（2015）云民初字第331号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-12-15

案件名称

陈茂坚等与云霄县鑫园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

云霄县人民法院

所属地区

云霄县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈茂坚,李轶群,云霄县鑫园房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条

全文

福建省云霄县人民法院民事判决书（2015）云民初字第331号原告陈茂坚，男，1985年7月9日出生，汉族，住云霄县。原告李轶群，女，1987年11月6日出生，汉族，住云霄县。两原告共同委托代理人沈锦义，福建诚智律师事务所律师。被告云霄县鑫园房地产开发有限公司。住所地云霄县云陵工业区汀仔洋（云霄县宏华路**号）。法定代表人汤惠琳。委托代理人张坤明，福建法益律师事务所律师。原告陈茂坚、李轶群与被告云霄县鑫园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2015年1月26日立案受理，依法由审判员吴素芬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈茂坚、李轶群委托代理人沈锦义、被告云霄县鑫园房地产开发有限公司委托代理人张坤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈茂坚、李轶群诉称，被告就云霄县云陵镇工业区汀仔洋韶阳花园1幢1305号商品房销售一事与原告签订了一份“商品房买卖合同”（合同编号：35062208000900144），原告依合同约定，向被告支付了全部购房款558824元（含贷款），根据合同第八条约定，被告应于2013年12月30日交付上述商品房给原告，交付的程序依合同第十一条约定，应当以书面通知的形式通知原告办理商品房交付手续，逾期交房的，依合同第九条约定，被告应承担按日向原告支付已付款的万分之二的违约金，现被告未按合同约定向原告交付合同约定的商品房，已构成违约。原告为了维护其合法权益，诉至法院请求判决：被告支付原告逾期交房的违约金42470.62元（暂计算至2015年元月二十日止，违约金按已付款的万分之二计算至实际交付商品房止）。被告云霄县鑫园房地产有限公司辩称，一、原告与被告签订附件六合同补充协议第六条第2项约定：“在买受人未按《商品房买卖合同》及本补充协议约定付清全部购房款之前，出卖人有权暂不向买受人交房、暂不提供买受人办理房屋产权证所需的资料，且出卖人不需承担任何违约责任。同时买受人逾期付款，出卖人有权按照逾期付款实际日数顺延交房，并不承担逾期交房违约责任；且买受人的物业管理费用将按本合同约定的交房之日起计算。”?原告是于2014年2月14日才将包括银行按揭贷款在内全部购房款付清给被告。因此，被告有权顺延交房期限至2014年2月14日。二、因被告委托三帆物业公司进行物业管理，委托三帆物业公司向客户办理交房手续，2014年?3?月三帆物业公司开始多次通过口头或电话方式通知包括原告在内业主到公司售楼部办理所购商品房交接手续，大多数业主均按口头通知办理交房手续，后又于2014年?7月4日通过短信方式通知原告到公司售楼部办理所购商品房交接手续。按照签订《商品房买卖合同》及本补充协议约定，被告有义务履行通知原告办理交房手续，如没有通知造成逾期交房应承担违约责任。虽然《商品房买卖合同》及本补充协议约定采用书面邮寄等方式通知，但是没有禁止采用其他方式通知，无论采用什么方式只要履行通知交房责任，均应视为被告已经履行合同义务。2014年?7月4日被告委托物业公司通过短信方式通知原告到公司售楼部办理所购商品房交接手续：（1）是按照原告和被告签订合同确认有效送达方式通知原告，原告预留有效通信方式：陈茂坚，1395960****，通过原告预留手机号码1395960****发送交房短信，短信是电子方式书面载体，应视为书面方式；（2?）有关司法解释已经明确电子数据可以作为证据，而且可以用于证明待证事实。因此，即使原告对于被告先前交房口头通知不确认，但是被告已经于2014年?7月4日通过短信方式通知被告到公司售楼部办理所购商品房交接手续，已经履行通知交房合同义务，原告不前来办理交房手续由原告自行承担责任，自2014年?7月4日起被告不再承担逾期交房违约责任。三、按照原告与被告签订《商品房买卖合同》第九条约定：逾期交房不超过180日，按日万分之一计算支付违约金。被告逾期交房在180日内，应当按照日万分之一计算支付违约金。原告陈茂坚、李轶群为证明其主张举证如下：证据1商品房买卖合同，证明原被告双方约定的交房时间及违约金的计算方法和交房应以书面通知的形式进行。证据2销售不动产统一发票、票据，证明原告依法向被告支付了全部购房款558824元及相应的税费。被告云霄县鑫园房地产开发有限公司质证如下：证据1的真实性、合法性及关联性均无异议。证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但是按揭贷款到账时间是14年2月14日。被告云霄县鑫园房地产开发有限公司为证明其主张举证如下：证据1、商品房买卖合同，证明1、双方签订合同时间为2014年1月5日。所以不可能在13年12月30交房。2、确认了陈茂坚的有效的联系信息；3、逾期交房不超过180天，按日万分之一计算违约金。4、补充协议第六条第二项，买受人付清房款之前，出卖人有权暂不交房且不承担违约责任。