（2015）大中民终字第123号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-30
案件名称
上诉人大理五洲国际商贸城有限公司与被上诉人李汶洪、王晓梅商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
云南省大理白族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大理五洲国际商贸城有限公司,李文洪,王晓梅
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大中民终字第123号上诉人（原审被告）大理五洲国际商贸城有限公司。委托代理人李涛、段智勇。被上诉人（原审原告）李文洪。被上诉人（原审原告）王晓梅。二被上诉人共同委托代理人虞怀兴、程荣兴。上诉人大理五洲国际商贸城有限公司与被上诉人李文洪、王晓梅因商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第536号民事判决，��本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院确认如下法律事实，被告大理五洲国际商贸城有限公司属于具有商品房销售资质的企业。2011年9月16日，原告李文洪、王晓梅与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，双方约定，原告购买被告开发的大理五洲国际商贸城一期3-012号商铺；每间商铺（61.2平方米）单价为每平方米6441.85元，总价款为394241元；原告于2011年9月16日首付款204241元，余下房款190000元通过按揭贷款方式支付；被告应于2012年7月28日前将经验收合格商铺交付给原告；逾期交房的，六十天内由被告承担每天20元的违约金，六十天后，由被告承担已付房款的0.01％乘以逾期天数的违约金；单方变更合同约定的视为违约，违约方按总房款的10％向守约方支付违约金。合同签订后，原告已将商铺的购房款共计394241元付清给了被告，被告也分别向原告出具了收到原告购房款的《收据》和按揭贷款《转账传票》。2013年10月8日，被告通过大理五洲国际物业管理有限公司向原告发出通知，表明原告购买的大理五洲国际商贸城一期商铺3-012号已具备交付使用条件，要求原告于2013年10月30日前至现场办理交房手续。在本案诉讼过程中，原告放弃要求被告及时处理房屋漏水事宜的诉讼请求。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议并未违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。原告已将购房款付清给了被告，被告也分别向原告出具了收到原告购房款的《收据》和按揭贷款《转账传票》。根据双方合同的约定及补充协议关于收房的补充说明：（1）该商品房具备买卖合同规定的条件后，甲方应当在交付目的7日前，向乙方发出“入住通知书”，乙方应于入住通知书规定的交付期限和地点，按照入住通知书的要求与甲方办理该商品房的交付（收房）手续。被告应于2012年7月28日交房，但其于2013年10月8日通过大理五洲国际物业管理有限公司向原告发出通知接房，依约应承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房应承担违约责任的期限应当从2012年7月28日至2013年10月8日，原告要求判令被告支付该期间逾期交房的违约金16062.90元（20元／天×60＋394241元×0.01％×377天），符合双方合同的约定，本院予以支持。双方签订的补充协议关于收房的补充说明第（1）项第b条约定：乙方（原告）在办理该商品房手续过程中，认为需有维修事项的，应按照商品房《质量保证书》中的规定向甲方（被告）提出维修要求。维修事项不得作为乙方拒绝收房并主张甲��逾期交房的理由。乙方在未提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为甲方已经完成交房义务。从原告提交的业主入伙办证公告可以确定被告已于2013年10月8日向原告发出了接房通知。因此原告拒绝接房且在未能提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，应当视为甲方已经完成交房义务。故原告诉请被告承担2013年10月9日至实际交房之日的逾期交房违约金不符合合同约定，本院不予支持。根据原、被告双方约定的交房时间为2012年7月28日，逾期交房的诉讼时效应从2012年7月29日起算，2013年10月8日，被告通知原告接房，导致诉讼时效中断，2014年11月7日，原告提出诉讼并未超过法律规定的二年诉讼时效期限。故被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告大理五洲国际商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告李文洪、王晓梅逾期交房的违约金16062.90元；二、驳回原告李文洪、王晓梅的其他诉讼请求。案件受理费584元，减半收取292元，由被告大理五洲国际商贸城有限公司承担。一审判决宣判后，上诉人五洲公司不服，向本院提出上诉，1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实及理由：一审法院认定事实与判决结��自相矛盾，在证据上严重采信错误，从而导致适用法律和判决结果错误。1.被上诉人已于2012年8月26日实际接收房屋，并于2012年11月18日开业，一审法院没有查明认定上诉人与被上诉人已经对交房条件和通知作了变更这一主要事实，证据采信错误，从而导致判决结果错误。2.一审判决将逾期交房违约金计算的截止日定为物管公司发出入伙办证公告的通知之日，系认定事实错误；3.一审法院认为装修施工协议书并非实际意义的交房，实为错误；4.逾期交房的时间应计算至2012年11月18日。5.被上诉人请求权已经超过2年的诉讼时效，依法丧失胜诉权，一审法院以入伙办证公告为依据，确认诉讼时效中断实属错误。被上诉人李文洪、王晓梅答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予以维持。二审审理过程中，双方当事人均无新证据提交。对当事人无争��的原判认定的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实，本院将根据其提交的证据及查明的事实作出评判认定。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：五洲公司是否存在违约行为、是否应承担违约及逾期交房等责任。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，是双方真实意思表示，内容未违反有关法律规定，属有效合同。被上诉人按合同约定履行了相应的义务，但上诉人未在约定的期限内交付房屋，属逾期交房行为，应承担相应民事责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，本案中双方在验收合格之前实际已经将房屋允许业主进行装修，部分业主开业经营，因此本案中虽有在工程竣工验收前的交付使用情况，但与上述规定相悖，本案争议工程竣工验收时间为2013年4月22日，故上诉人逾期交房的时间应从合同约定的交房日期次日2012年7月29日计算至竣工验收后一天即2013年4月23日，依照双方合同约定进行计算逾期交房的违约金（20元／天×60天＋394241元×0.01%×210天＝9439.06元），一审确定本案的逾期交房违约金至2013年10月不当，本院予以纠正。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决处理不当，本院予以纠正，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大理市人民法院（2014）大民二初字第536号民事判决。二、由上诉人大理五洲国际商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给被上诉人李文洪、王晓梅逾期交房违约金9439.06元。一审案件受理费584元，减半收取292元，二审案件受理费584元，由上诉人大���五洲国际商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 宏审判员 苏春平审判员 马明纳二〇一五年五月二十五日书记员 段杰润 微信公众号“”