（2015）浙金民终字第428号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-21
案件名称
金华市瑞城名座业主委员会与金华市瑞城物业管理有限公司、朱晅等二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金华市瑞城名座业主委员会,金华市瑞城物业管理有限公司,朱晅,朱晔,葛余松
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第428号上诉人（原审原告）金华市瑞城名座业主委员会。负责人徐小龙。委托代理人鲍晓华、叶尚明，浙江创欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金华市瑞城物业管理有限公司。法定代表人丁纪东。被上诉人（原审被告）朱晅。被上诉人（原审被告）朱晔。三被上诉人共同委托代理人楼国刚，浙江振进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）葛余松。上诉人金华市瑞城名座业主委员会（以下简称瑞城名座业委会）为与被上诉人金华市瑞城物业管理有限公司（以下简称瑞城物业公司）、朱晅、朱晔、葛余松业主共有、知情权纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第1492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告瑞城名座业委会起诉称，瑞城名座小区于2005年由朱晅、朱晔、葛余松投资的瑞城置业公司（以下简称瑞城置业公司）开发并于2007年6月向小区业主交付使用。同时由瑞城置业公司指定的深圳公元物业管理有限公司（以下简称公元物业）进驻小区进行物业管理。由于在管理期间公元物业与开发商瑞城置业公司产生矛盾，不到一年公元物业退出了瑞城名座小区的物业管理，开发商瑞城置业公司派遣本案被告瑞城物业公司对小区物业进行管理。在瑞城物业公司管理期间，由于物业管理不到位、对小区公共物业管理用房不明确、检修故障设备不及时、对待物管投诉，工作人员服务态度恶劣等，引起小区广大业主的强烈不满。2012年4月，瑞城物业公司在物业未移交的情况下擅自撤离瑞城名座。由于没有规划图纸及相关技术图纸，因此瑞城名座大厦给排水系统、电力系统、消防系统任何环节出现问题，均无法进行正常检修，小区物管陷入瘫痪状态，小区业主的人生安全及财产安全面临严重的威胁。2012年5月间，瑞城名座业委会成立；自2010年6月开始，针对瑞城名座小区规划图等资料、配套公用设施、设备以及物业管理用房及其他属于全体业主所有的商业用房未移交的状态与开发商瑞城置业公司及瑞城物管公司进行交涉，金华市经济开发区建设环保局和江南街道办事处多次召集金龙湾社区、业委会及物管公司就物管移交问题进行协调，并就物管交接事宜形成会议纪要，但开发商及物管公司均未按照会议纪要确定的内容履行移交义务，广大业主为能使整个瑞城名座小区正常运行，决定以业委会名义通过法律途径维护自己的合法权益。另查明，由朱晅、朱晔、葛余松投资的瑞城置业公司于2011年11月11日股东会决议清算注销，根据清算报告原公司遗留的债权债务以及权利义务关系由原股东承担和继受。现原告诉至法院，要求：1、判令四被告向原告移交瑞城名座小区规划图等资料、移交配套公用设施、设备以及物业管理用房及其他属于全体业主所有的商业房（详见移交清单）；2、判令由四被告承担本案的诉讼费用。原审被告瑞城物业公司辩称，一、其承接涉案瑞城名座小区的物业管理，并非是建设单位第一批选聘的物业服务企业，而是在公元物业退出瑞城名座小区的物业管理之后接手的，故其掌握、持有的物业资料仅以公元物业移交的为限。二、其在管理瑞城名座小区过程中，因小区业主拖欠物业费严重，收缴的物业费过低无法维持必要的管理开支，在不得已的情况下，经公告通知后，于2012年4月底退出对瑞城名座小区的物业管理服务。瑞城物业公司退出物业管理服务后，尽己所能办理了必要的各项物业移交工作：1、2012年7月18日，将物业竣工验收备案文件、建筑工程、水电、电梯等各类技术资料、各类验收维保记录、小区业主资料等移交给了原告；2、2012年7月24日将小区公共水电表移交给原告；3、2012年7月27日将瑞城名座小区物业管理用房，合计面积245.97平方米移交给原告；4、2012年10月11日将小区公共部位建筑面积分摊办法及明细、小区物业维修基金分户明细清单移交给原告方；5、2013年7月5日将瑞城名座相关设施设备（如写字楼1号、2号、3号电梯，住宅东、西单元电梯、风机、自动电闸、闭路电视监控系统设备、排污泵、消防增压罐等等）移交给原告。三、至于原告要求瑞城物业公司移交瑞城名座规划图、竣工总平面图、建筑、消防、水电等各类竣工图等图纸资料，由于瑞城物业公司在承接瑞城名座小区物业时未能从公元物业接收到这些图纸等资料，故无法也不可能向原告移交这些图纸资料。四、原告要求移交其他属于全体业主所有的商业用房之诉请，根据我国物权法第73条的规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，故原告只能主张物业服务用房归业主共有。