（2015）鄂赤壁民初字第91号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-09-17
案件名称
李勇与正亿公司、正亿公司赤壁分公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赤壁市人民法院
所属地区
赤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省赤壁市人民法院p t ; ' > 民 事 判 决 书（2015）鄂赤壁民初字第91号原告李勇。被告湖北正亿置业有限公司。法定代表人柳森旭，正亿公司董事长。委托代理人沈辉豪，正亿公司副总经理。被告湖北正亿置业有限公司赤壁分公司。负责人柳森旭，正亿公司赤壁分公司经理。委托代理人鲍泽方，湖北文喆律师事务所律师。委托代理人沈辉豪，正亿公司赤壁分公司副总经理。本院于2015年1月13日立案受理了原告李勇诉被告正亿公司、正亿公司赤壁分公司商品房买卖合同纠纷一案。依法组成由审判员何远担任审判长，审判员但琼、人民陪审员李争光参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告李勇及其委托代理人张继新、被告正亿公司赤壁分公司、正亿公司的委托代理人沈辉豪、鲍泽方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李勇诉称，2013年7月17日，原告李勇与被告正亿公司签订了一份《赤壁沃尔玛购物广场商用物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该合同约定被告正亿公司将位于湖北省赤壁市沃尔玛购物广场项目一层A33-A43、A50-A60号商铺出租给原告李勇，租赁期限从2013年11月1日至2018年10月31日。合同签订后，原告按合同约定缴纳了押金及物业管理费共计135189元。但2013年11月16日正亿公司又与第三人签订了一份租赁合同，将已经出租给李勇的商铺转租给了第三人。为此，原告李勇诉至本院，要求解除双方签订的《租赁合同》，责令被告退还原告李勇缴纳的押金、物业管理费135189元，并支付违约金、赔偿损失、承担本案诉讼费用。原告李勇为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告李勇与被告正亿公司签订的《租赁合同》，拟证明被告正亿公司将赤壁市沃尔玛购物广场项目一层A33-A43、A50-A60号商铺于2013年7月17日已经出租给原告李勇。证据二、收据两张，拟证明原告李勇按合同约定缴纳了押金及物业管理费共计135189元。证据三、原告李勇与武汉精艺兴成装饰工程有限公司（以下简称精艺装饰公司）签订的《合同书》及付款凭证，拟证明原告李勇为租赁的商铺定制柜台预付定金100000元。证据四、正亿公司于2013年11月27日向李勇寄送的解除《租赁合同》通知及快递单两份，拟证明正亿公司于2013年11月27日向李勇发出解除合同的通知，李勇于2013年11月28日收到该通知。证据五、第三人郑清赐与被告正亿公司签订的赤壁沃尔玛购物广场商用物业租赁合同》，拟证明被告正亿公司违约将赤壁市沃尔玛购物广场项目一层A33-A43、A50-A60号商铺于2013年11月16日转租给第三人郑清赐的事实。证据六、现场照片一组，拟证明2013年12月1日，沃尔玛购物广场没有开业，也未装修。被告正亿公司、正亿公司赤壁分公司辩称，正亿公司之所以将租赁给李勇的商铺转租给郑清赐是由于李勇违约在先。按照合同的约定，李勇应该在2013年的10月31日之前将商铺装修完毕，且装修前应该按照合同的约定交图纸给正亿公司审查认可后，才能进场装修，从2013年9月28日开始，正亿公司赤壁分公司的工作人员多次通知李勇提供商铺装修图纸，交与正亿公司审查后进场装修，但李勇至今未提供装修图纸。为避免损失的扩大，正亿公司在不得已的情况下才与第三人另行签订租赁合同。因此，正亿公司并不存在违约的行为，请求驳回原告李勇的诉讼请求。被告正亿公司、正亿赤壁分公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、证件一组：赤壁市发展和改革局文件（赤发改服务（2012）107号）、赤壁市房地产管理局《行政许可决定书》（赤房201201号）、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。拟证明正亿公司开发赤壁沃尔玛购物广场项目手续合法。证据二、2013年8月5日，赤壁市建设工程管理局出具的《证明》，拟证明赤壁沃尔玛购物广场项目竣工并验收合格。证据三、2013年2月18日，正亿公司与沃尔玛（湖北）商业零售有限公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明正亿公司与沃尔玛公司约定，在沃尔玛公司经营的超市开业至租赁期任何期间内，一楼商铺的开业面积至少要达到70%，否则，正亿公司将承担相应的违约责任。证据四、李勇与正亿公司签订的《赤壁沃尔玛购物广场商用物业租赁合同》，拟证明正亿公司将赤壁市沃尔玛购物广场项目一层A33-A43、A50-A60号商铺于2013年7月17日已经出租给李勇。