（2015）苏中民终字第01292号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-12-21
案件名称
徐赞与张家港市飞达纱线有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家港市飞达纱线有限公司,徐赞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01292号上诉人（原审被告）张家港市飞达纱线有限公司。法定代表人徐建飞，总经理。委托代理人王兆华，江苏正和正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐赞。委托代理人朱秋红。上诉人张家港市飞达纱线有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2014）张塘民初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年11月，飞达纱线公司与徐赞签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：飞达纱线公司同意徐赞租赁厂房，用于电脑横机加工；房价100元／平方米，租期一年，自2012年11月10日起至2013年12月31日止；租金按年计算，车间面积208平方米，辅房96平方米，合计304平方米，金额34020元，租金先付后租，当年房租合同生效之日一次性付清，以后每年房租提前一个月付清，并作合同生效之条件。2013年11月10日，飞达纱线公司与承租户李建波、惠新、张忠华、吴曙东、徐赞、温伟东、张工厂、陈小平签订飞达纱线厂承租户补偿明细表，该表对八位承租户的房屋价格、维修评估、附着物、设备搬迁该四项进行核定，共计补偿金额为666389.5元（其中徐赞补偿金额为63206元），飞达纱线公司和徐赞等承租户均在表格上签字确认。2013年11月28日，经张家港市塘桥镇横泾村社区人民调解委员会主持调解，飞达纱线公司与李建波、惠新、张忠华、吴曙东、徐赞、温伟东、张工厂、陈小平就拆迁有关经济补助的支付签订了《人民调解协议书》一份，协议约定：1、根据塘桥镇统一安排拆迁资金分批打入横泾村账户，再由村转付飞达纱线（补偿明细见附表），飞达纱线的最后一批补偿款，镇打入村账户后，由村将8户承租户的补偿款由村保管将余款打给飞达纱线，承租户补偿款由村召集飞达纱线和承租户当面给付。2、因飞达纱线与镇政府签订的协议，市飞达纱线将于2013年12月15日交出旧房钥匙，在此期间，承租户应积极配合飞达纱线及时搬迁。若要延期应征得飞达纱线或拆房公司的同意，未经同意可采取停水停电等措施，造成的损失均由承租户自行承担。3、承租户在搬迁前应予飞达纱线公司结清各种承租期间产生的费用，避免不必要的纠纷。后徐赞于2013年年底、2014年年初停产并正式搬迁，并在其他地方重新租赁房屋进行经营。2014年5月30日，徐赞等8位承租户按照之前的飞达纱线厂承租户补偿明细表领取了各自的补偿金，其中徐赞领到补偿金63206元。上述事实有《房屋租赁合同》、承租户补偿明细表、承租户补偿明细表、《人民调解协议书》、《房屋拆迁货币补偿协议书》及庭审笔录等证据予以证实。另查明，张家港市塘桥镇人民政府于2013年6月13日发出动迁公告。2013年11月12日，张家港市塘桥镇人民政府与张家港市飞达纱线有限公司签订《房屋拆迁货币补偿协议书》一份，协议书中明确被拆迁房屋补偿金为房屋评估价3530482.80元、装修估价918740元、附着物残余评估价768010元、设备搬迁评估价715497元、停产停业费1551427.5元（6205.71平方＊250元），补偿总金额7489157.30元，其中承租户666389.50元。并约定飞达纱线公司于2013年12月15日前搬迁完毕并交出旧房钥匙。该协议书签订后，飞达纱线公司已从张家港市塘桥镇人民政府处领取停产停业费1551427.5元。经法院调查，张家港市塘桥镇人民政府动迁办称飞达纱线公司停产停业费250元／㎡，其中150元／㎡属于停产停业损失补助费，另外的100元／㎡属于飞达纱线公司选择货币补偿得到的奖励。上述事实有张家港市塘桥镇人民政府动迁办公室的笔录等证据予以证实。原审原告徐赞诉称，2012年11月，原审原、被告签订了房屋租赁合同，由原审原告向原审被告承租厂房，期限自2012年11月10日起至2013年12月31日止，租房面积304平方米，原审原告按照合同履行了全部义务。租赁期间，因张家港市塘桥镇人民政府规划所需对被告的厂房进行拆迁。原审被告与张家港市塘桥镇人民政府于2013年11月12日签订一份房屋拆迁货币补偿协议书，其中协议约定了停产停业费为每平方米250元。