（2015）石民二终字第00461号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-10-18
案件名称
赵彦雷与陆翠娟、韩媛媛确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵彦雷,陆翠娟,韩媛媛,石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十一条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民二终字第00461号上诉人（原审原告）赵彦雷。委托代理人刘文章，河北三和时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陆翠娟。委托代理人陆老厥，1952年3月1日。委托代理人崔海宁，河北咏远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）韩媛媛。委托代理人高卫东，河北三言律师事务所律师。原审第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区礼让街36号联邦名都AB座117号商铺。法定代表人赵玉瀚，该公司董事长。委托代理人王秀荣，该公司员工。上诉人赵彦雷因确认合同无效纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2014）裕民一初字第01031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原告赵彦雷与被告陆翠娟原系夫妻关系，婚姻关系存续期间双方共同购买位于石家庄市东岗路295号鑫海天住宅楼藏龙福地3-1-2702房屋一套，被告陆翠娟以个人名义与开发商签订商品房买卖合同一份，该合同已进行备案。2012年4月23日原告赵彦雷与被告陆翠娟在民政部门办理了离婚登记，双方签订的离婚协议第3条约定“财产：双方将位于石家庄市东岗路295号鑫海天住宅楼藏龙福地3号商住楼01单元2702室变卖，所得款双方平分，抚养费折合到房款中，在房屋没有变卖之前的房贷由双方共同承担，双方轮流偿还房贷，每月2300元，从2012年5月份开始，由男方先开始偿还房贷。”陆翠娟与开发商签订的房屋买卖合同在赵彦雷手中保管，2013年4月3日原告赵彦雷将该房屋买卖合同放到四合中介，因为未交易成功，被告陆翠娟将该合同拿到壹加贰公司。2013年4月4日被告陆翠娟与被告韩媛媛在第三人壹加贰公司的中介服务下签订《房屋买卖合同》一份，约定该房屋以683000元成交价卖与被告韩媛媛。合同签订后被告韩媛媛于当日交给壹加贰公司中介费13000元、押金20000元，交给被告陆翠娟装修押金2000元、门锁押金100元，2013年4月8日交付被告陆翠娟300000元购房首付款，2013年4月23日交付壹加贰公司过户费55000元。2013年5月8日被告陆翠娟与开发商办理了退房，并交给开发商30000元更名费，开发商收取更名费后去房管局办理撤销陆翠娟房屋备案时得知该房屋于2013年10月22日被法院查封。陆翠娟与韩媛媛签订房屋买卖合同后，原告曾多次到第三人处要求将卖房款直接打入其账户。2013年5月20日原告曾向本院提起离婚后财产分割之诉，要求分割变卖房款，但2013年10月15日原告又以双方已私下解决为由申请撤回起诉。后原告赵彦雷诉至本院要求确认二被告经第三人订立的《房屋买卖合同无效》，并要求查封该房屋，本院依法查封该房产。原审认为，被告陆翠娟以个人名义与开发商签订商品房买卖合同书且已备案。被告陆翠娟向购房人及中介出示该商品房买卖合同书，并将该房屋卖与被告韩媛媛。二被告在第三人的居间服务下签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定该合同有效。买卖无权属证书的房屋并不必然导致合同无效，房屋本身不是法律禁止转让的对象，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。被告韩媛媛在购买该争议房屋时并不知道被告陆翠娟已离婚的事实，且已经支付了合理的对价。原告赵彦雷与被告陆翠娟的离婚协议，只对双方有效，不能对抗善意第三人。原告曾向本院提起离婚后财产分割之诉，说明其知道陆翠娟卖房之事，并认可该交易行为，其事后又反悔并不必然导致房买卖合同无效。原告多次找第三人要求将卖房款打入其账户，并到法院起诉要求分割购房款，该行为是对卖房行为的认可，故原告要求合同无效的理由不能成立。原审判决：驳回原告赵彦雷要求确认被告陆翠娟与被告韩媛媛签订房屋买卖合同无效的诉讼请求。判后，上诉人赵彦雷不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：一、一审判决认定事实错误；二、一审判决适用法律错误，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条规定，因为被上诉人韩媛媛尚未取得争议房屋，故依法应认定被上诉人陆翠娟擅自与韩媛媛签订的房屋买卖合同无效。请求依法改判，确认二被上诉人经由原审第三人所签订的房屋买卖合同无效。经审理查明，本案涉诉房产石家庄市东岗路295号藏龙福地小区3号商住楼1单元2702室房产尚未办理产权证书，该房产登记备案于被上诉人陆翠娟名下，至今未办理变更登记。其余事实与一审查明事实基本一致。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第106条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）第11条之规定，被上诉人韩媛媛善意取得房产的要件为善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，以上三个要件须同时具备。而本案涉诉房屋由于尚未取得产权证书，亦未在房管部门进行更名备案登记，依据《中华人民共和国﹤城市房地产管理法﹥》第三十七条第六款规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”因此，现上诉人赵彦雷主张被上诉人陆翠娟、韩媛媛经原审第三人壹加贰联合房地产经济有限公司所签8008445号《房屋买卖合同》无效，本院依法予以支持。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销石家庄市裕华区人民法院（2014）裕民一初字第01031号民事判决书；二、确认陆翠娟、韩媛媛经原审第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司所签8008445号《房屋买卖合同》无效。一、二审案件受理费160元、保全费1820元，由被上诉人陆翠娟、韩媛媛各半负担。本判决为终审判决。审判长 杨根山审判员 张景芳审判员 李 伟二〇一五年五月二十五日书记员 李 站 来源：百度“”