该合同约定2013年10月31日前为商铺的装修及开业准备期间，李勇需自行装修该商铺，并以书面形式事先通知正亿公司，附上图纸和说明，在征得公司书面同意后方可进场施工。如果未按照合同的约定在装修期满后15日内仍未进场或正式营业的，正亿公司有权书面通知原告解除合同，没收保证金。证据五、正亿公司赤壁分公司工作人员吴菲、余梦、黎志博出具的证人证言三份；话费清单三份、解除《租赁合同》通知、快递单两份。拟证明正亿公司赤壁分公司的工作人员多次与李勇联系，要求提供图纸，准备进场装修，但李勇告知招商部负责人黎志博由于资金原因，无法继续履行《租赁合同》，要求解除该租赁合同，并退还已经缴纳的保证金。正亿公司赤壁分公司于2013年11月27日，正式通过邮寄的方式通知李勇解除租赁合同的事实。证据六、赤壁沃尔玛购物广场一楼化妆品区承租人饶辉良的证人证言，拟证明2013年11月4日晚，饶辉良在得知李勇要求解除租赁合同后，担心李勇的解约行为会影响到自己化妆品专柜的生意，将咸宁市黄金珠宝老板郑清赐介绍给正亿公司，由郑清赐承租原由李勇承租的商铺的事实。证据七、正亿公司与郑清赐签订的《赤壁沃尔玛购物广场商用物业租赁合同》、郑清赐商铺装修设计图纸、正亿公司与郑清赐的代理人林为浩签订的装修管理合同。拟证明正亿公司在得知李勇不能履行租赁合同后，为了防止损失的扩大，将该商铺转租给郑清赐经营黄金珠宝，郑清赐在2013年12月16日进场装修的事实。证据八、赤壁沃尔玛购物广场开业照片一组，赤壁沃尔玛购物广场一楼商铺分布图、赤壁市工商行政管理局《个体信息》。拟证明赤壁沃尔玛购物广场于2013年12月26日，郑清赐已经按照合同约定装修完毕，并办理了营业执照。证据九、正亿公司与该购物广场承租人沈嫣、武汉市健康心愿生物有限公司签订的《赤壁沃尔玛购物广场商业物业租赁合同》两份、商铺装修图纸两份、《装修管理合同》两份。拟证明以上两位承租人与正亿公司签订租赁合同的时间比李勇要晚一个月，但他们已经按照合同的约定向正亿公司赤壁分公司提供图纸审查及进场装修。证据十、本院在另案中于2014年1月20日对证人余梦、吴菲、饶辉良、黎志博的询问笔录，拟证明正亿公司赤壁分公司的工作人员多次与李勇联系，要求提供装修图纸准备进场装修，但李勇在规定的期限内没有提供图纸，并告知由于资金问题无法继续履行合同，要求解除合同。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、四、五的真实性无异议。原告对被告提供的证据一、二、三、四、七、八的真实性无异议。对以上无异议的证据本院依法予以采信。对于原告提供的证据三，被告认为合同是虚假的，正亿公司于2013年12月26日开业，而李勇与精艺装饰公司签订的《合同书》上约定的完工时间为2013年12月25日，该时间比正亿公司与李勇签订的《租赁合同》中约定的装修时间要晚55天，因此，该合同正亿公司不予认可。该证据经本院到精艺装饰公司查证，精艺公司无法提供该笔定金已进入该公司财务账户的凭证。经询问收款人孙来兵，孙来兵表示该100000元收取后，就直接用该款购买材料花费完毕。本院认为，精艺装饰公司出具的收据上没有加盖该公司的财务公章，只有合同书上委托代表人孙来兵的签名，该收据也非税务部门出具的正式发票。在付款的形式上，李勇陈述全部支付的现金，而孙来兵陈述为现金和银行汇款，因此，该组证据在形式上存有瑕疵，不能充分证明该笔款项已由精艺公司收取。对于原告提供的证据六本院认为，被告正亿公司自认为2013年12月26日开业，因此，对该组照片本院予以采信。对于被告提供的证据五、证据六、证据十，原告认为证人与正亿公司、正亿公司赤壁分公司有利害关系，不予认可。本院认为，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据，因此，根据质证的情况，可以认定的事实为一、正亿公司于2013年11月27日向李勇寄出了解除合同的书面通知；二、正亿公司于2011年11月16日与案外人郑清赐签订了租赁协议，将原出租给李勇的商铺转租给了第三人；三、李勇经正亿公司多次通知后，没有按照合同的约定在2013年11月1日前提供装修图纸，而是在2013年11月26日，才向正亿公司提供装修图纸，正亿公司赤壁分公司在收到图纸后没有认可，亦没有回复。但该证据不能证明李勇2013年11月4日向正亿公司、正亿公司赤壁分公司提出解约的事实。对于正亿公司提供的证据九，本院认为与本案没有关联，依法不予采信。经审理查明，2012年3月，正亿公司通过招投标取得赤壁市河北大道47号（原塑料厂院内）建设用地后投资开发赤壁沃尔玛购物广场，并依法取得该项目的“建设用地规划许可证”、?“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“湖北省商品房预售许可证”。2013年7月7日，李勇与正亿公司签订了一份《租赁合同》，合同中约定将正亿公司开发的位于湖北省赤壁市沃尔玛购物广场项目一层A33-A43、A50-A60号，面积为425.12平方米的商铺出租给李勇经营黄金珠宝，租赁期限从2013年11月1日至2018年10月31日。租金的缴纳方式为2013年11月1日至2015年10月31日为免租期，第三、四、五年按68.9元、74.1元、79.7元每平方米递增的方式计算租金。