原告没有任何证据证明全体业主除了对物业管理用房拥有所有权外，尚对其他商业用房拥有所有权，何况这些所谓的“其他属于全体业主共有的商业用房”也不在瑞城物业公司的掌控之中，故谈不上进行移交之说。综上，瑞城物业公司在退出对涉案瑞城名座小区的物业管理服务之后已依照相关规定移交了物业管理用房、相关物业管理资料以及设施设备。原告要求移交其他相关资料及商业用房缺乏事实与法律依据，请求驳回原告对瑞城物业公司的诉讼请求。原审被告朱晅、朱晔共同答辩称，其原系瑞城置业公司的股东，瑞城置业公司因经营活动结束经股东会决议解散，并于2011年11月11日注销。瑞城置业公司在瑞城名座小区开发完毕后将瑞城名座前期物业委托公元物业进行管理服务。在委托其管理服务过程中，瑞城置业公司按照有关规定已将瑞城名座小区的相关图纸等物业资料、设备设施以及物业用房移交给了公元物业，公元物业退出物业管理服务后，瑞城名座小区的物业由瑞城物业公司进行管理服务。原告要求建设单位瑞城置业公司或股东进行再次移交缺乏事实与法律依据，请求法庭驳回原告对朱晅、朱晔的诉讼请求。原审被告葛余松未作答辩。原判认定，瑞城名座小区于2005年由朱晅、朱晔、葛余松投资的瑞城置业公司开发的物业，总建筑面积为35077.03平方米。并于2007年6月向小区业主交付使用。同时由瑞城置业公司指定的公元物业进驻小区进行物业管理。由于在管理期间公元物业与开发商瑞城置业公司产生矛盾，2007年年底，公元物业退出了瑞城名座小区的物业管理，开发商瑞城置业公司派遣瑞城物业公司对小区物业进行管理。在瑞城物业公司管理期间，由于物业管理不到位、检修故障设备不及时等原因，引起小区广大业主的强烈不满。2010年11月，瑞城置业公司将瑞城名座商务公寓楼商业用房5层A块（建筑面积为149.82平方米）及商住楼3-302室（建筑面积为96.15平方米）留为物管用房。并于2012年8月7日，在金华市房地产交易办证中心予以登记备案。2013年7月5日，瑞城物业公司和瑞城业委会对小区消防、监控、照明设备、给排水系统设施设备、水表、电表及公共部位进行了移交。但对小区图纸类资料未移交（1.小区规划设计图类：①竣工总平面图；单体建筑、结构设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证。2.建筑、消防、水电等各类竣工图类：①总验收竣工图②写字楼、住宅弱电竣工图③住宅、消防火灾自动报警竣工图④写字楼住宅、商铺给排水竣工图）。2012年4月，瑞城物业公司撤离瑞城名座。2012年5月，瑞城名座业委会成立；另查明，由朱晅、朱晔、葛余松投资的瑞城置业公司于2011年2月16日在《金华日报》刊登注销公告，并于2011年11月11日注销。原审法院认为，第一、被告是否应当向原告移交相关的物业管理资料。依据《物业管理条例》第二十九条规定在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条规定物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。故四被告应当按照《物业管理条例》第二十九条所列的项目向原告移交资料。被告朱晅、朱晔、葛余松作为瑞城名座的开发商瑞城置业公司的股东，在瑞城置业公司已注销的情况下，其有义务在移交物业时应同时移交物业的相关图纸资料。瑞城物业公司在撤离时，亦应将上述图纸移交给原告而未移交。本案庭审过程中，三被告又自认未将图纸类的资料移交给原告方，故四被告应履行移交义务。第二、被告是否应向原告方移交瑞城名座的消防、监控、照明等公共设施设备。有证据证明2013年7月5日瑞城物业公司和瑞城业委会对小区消防、监控、照明设备、给排水系统设施设备、水表、电表及公共部位进行了移交。至于设施设备存在故障等诸多问题不能使用，并非原告诉讼请求范围，不予处理。对该诉讼请求不予支持。第三，被告是否应当向原告移交不低于全部物业千分之七的物业管理用房和商业用房。按照国务院《物业管理条例》及《浙江省物业管理条例》的相关规定，物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之七的物业管理用房及商业用房，本案中，被告方已将瑞城名座商务公寓楼商业用房5层A块（建筑面积为149.82平方米，）及商住楼3-302室（建筑面积为96.15平方米）留为物管用房及商业用房。并于2012年8月7日，在金华市房地产交易办证中心予以登记备案，该部分楼面积已符合相关条例的规定。故对于原告的该部分诉请，不再支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八条、第八十一条，《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十八条、第三十九条，第二十九条，《参照《浙江省物业管理条例》第二十六条、第二十七条等规定，经合议庭评议，判决：一、被告金华市瑞城物业管理有限公司、朱晅、朱晔、葛余松于判决生效之日起10日内将瑞城名座以下资料移交给原告金华市瑞城名座业主委员会：小区规划设计图类：①竣工总平面图；单体建筑、结构设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证。