（2015）锦民一终字第00069号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-12
案件名称
上诉人方伟与被上诉人卢硕、李凌超因房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锦民一终字第00069号上诉人（原审被告）方伟，女，1970年8月13日出生，汉族，无业，现住锦州市太和区。委托代理人李凌杰，辽宁润祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李凌超，男，1956年12月4日出生，汉族，国企职员，现住锦州市古塔区。委托代理人靖瑛琳，辽宁华英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）卢硕，女，1979年9月9日出生，汉族，无业，现住锦州市凌河区。委托代理人孙嘉璐，锦州市七星法律服务所法律工作者。上诉人方伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2014）太松民初字第00495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方伟及其委托代理人李凌杰，被上诉人李凌超及其委托代理人靖瑛琳、卢硕的委托代理人孙嘉璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2009年3月30日，原告李凌超作为甲方，被告卢硕作为乙方签订协议书，被告卢硕将其所有的座落于锦州市太和区科技路状元城5-4号门市房及其经营的汽车美容装饰连锁店租赁、转让给原告李凌超。期限至2015年3月31日。租赁、转让费共计50万元。双方约定，原告租赁期间内，被告卢硕不得出租、出售此房屋，否则，乙方应按不足年限，每年支付给甲方违约金10万元。双方还对其他事宜进行了约定。2012年4月3日，经被告卢硕同意，原告李凌超作为甲方，被告方伟作为乙方签订房屋租赁协议书，甲方将其租赁期限内的房屋出租给乙方使用。期限为二年又十一个月即至2015年3月30日，年租金为9万元。第三年11个月租金为8.25万元。双方约定，乙方逾期10天以上交付租金，除补交欠租外，还应按年租金的5‰，以天数计算向甲方交付违约金。庭审中，原告自愿将违约金比率降至日万分之五。双方还对其他事宜进行了约定。被告方伟已交付给原告李凌超租金所对应的租赁期限应至2014年5月初。现被告方伟尚欠转租合同约定的租金8.25万元，2014年4月中旬，被告卢硕收回方伟的出租房屋，并另行装饰装修。其后被告卢硕将该房屋另行出租给他人。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告各方之间所签订的房屋出租、转租协议，是合同双方当事人真实意思的表示，除有关违约金给付条件外，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同当事人应恪守并及时、全面履行自己的义务。被告方伟作为转租房屋的承担人，应当依合同约定履行租金给付义务，即支付剩余11个月租金8.25万元。被告方伟有关原房主即被告卢硕让其腾出房子，钥匙收回，房子也实际被收回，所以就不予支付租金的抗辩主张，因系原告李凌超与被告方伟之间签订转租房协议，双方具有合同关系应予履行，而被告卢硕与方伟之间并无合同关系，被告方伟在租赁期内将房屋交付卢硕的行为不能免除方伟与原告的合同义务，方伟应当按合同支付相应租金。至于方伟与卢硕交房行为，属另一法律关系本案不予调整。故其抗辩理由本院不予支持。因双方约定的违约金给付比率违反法律强制性规定，原告在庭审中将该比率降至日万分之五，本院予以支持。被告方伟应从迟延交付租金之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍给付违约金。关于原告李凌超与被告卢硕2009年3月3日签订的协议书中约定，原告租赁期间内，被告卢硕不得出租、出售此房屋，否则，乙方（卢硕）应按不足年限，每年支付给甲方（李凌超）违约金10万元一节。该约定，设定了卢硕支付违约金的前提，一是期间条件即在原告租赁期间；二是卢硕出租、出售的处分条件。只有两个前提条件均成就时，该约定（且不论所约定的违约金数额是否违反法律规定）才成立。2012年4月3日，经房屋所有权人卢硕同意，原告李凌超自愿将房屋转租给被告方伟。该房屋实际承租人（次承租人）已是被告方伟，且该转租行为系经三方协商确认，合法有效，被告卢硕支付违约金的前提条件已不能成就和满足。因此，原告该诉讼请求本院不予支持。