租金按三个月为一期结算，每期的第一个月5号前一次性支付。该合同中要求李勇的装修期截止到2013年10月31日，装修前需以书面形式事先通知正亿公司，并附图纸及说明，在征得正亿公司书面答复后方可进场施工，如果未按约定的时间进场或正式营业的，在本合同约定的装修期满后15日内仍未进场并正常营业的，正亿公司有权收回该物业，没收保证金、支付违约金及赔偿损失等约定。合同签订后，李勇按合同约定缴纳了押金及物业管理费共计135189元。2013年9月，正亿公司赤壁分公司员工吴菲电话通知李勇，要求李勇2013年10月1日后准备进场装修，2013年10月20日，正亿公司再次催告要求所有承租户进场装修，但李勇经多次催告后既没有向正亿公司提供装修图纸，也未签订装修合同。由于沃尔玛购物广场开业在即，李勇承租的商铺位于沃尔玛广场入口处，占地面积为425平米。正亿公司认为李勇没有按照合同进场装修，属于单方违约，因此决定解除与李勇的租赁合同，立即采取补救措施，另外寻找承租人，以保证该商铺能如期开业。后经沃尔玛广场的另一承租人饶辉良的介绍，正亿公司与第三人郑清赐于2013年11月16日达成承租协议，将原李勇承租的商铺转租给郑清赐经营黄金、珠宝首饰，郑清赐在签订合同后便开始装修，并于12月26日如期开业。2013年11月26日，李勇委托与其定制展示柜的精艺装饰公司通过QQ向吴菲发送了装修图纸，由于提供图纸时间和尺寸均不符合规定，吴菲没有作出回复。2013年11月27日，正亿公司将解除《租赁合同》的书面通知通过邮寄的方式寄给李勇，李勇在28日收到解除通知后认为，正亿公司将已经出租给自己的商铺在没有通知解除的情况下转租给他人，侵犯了自己的合法权益因此诉至本院，要求解除原、被告签订的《租赁合同》，退还缴纳的押金、物业管理费135189元，并支付违约金、赔偿损失、承担本案诉讼费用。本院认为，李勇与正亿公司签订的《租赁合同》是依照法律的规定成立，并在当事人之间产生法律约束力的有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。李勇在合同签订后按照约定缴纳了押金及物业管理费等款项，但没有按照《租赁合同》中第七条18项约定，在2013年10月31日前装修，而是直到2013年11月26日才向正亿公司提供图纸，该行为违反了合同装修期的约定。该合同中第十条第二款第（8）项同时约定，李勇如果没有按合同约定进场或正式营业，在双方合同约定的装修期届满后15天内仍未进场或正式营业的，正亿公司有权书面通知李勇后解除合同。根据《中华人民共和国》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，当事人可以在原合同中约定一方行使解除合同的条件，待条件成就时单方解除合同，正亿公司按照合同的约定是拥有解除合同的权利的。但约定解除条件成就之后，合同并不能当然解除。根据我国《中华人民共和国》第第一款的规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，主张解除合同的一方当事人，必须向对方发出解除合同的意思表示，并确保此意思表示能及时送达对方。而本案中，正亿公司于2013年11月27日向李勇发出的通知，李勇在2013年11月28日签收，正亿公司在没有通知李勇解除合同之前与第三人签订了租赁合同，将租赁给李勇的物业转租给第三人，违法了合同的约定和法律的规定，该转租行为致使合同无法继续履行，而李勇要求解除合同的诉讼请求亦是对正亿公司通知其解除《租赁合同》的意思表示予以认可，因此，对于李勇要求解除《租赁合同》的请求依法予以支持。由于李勇和正亿公司对该租赁合同无法继续履行都负有过错，根据《》第对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，李勇不再承租正亿公司的商铺，正亿公司应当返还李勇已经缴纳的押金及物业管理费共计135189元和赔偿李勇的损失，但由于李勇对遭受的损失没有提供充分的证据予以证明，且李勇未按合同约定的时间提供图纸进场装修，亦未按合同约定提供图纸给正亿公司审批后再下订单，因此对李勇要求赔偿损失及违约金的诉讼请求本院依法不予支持。因被告正亿公司、正亿赤壁分公司对双方合同无法继续履行亦存有过错，对其请求驳回原告李勇诉讼请求的抗辩意见，本院依法不予支持。综上所述，依照《》第八条、第、第九十六第一款、第及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告李勇与被告正亿公司签订的《赤壁沃尔玛购物广场商用物业租赁合同》予以解除；二、被告正亿公司向原告李勇返还押金及物业管理费共计135189元。三、驳回原告李勇其他诉讼请求。上述应付款项，于判决生效之日起十日内付清，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3054元，由被告正亿公司承担3004元，李勇承担50元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判长?何远审判员但琼人民陪审员李争光二〇一五年五月二十五日书记员??余日伟 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