2.建筑、消防、水电等各类竣工图类：①总验收竣工图②写字楼、住宅弱电竣工图③住宅、消防火灾自动报警竣工图④写字楼住宅、商铺给排水竣工图。二、驳回原告金华市瑞城名座业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），公告费520元，由被告金华市瑞城物业管理有限公司、朱晅、朱晔、葛余松共同负担（与履行上述款项时一并支付）。一审宣判后，瑞城名座业委会不服，向本院提起上诉称，一、原审认定瑞城物业公司提供的《瑞城名座设施设备检查确认清单》即为设施设备的移交依据不符合客观实际。设施设备在移交前已有很多损坏，无法进行移交，应待被上诉人维修后再行移交，此前上诉人亦不可能同意移交。《瑞城名座设施设备检查确认清单》没有注明移交单位、移交人、接收单位及接收人等事项，徐小龙在清单上签字仅是认定该时点设备的完好情况，并非同意移交接收。由于被上诉人一直未对损坏的设施设备进行修复，开发区建设局、江南街道办、金龙湾社区等部门于2013年10月30日再次召集双方代表召开项目移交方案协调会，因此，如果已移交，不必再次召开协调会。现瑞城名座小区物管陷入瘫痪，给排水系统、电力系统、消防系统存在众多安全隐患，使小区业主人身、财产安全面临严重威胁。二、原审驳回上诉人主张将公共管理用房包括一楼大堂的公共厕所、地下负一负二层的所有附房、九层商住楼顶层除电梯机房以外的所有房屋，以及与电信、移动、联通三家公司出租协议和租金、一楼大堂95.33平方米的商业用房移交给上诉人的请求，过于草率。虽然被上诉人移交的物业用房比例达到要求但位置并不符合约定，但按原规划设计大楼第5层为复合功能层，开发商却于2008年4月5日对5层进行分割，并将一层01室95.33平方米划为商业用房，损害广大业主的利益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。瑞城物业公司、朱晅、朱晔共同答辩称，原审判决其交付图纸类资料缺乏依据，其已完成移交义务。其已提供证据证明瑞城名座的设施设备移交给上诉人的事实，移交单上有业委会主任和接管物业公司人员的签名确认，且事实上对方已接管所有设备和资料。其已依法将千分之七的物业用房及公共用房交付给上诉人，上诉人要求其交付其他房产没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。葛余松未作答辩。二审中，瑞城名座业委会向本院提供以下证据：1、会议签到单，反映出2013年10月30日在江南街道会议室召开瑞城名座项目移交方案协调会及人员参加情况，从而证明瑞城物业公司在一审提供的《瑞城名座设施设备检查确认清单》仅是设备检查确认清单而非移交清单。2、金华市婺城区江南街道金龙湾社区居委会出具的证明一份，证明目的同上。瑞城物业公司、朱晅、朱晔质证认为，对证据1的证明目的有异议；对证据2的证明目的亦持异议，该证据内容仅是瑞城名座业委会的单方陈述，居委会无法对其真实性作出认定。本院认为，对证据1，仅是会议签到单，没有会议讨论内容和相关纪要，故对其证明目的不予确认；对证据2，因《瑞城名座设施设备检查确认清单》制作签名时，金华市婺城区江南街道金龙湾社区居委会并无工作人员在场，对于现场情况亦不了解，故不能证明各方签字人员的真实意图，对其证明目的不予确认。二审中，瑞城物业公司、朱晅、朱晔、葛余松未向本院提供新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，关于瑞城名座的消防、监控、照明及给排水系统等公共设施设备的移交问题。首先，从书面证据上看，根据一审中瑞城名座业委会提供的证据15及瑞城物业公司提供的证据5，证明双方曾对上述设施设备进行检查、交接并注明了损坏情况。且瑞城名座业委会并未否认已接收同时签字确认的电梯、车辆出入口管理系统的事实，故其提出以上证据仅证明检查确认情况，不能证明交接事实的说辞与现实存在矛盾，本院不予采信。其次，从客观情况分析，2012年上旬瑞城物业公司退出涉案物业管理后，不可能将物业大楼内固定的设施设备拆除带走，现其仍然属于物业大楼不可分割的组成。事实上，并非瑞城物业公司未移交设施设备，而是瑞城名座业委会认为移交的设施设备存在损坏，要求瑞城物业公司维修完好后方予接收。鉴此，涉及共用设施设备的维修问题，瑞城名座业委会可按《住宅专项维修资金管理办法》的规定申请资金，至于其认为瑞城物业公司在管理期间未履行对公共设施设备的维修、管理义务，导致损坏的责任承担问题，属于其他法律关系，本案不予审查，由当事人另行解决。关于公共管理用房和商业用房的移交问题，瑞城物业公司已将登记备案的物管用房移交给瑞城名座业委会，其面积不低于法定的比例，现瑞城名座业委会要求移交除上述物管用房以外的其他房屋，于法无据，本院不予支持。关于机房出租协议和租金的移交，瑞城名座业委会未提供相应证据，本院无法认定与支持。综上，瑞城名座业委会的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由金华市瑞城名座业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 金 桦审判员 杜月婷审判员 陈旻尔二〇一五年五月二十五日书记员 周 莉