（2015）花民一初字第00971号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-11-27
案件名称
杨文彬与王彪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2015）花民一初字第00971号原告：杨文彬，男。委托代理人：薛辉，安徽长城律师事务所律师。被告：王彪，男。委托代理人：周鲁宁，安徽华冶律师事务所律师。原告杨文彬与被告王彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法由审判员袁传文适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告杨文彬的委托代理人薛辉，被告王彪及其委托代理人周鲁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文彬诉称：2013年1月30日，原、被告签订一份房屋租赁合同，由原告将其承租的位于马鞍山市花山区解放路32号三楼房屋租给被告经营圣堂棋牌游戏会所，双方约定租赁期为2012年9月20日至2019年6月19日，其中2012年9月20日至2013年2月19日为免租期。合同签订后，原告履行了自己的义务，但自2013年9月19日以来，被告拒不交纳房租，经原告多次催告未果。2013年12月13日，原告起诉被告要求其支付房租，经一审、二审法院判决后，被告仍拒不履行判决书所确认的合同义务，原告现已向法院申请强制执行。同时，被告的违约行为仍在继续，至今仍未履行任何合同义务，依据双方签订的租赁合同第九条第（一）项的约定，“乙方应在规定的时间内按期支付租金等费用，若逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应付费用的千分之三向原告支付违约金，逾期30天以上的，甲方有权解除合同”。原告认为，被告的行为已构成严重违约，给原告造成重大经济损失。现请求法院判令：一、解除原、被告双方之间签订的房屋租赁协议，将租赁房屋返还给原告；二、支付自2014年3月20日起拖欠的房屋租金174000元（计算至2015年3月19日），并支付至交房之日止的租金；三、支付违约金22020元（计算至2015年3月19日），至实际全部给付之日止。王彪辩称：一、关于原告要求解除租赁合同的诉请，没有合同及法律依据，原告主张解除合同的理由是被告违约，但本被告至始至终没有违约，只是行使不安抗辩权，房屋漏雨发生在2013年6月，被告不缴纳房租在后，原告一直不履行维修义务，之前双方之间的案件经过一审、二审，原告没有新的理由和情况，被告一直要求原告履行维修义务，但原告一直未履行，之前一审、二审的判决驳回了解除合同的诉请，故原告在没有新的事实和理由前提下，无权再次诉请解除合同；二、原告维修义务发生在先，被告不缴纳房租在后，且被告不缴纳房租是行使不安抗辩权，不存在违约行为，故不存在违约金，由于原告的不维修行为给被告造成了巨大损失，被告会进一步向原告主张损失的权利。综上，原告的诉请没有任何依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2013年1月30日前，杨文彬与王彪签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：杨文彬（甲方）将其承租的马鞍山市花山区解放路32号三楼建筑面积为500平方米的房屋出租给王彪（乙方），房屋租赁期限自2012年9月20日至2019年6月19日，共计6年9个月，免租期为2012年9月20日至2013年2月19日；租金支付方式及标准为：现金、季付，第一年（2013年2月20日至2014年2月19日）月租金为30元／平方米，第二年（2014年2月20日至2015年2月19日）月租金为30元／平方米，第三年（2015年2月20日至2016年2月19日）月租金为33元／平方米，第四年（2016年2月20日至2017年2月19日）月租金为36元／平方米，第五年（2017年2月20日至2018年2月19日）月租金为39元／平方米，第六年（2018年2月20日至2019年2月19日）月租金为42元／平方米，第七年（2019年2月20日至2019年6月19日）月租金为45元／平方米，乙方应于合同签订后当日支付第一期租金45000元，此后的租金乙方应于每三个月的前七天支付，并于合同签订后当日支付合同保证金20000元；乙方在承租期内如对所承租房屋进行装潢的，须以书面的形式向甲方提出申请，甲方审批同意后（不改变房屋结构为前提），乙方方可进行施工，其装潢费用由乙方承担，电梯的使用维修费由两家负责；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，2、因甲方原因造成合同解除的