但原审被告收到了政府补偿款后，至今未与承租人结算。为此起诉请求判令原审被告支付原审原告停产停业费76000元。原审法院认为：首先，原审原告与被告之间的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。租赁期内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。原审原、被告双方在签订租赁协议时，均不知租赁房屋将被拆迁，故被告应当在拆迁补偿范围内对原审原告的损失予以补偿。其次，原审原告主张的停产停业费系政府对房屋被拆迁造成的停产停业损失的补偿，而拆迁行为不仅给承租人的经营活动造成损失，亦对房屋产权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成损失，故停产停业损失补助费应当是对出租人和承租人损失的共同补偿，应当由双方共同分配。再次，拆迁协议涉及的停产停业费250元／㎡中100元／㎡是属于飞达纱线公司选择货币补偿（相对于产权调换）得到的奖励，而非停产停业补助费，该奖励应该归飞达纱线公司所有。最后，关于150元／㎡的停产停业补助费的分配，因本案中原审原告未能举证因拆迁导致其的实际损失金额，故原审法院结合租赁期限、租金金额、搬迁时间及其他因素综合考虑，酌情分配停产停业损失补助费，其中50元／㎡归原审原告所有，根据原审原告租赁面积304㎡，原审原告可分配停产停业补助费是15200元。关于原审被告提出的已将约定的补偿金一次性支付给各承租户，原审原告不能再主张拆迁补偿金的辩称，因原审原、被告之间的补偿明细表中并未包含停产停业补助费这一项目，而且也未明确约定补偿明细表中的补偿金支付后，双方就再无拆迁补偿纠葛，故原审被告的该辩称意见，原审法院不予采纳。据此。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条等相关法律的规定，判决如下：张家港市飞达纱线有限公司应支付徐赞停产停业补助费15200元，限原审被告于判决生效十日内履行。案件受理费1700元、保全费780元，合计2480元由徐赞负担1984元，由原审被告负担496元。原审被告负担的费用原审原告已经预交法院，原审法院不再退还，由原审被告在判决生效后十日内直接给付徐赞。上诉人张家港市飞达纱线有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：在原审庭审中，被上诉人没有提供停产停业的损失证明，无法证明被上诉人存在损失。张家港市塘桥镇人民政府动迁办公室出具的证明，约定交出旧房钥匙时间为2013年12月15日，而企业实际交出旧房钥匙时间为2014年3月。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限为2012年11月10日至2013年12月31日止，上诉人实际交出旧房钥匙时间为2014年3月，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已到期，不存在被上诉人所谓的停产停业损失。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人徐赞二审辩称，原审法院认定事实清楚，但对于停产停业损失希望二审法院予以调整。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同合法有效。租赁期内，涉案租赁房屋被拆迁，房屋租赁合同受到影响。出租人应在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。政府对房屋被拆迁造成的停产停业损失的补偿并不限于涉案租赁期限内，停产停业损失补助费应当是对出租人和承租人损失的共同补偿，原审法院认定拆迁协议涉及的停产停业费250元／㎡中100元／㎡是属于飞达纱线公司选择货币补偿（相对于产权调换）得到的奖励，而非停产停业补助费，该奖励应该归飞达纱线公司所有正确。关于150元／㎡的停产停业补助费的分配，因本案中被上诉人未能举证因拆迁导致其的实际损失金额，原审法院结合租赁期限、租赁金额、搬迁时间及其他因素综合考虑，酌情分配停产停业损失补助费，其中50元／㎡归被上诉人所有合理。综上所述，上诉人张家港市飞达纱线有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人张家港市飞达纱线有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年五月二十五日书 记 员 毛莉莉 更多数据：搜索“”来源：