（2015）呈民初字第879号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-09-23
案件名称
李树明诉李海蛟租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李树明,李海蛟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第879号原告李树明，男，汉族，1976年12月7日生。委托代理人莫郑敏，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。被告李海蛟，男，汉族，1963年6月28日生。委托代理人李光杰，男，汉族，1990年3月1日生。系被告李海蛟儿子，特别授权代理。原告李树明诉被告李海蛟租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法由审判员金永红独任审判，适用简易程序于2015年5月20日在本院第十法庭公开开庭进行了审理。原告李树明的委托代理人莫郑敏，被告李海蛟及委托代理人李光杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李树明诉称：2007年11月23日，我与被告签订《厂房租赁合同》，双方约定：“租用面积300平方米左右；租赁期为十年，自2007年12月20日至2017年12月20日止；年租金18000元，五年后递增20%;每年12月20日前付清下年租金，如10日内不支付租金，属被告违约，原告有权终止合同。”合同签订后，我按约将厂房交给被告使用。2014年12月20日之前的租金被告已支付。2014年12月20日之后一年的租金，被告最迟应于2014年12月30日前全部付清，但经我多次催讨，被告总以各种借口拒付。为催讨租金，我曾向派出所报警，可民警去了之后被告仍然不付款，至今长达三个月拒付租金。被告在租用我厂房的同时，还租用了别人名下的厂房用于经营，他一直使用我名下的动力电。为了便于管理，安全生产，我多次要求被告将动力电变更到他名下，但被告根本不理睬，企图转嫁责任。由于被告的所作所为，其根本没有履行合同的诚意，态度非常恶劣，其行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1.解除2007年11月23日双方签订的“厂房租赁合同”；2.要求被告立即支付2014年12月20日之后一年租金19000元；3.要求被告立即停止使用原告名下的动力电；4.若《厂房租赁合同》无效，被告应返还房屋，并支付自2014年12月20日以后实际使用的费用，共计5个月×19000元÷12个月＝7917元；5.诉讼费由被告承担。被告李海蛟辩称：1.我不同意解除这个《厂房租赁合同》，对于原告要求支付租金的请求，我们已经支付了2013年12月20日至2015年12月20日的租金，虽说合同约定是一年一付，但原告收取我的租金都是两年一次，前几次原告是开了收据，最后这一次，当时原告推脱太忙没有开给我。之前向对方租的厂房面积，中途原告又讨回去大部分，我现在只使用的一间；对于动力电我要求转到我的名下，但是被告没有转。2.若《厂房租赁合同》无效，原告要退还从现在到2015年12月20日的租金。经审理，本院确认以下法律事实：2007年11月3日，原告李树明与被告李海蛟签订了《厂房租赁合同》，约定：“1、原告将部分厂房租给被告使用，面积为300平方米左右，租期为十年（2007-12-20日——2017-12-20日），租金为1800元/年。2、被告首付二年租金给原告，共计36000元，五年后递增20％的租金，以后在每年的12月20日前付清租金，如十日内不付清租金，属被告违约，原告有权终止合同。”合同履行中，被告租用的房屋部分退还给了原告。被告曾三次每次交了两年的租金给原告。另查明：2008年6月28日，原告跟王东签订了《租地协议》，租用了集体土地约370平方米，作为建厂使用，租期为十年，自2008年7月1日至2018年6月30日止。原告出租给被告的房屋就是原告租赁的该场地上。本院认为，原、被告诉争的焦点是是否支付了2014年12月20日以后的厂房使用租金，首先要确认原、被告签订的《厂房租赁合同》是否合法有效，只有在合法有效的合同之下，才能主张租金是否应当支付、已经支付。本案中，原告租用了小梅子村的集体土地，且在该土地上建盖了厂房，建盖厂房须经过相关行政部门的审批，但是原告未提交证据证明建盖的厂房是经过相关行政部门的审批，原告的建盖行为违反了相关行政法律、法规。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，本案原告所租赁给被告的房屋，没有获得相关部门的批准，显然原、被告双方订立的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，被告李海蛟应当返还其使用的原告的厂房。对于原告主张的要求被告支付自2014年12月20日以后实际使用的费用，本院认为原、被告所签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定无效，根据不得从违法行为获益的原则，本案合同当事人不得从其违法行为中获得利益，原告向被告主张支付实际使用的费用于法无据，本院依法不予支持。对于被告要求原告返还从现在起至12月20日止已经支付的租金请求，由于被告提交证据不能证明其已经支付了2014年12月20日起至2015年12月20日的租金，因此，对于被告要求原告返还租金的请求，本院不予支持。至于原告对被告立即停止使用原告名下动力电的请求，属租赁合同之外的法律关系，本院在此依法不予评判，当事人可另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定，判决如下：一、原告李树明与被告李海蛟2007年11月23日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告李海蛟在本判决生效后十日内返还使用原告李树明的厂房；三、驳回原告李树明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取138元，由原告李树明承担69元、被告李海蛟承担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。审判员 金永红二〇一五年五月二十五日书记员 李余余 微信公众号“”