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、乙方未征得甲方同意改变租赁商铺用途进行违法犯罪活动的，损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的，2、因乙方原因造成租赁商铺主体结构严重损坏的，乙方在进行装潢时给甲方造成损失的，3、租赁期间甲方不得无故解除合同，如租赁期间解除合同由甲方负责；合同约定各项费用，乙方应在规定的时间内按期支付，若逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应支付费用金额的千分之三支付违约金，逾期30天以上的，甲方有权解除合同，合同解除后该违约金条款继续适用，乙方无权要求返还保证金，以上赔偿不足以弥补甲方造成的损失，乙方负责补足；因甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金20%标准支付违约金。该合同还对双方其他权利、义务作出约定。当日双方又签订《补充合同》一份，该《补充合同》约定：因甲方的原因未协调好，果冻KTV在旁边也开棋牌室，因此甲方愿意支持乙方自2013年5月20日起至2014年5月19日，一年的时间每月由房租内扣除3000元，甲乙双方再无争议。上述《房屋租赁合同》及《补充合同》签订前，杨文彬已将合同约定的解放路32号三楼建筑面积为500平方米的房屋交付王彪。合同签订后，王彪陆续支付了截止2013年9月19日的房屋租金。期间，王彪发现承租的房屋多处漏雨，经与杨文彬协商，杨文彬同意进行维修并支付了部分维修费用。嗣后，王彪认为此次维修没有根本解决房屋漏雨问题，要求屋面进行防水处理，并拒交自2013年9月20日起的租赁费。2014年1月20日，杨文彬向本院提起诉讼，要求法院判令：一、解除原、被告之间签订的房屋租赁协议，返还租赁的房屋；二、支付自2013年9月20日至2013年12月20日的租金45000元，并支付至交房之日止；三、按支付房租的日千分之三向原告支付违约金12150元（计算至2013年12月20日），至实际全部给付之日。2014年3月12日，本院作出判决后，双方均不服提起上诉。2014年9月22日，马鞍山市中级人民法院作出终审判决：一、被告王彪于判决生效之日起十日内支付原告杨文彬房屋租金72000元（自2013年9月20日至2014年3月19日），二、被告王彪按所欠房屋租金金额72000元的月百分之二向原告支付自2013年9月28日起至生效判决确认给付之日的逾期付款违约金；三、驳回原告杨文彬的其他诉讼请求。2014年8月31日，被告王彪所承租的房屋又再次出现大面积渗水。自2014年3月20日后，被告王彪未再向原告杨文彬支付租金，以致成讼。另查明：马鞍山市花山区解放路32号三楼房屋因历史原因，消防许可证曾被冻结办理。目前该处房屋的消防许可证已恢复办理。上述事实，有原、被告双方的陈述、《房屋租赁合同》、《补充合同》、收条、马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第00506号民事判决书、马鞍山市中级人民法院（2014）马民三终字第00160号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。杨文彬将合同约定的解放路32号3楼建筑面积为500平方米的房屋交付王彪后，王彪应按合同约定支付房租。王彪在马鞍山市中级人民法院作出终审判决后，仍于2014年3月20日起未按合同约定支付房屋租金，已构成违约，应承担违约的民事责任。故对杨文彬要求王彪支付自2014年3月20日起拖欠的租金，及支付违约金的请求，本院予以支持。2014年8月31日，被告所承租的房屋虽出现了渗水，但之后，经过原告维修，房屋至今未再出现渗水，被告以此拒付租金的理由不足，本院不予采纳；虽然，被告未按约支付租金，但被告拒付租金的原因系所承租的房屋多次出现渗水，给其财产造成损失，纠纷尚未解决，而房屋的维修系出租方的义务，原告在此过程中有一定的过错。因此，原告要求解除合同的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王彪于本判决生效后十日内支付原告杨文彬租金174000元（自2014年3月19日至2015年3月19日），并按每个季度所欠租金金额的月百分之二向原告杨文彬支付自2014年3月19日起至生效判决确认给付之日止的逾期付款违约金；二、驳回原告杨文彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元（已减半收取），由被告王彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 袁传文二〇一五年五月二十五日书记员 蒋心睿附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”