公司收回刘杰的公有住房租赁房本属正当合理。1999年4月法院判决协调执行的案件刘杰亲属已知或应知，当时法院和其亲属协商达成腾空房屋以居住权抵偿债务是真实意愿表示，15年的时间，诉讼时效已过。综上，我要求驳回刘杰的诉讼请求。北宇物业公司辩称：刘杰和果淑凤所述各有道理，我公司是根据法院的证明将房屋过户至果淑凤名下。法院写的很清楚，刘杰还钱时，果淑凤交还房本。我公司是房管部门，按照原始的情况，刘杰有拆迁居住证。后来改签时，刘杰不在，但我公司收费要有依据。我公司应跟实际居住人签订合同，对实际居住人收取房租。我公司认为与果淑凤签订的公有住宅租赁合同是有效的，不同意刘杰的诉讼请求。原审法院经审理认为：下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据已查明的事实，刘杰因拆迁取得诉争房屋的承租权。法院生效文书确认刘杰偿还袁劲松借款，执行过程中，因无法找到刘杰，经刘杰亲属同意，诉争房屋暂由袁劲松居住，并未将该房屋确认由袁劲松或他人承租。现北宇物业公司与果淑凤未经刘杰同意，将诉争房屋承租人变更为果淑凤，损害了刘杰的利益。故对刘杰要求确认北宇物业公司与果淑凤签订的《公有住宅租赁合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。果淑凤辩称诉争房屋系刘杰抵债、北宇物业公司辩称为便宜收取房屋租金才与果淑凤签订《公有住宅租赁合同》一事，法院生效文书仅确认刘杰偿还借款，并未确认诉争房屋由他人承租。而刘杰因拆迁取得诉争房屋的承租权，法院出具的证明中亦表明该房屋由袁劲松暂住，故未经刘杰同意的情况下北宇物业公司不能因刘杰偿还欠款变更承租权，将该房屋变更为他人承租。故对果淑凤和北宇物业公司的此项辩称，法院不予采信。果淑凤称刘杰起诉已超过诉讼时效一事，因刘杰于2002年9月16日至2013年6月15日在监狱服刑，而北宇物业公司与果淑凤于2003年1月1日签订《公有住宅租赁合同》，故刘杰起诉未超过诉讼时效。据此，原审法院于2014年12月判决：果淑凤与北京市北宇物业服务公司于二○○三年一月一日签订的《公有住宅租赁合同》无效。判决后，果淑凤不服，向本院提起上诉称：我与北宇物业公司签订的《公有住宅租赁合同》是依据北京市丰台区人民法院出具的执行证明形成的，该合同是双方当事人真实意愿，不存在恶意串通，是受合同法保护的合同。一审判决使我丧失人了12年前经判决获得的合权益，不符合法律公平公正的原则，故我要求撤销一审判决，驳回刘杰的全部诉讼请求，并由刘杰承担本案全部诉讼费用。刘杰、北宇物业公司同意原审判决。经审理查明：1994年7月27日，因×××2号拆迁，刘杰被安置在北京市丰台区×××102号房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋产权人为北京住总集团有限责任公司，其委托北宇物业公司对涉案房屋进行管理。1998年10月6日，刘杰（承租方）与北宇物业公司（出租方）签订《公有住宅租赁合同》，刘杰承租涉案房屋。刘杰户籍亦登记在涉案房屋内。1998年10月，袁劲松起诉刘杰要求其偿还借款200000元并支付利息。后法院判决刘杰偿还袁劲松借款200000元及利息。该案执行过程中，因无法找到刘杰，经刘杰之兄刘伟同意，法院将原刘杰承租的上述房屋钥匙交予袁劲松，并于2002年12月7日向北宇物业公司七分公司出具《证明》，主要内容为：“贵辖区×××一层二号房主刘杰因欠债务现已下落不明。经协调并经其家属同意，上述房屋暂由债权人袁劲松居住。另，该房租赁合同仍由债务人刘杰掌握。”2002年12月28日，袁劲松出具《委托书》：“由于工作繁忙，这段时间不在京。特委派我爱人果淑凤前去办理×××102号房子的房本过户事宜，并将房本过户其名即可。”2003年1月1日，果淑凤与北宇物业公司签订《公有住宅租赁合同》，由果淑凤承租涉案房屋。2003年1月6日，袁劲松向北宇物业公司七分公司出具《保证书》，写明：“由于1998年刘杰向我借现金贰拾万元，至今未还。当初我在丰台法院上诉时，法院将×××102号刘杰的房子由我来居住。正值要换房本，特请您帮助处理办理相关手续。特此需说明一些，当刘杰还钱时我将房本交其本人，由此造成的一切后果由我负责。”另查，2002年9月16日至2013年6月15日刘杰因犯诈骗罪在监狱服刑。上述事实，有《公有住宅租赁合同》、《拆迁住房证》、《证明》、《保证书》、《委托书》、结婚证、（1998）丰民初字第6170号民事判决书、谈话笔录、名称变更通知、（2003）一中刑终字第1468号刑事裁定书、释放证明书以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，刘杰因拆迁获得涉案房屋的承租权，其对涉案房屋享有居住使用的权利。虽然刘杰因欠款被法院判决偿还袁劲松200000元，但该判决并未处置涉案房屋。在上述判决的执行过程中，执行法院亦仅是同意袁劲松暂时居住涉案房屋，并明确涉案房屋的租赁合同仍由刘杰掌握。据此，涉案房屋的合法承租人应为刘杰，果淑凤与北宇物业公司为了各自的利益，未经刘杰同意，擅自将涉案房屋的承租人变更为果淑凤，侵害了刘杰的合法利益，原审法院依法确认北宇物业公司与果淑凤签订的《公有住宅租赁合同》无效，并无不当，本院予以支持。综上，果淑凤的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由果淑凤负担35元（于本判决书生效之日起7日内交至原审法院），由北京市物业服务公司负担35元（于本判决书生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由果淑凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　白松代理审判员　　袁芳代理审判员　　王磊二〇一五年五月二十五日书　记　员　　陈雪来源：百度“”