根据合同相对性原则，原告要求判令二被告连带给付原告房屋租金8.25万元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告方伟于本判决生效后十日内支付原告李凌超租金8.25万元，并自2014年4月14日起以8.25万元为本金，按日万分之五支付违约金至本判决确定之日止。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3950元，邮寄费120元，合计4070元，原告负担2035元，被告方伟负担2035元。宣判后，方伟不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：撤销（2014）太松民初字第00495号民事判决，判令被上诉人卢硕向李凌超支付租金。事实及理由：上诉人方伟自被上诉人李凌超处租得的房屋，源自李凌超分别自从韩子书（5-3号）、被上诉人卢硕（5-4号）两房主手中承租取得。虽然签订两份《房屋租赁协议书》，但上诉人整体租赁的两户房屋已整体相通，共用进户门、通道和楼梯等。2014年初上诉人停止饭店经营后，与被上诉人李凌超协商，提出或是提前解除合同返还房屋、或是延长房屋租赁期限便于饭店整体出兑。得知被上诉人卢硕（5-4号）不同意延长租赁期限时，韩子书（5-3号）与被上诉人卢硕（5-4号）协商将两户房屋砌墙分割、恢复原状，此后韩子书（5-3号）与被上诉人卢硕（5-4号）各自将房屋出租。被上诉人李凌超对上述情况全部知情，2014年5中旬还到场确认了两户房屋砌墙分割的状态，并未对两房主及上诉人方伟的行为提出任何质疑。一审时上诉人方伟得知，被上诉人李凌超取得出租权的两户房屋中，韩子书（5-3号）的房屋是按年租赁，而被上诉人卢硕（5-4号）的房屋是一次性租赁五年。上诉人方伟认为，2014年初上诉人方伟提出的延长两户房屋租赁期限的要求无法实现时，韩子书（5-3号）自行收回了房屋后，上诉人方伟已经无法继续使用被上诉人卢硕（5-4号）的房屋，被上诉人李凌超将两户房屋整体出租的合同已经无法履行。2014年5月中旬，被上诉人李凌超确认两户房屋砌墙分割、单独使用且未提出质疑，既是认可不再续租韩子书（5-3号）的房屋和被上诉人卢硕控制房屋的事实。因此，上诉人方伟与被上诉人李凌超于2012年4月签订的《房屋租赁协议书》在韩子书（5-3号）收回房屋时已经解除。而被上诉人卢硕虽身为房主，既然将5-4号房屋修缮出租、获取利益，就应以次租人的身份向承租人、被上诉人李凌超支付租金。基于上述观点，上诉人认为原审判决未能理清事实原委，判决结果有悖公平合理、等价有偿的基本法律原则，请求二审法院依法裁判。被上诉人李凌超辩称：1、房屋产权不是我的，是我从韩子书（5-3号）和卢硕手中租用的，租期没有到，我在房主的同意下，将房子转租给了方伟，2、方伟租房子之后，经营了一段时间，经营不下去了，方伟跟我说暂时不想经营了，想停业，准备把房子出兑或出租，这个过程他是在2014年3月左右和我说的，方伟就开始着手对两户房子进行出租和出兑，这期间方伟找到了韩子书（5-3号）和卢硕（5-4号），商量房子准备出租的事，要求延长租期，韩子书（5-3号）对此没有意见，但是卢硕（5-4号）拒绝了，说他的房子不再延长租期了，所以方伟曾经和我说卢硕房屋不同意延长租期，再出兑因为只剩下一年的时间，再往外出租是很难的，让我作一下工作，我就和两个房东进行沟通，卢硕（5-4号）第一次拒绝了，然后不接电话，我对方伟说了，之后方伟出租房屋的过程中有困难，方伟就决定将两个房子分别出租，刚开始不是韩子书（5-3号）主动要收回，是方伟向将两个房屋砌墙分割分别出租，韩子书（5-3号）同意了，韩子书（5-3号）问卢硕，说方伟准备将墙砸上，怎么砸，卢硕说不用韩子书（5-3号）管，他砸，然后卢硕找人就把房屋砌墙了，之后我和方伟、韩子书（5-3号）曾经在出租房的位置见过一面。被上诉人卢硕辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人方伟主张与被上诉人李凌超于2012年4月签订的《房屋租赁协议书》在韩子书（5-3号）收回房屋时已经解除，但未能提供充分证据证明双方就合同解除协商一致或存在合同解除的法定事由。由于《房屋租赁协议书》约定租赁时间未到期，其效力持续发生，上诉人方伟应依照《房屋租赁协议书》约定履行给付租金的义务。关于上诉人方伟主张的被上诉人卢硕实际收回并另行出租了房屋，导致其未能实际使用一节，应另案主张权利，一审法院判决不予一并调整并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3950元，由上诉人方伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 田笑非审 判 员 邸新立代理审判员 赵洪全二〇一五年五月二十五日书 记 员 王敬敬 来自：