5、证明买受人办理按揭贷款支付其余39万元购房款；6、证明双方补充协议约定：在买受人未付清全部购房款前出卖人有权暂不交房且不承担违约责任。证据2、购房发票和按揭贷款到账银行凭证，证明全部购房款到位时间为14年2月14日。证据3、短信交房通知书，证明出卖人于2014年7月4日短信方式通知买受人办理交房手续。证据4、15年3月6日，被告再次以邮递的方式向原告邮寄了交房通知书。原告陈茂坚、李轶群质证如下：证据1合法性、真实性没异议，关联性有异议，商品房合同的订立时间是原被告双方协商完毕的时候，合同落款签订时间不能视为订立合同的时间；被告只是确认原告的身份，原告认为交房的通知应当是以书面、挂号信的形式向原告送达，被告没有按照地址以邮递的方式向原告送达交房通知书；交房时间已经超过了。证据2合法性、真实性没有异议，关联性有异议，发票的时间不能确认为交款时间。证据3、真实性、合法性无法确认，关于短信通知的真实性、合法性、关联性都表示异议，只是被告单方面的手机截屏，没有得到通讯部门的确认，短信内容是否到达原告接收终端无法确认。证据4、真实性、合法性、关联性有异议。上述证据经庭审举证，结合当事人陈述，本院予以分析认定如下：原告陈茂坚、李轶群提供的证据1、证据2经审查内容真实、来源合法，与本案具有关联性且经被告质证均无异议，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。被告云霄县鑫园房地产开发有限公司提供的证据1内容真实、来源合法，且经原告质证合法性、真实性无异议，本院予以确认；但原告对关联性有异议；本院认为该份商品房买卖合同补充协议一致载明双方签订合同的时间为2014年1月5日。补充协议第六条约定：“在买受人未按《商品房买卖合同》及本补充协议约定付清全部购房款之前，出卖人有权暂不向买受人交房、暂不提供买受人办理房屋产权证所需的资料，且出卖人不需要承担任何违约责任。”因此，本院对该证据的关联性予以确认。证据2经审查内容真实、来源合法经原告质证无异议，本院予以确认；但原告对关联性有异议，认为发票的时间不能确认为交款时间；本院认为银行回单可以证实款项支付时间，且原告并没有提供证据足以反驳，因此本院对该证据的关联性予以确认。证据3经原告质证表示有异议，本院认为原告并无法确认该通知为被告云霄县鑫园房地产开发有限公司所发，且不符合双方约定的通知方式，因此，本院对该证据不予确认。证据4经原告质证表示有异议，本院认为原、被告双方已对相关文件邮寄送达地址作出特别约定，因此，本院对该证据不予确认。综合前述有效证据及庭审过程中当事人的陈述，本院认定如下法律事实：2014年1月5日原告陈茂坚、李轶群与被告云霄县鑫园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，向被告云霄县鑫园房地产开发有限公司购买商品房一套址在云霄县云陵工业区汀仔洋韶阳花园1幢1305号，总价558824元。合同第八条约定被告应当在2013年12月30日前向原告交付房屋，但双方签订合同的时间为2014年1月5日。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，被告逾期超过180日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。双方又签订补充协议，补充协议第四条关于文书送达方面，双方约定“……买受人确认相关文件邮寄送达地址：云霄县云漳路232号建行大厦”，第六条关于其他方面的约定：“在买受人未按《商品房买卖合同》及本补充协议约定付清全部购房款之前，出卖人有权暂不向买受人交房、暂不提供买受人办理房屋产权证所需的资料，且出卖人不需要承担任何违约责任。”原告陈茂坚、李轶群分三次支付购房款，2014年1月15日支付购房款168824元，2014年1月21日支付购房款70000元，2014年2月14日支付按揭款320000元。被告云霄县鑫园房地产开发有限公司未按双方约定履行通知交房的义务，至今未提供韶阳花园竣工验收合格和消防验收合格等相关证明。本院认为：原告陈茂坚、李轶群与被告云霄县鑫园房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定享受权利和履行义务。按照双方约定，被告云霄县鑫园房地产开发有限公司应在2014年2月14日交付房屋给原告陈茂坚、李轶群使用，但被告一直到2015年1月20日尚未履行交房义务，应负违约责任。故原告依合同约定请求被告支付逾期交房违约金依法可以支持，逾期交房违约金暂计至2015年1月20日为38224元（558824元×342天×0.0002），自2015年1月21日起至交房之日止的违约金同样以合同约定，按日以购房款的万分之二计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下：被告云霄县鑫园房地产开发有限公司应支付原告陈茂坚、李轶群逾期交房的违约金人民币38224元（计至2015年1月20日，自2015年1月21日起至交房日止的违约金按购房款的万分之二计算），款限于本判决生效之日起一个月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币862元，减半收取人民币431元，由原告陈茂坚、李轶群负担人民币53元，被告云霄县鑫园房地产开发有限公司负担人民币378元。原告已垫交，被告云霄县鑫园房地产开发有限公司应于判决生效时径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员　　吴素芬二〇一五年五月二十五日书记员　　张　帆附引用主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。关注微信公众号“”