（2015）顺民初字第03340号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-29
案件名称
潘文学与北京市澳科美人造大理石厂等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘文学,北京市澳科美人造大理石厂,余开平,张晓芬
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第03340号原告潘文学，男，1964年6月8日出生。委托代理人韦丽，北京市京大律师事务所律师。被告北京市澳科美人造大理石厂，住所地北京市顺义区李桥镇头二营村村委会北500米，组织机构代码75011252-X。投资人陆英，经理。被告余开平，男，1962年10月27日出生。被告张晓芬，女，1964年11月19日出生。三被告之共同委托代理人李岩，北京朗空律师事务所律师。原告潘文学与被告北京市澳科美人造大理石厂（以下简称大理石厂）、余开平、张晓芬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘文学之委托代理人韦丽，被告大理石厂、余开平、张晓芬之共同委托代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘文学诉称：2013年4月27日，原告与三被告签订《厂房（仓库）租赁合同》，约定大理石厂、余开平将位于北京市顺义区李桥镇头二营村的厂房租赁给原告使用，并约定厂房内的机械设备库房内的库存商品归原告所有，租赁期限自2013年6月27日至2035年5月26日，租金为人民币50万元，由于被告急需资金，原告于租赁合同签订当日一次性支付。合同签订当日，原告向余开平账户以银行转账方式支付租金50万元。然而合同签订后，三被告却拒不履行合同，以各种借口拖延，不向原告交付租赁的厂房、机械设备及库存产品，之后原告无法与三被告取得联系。2014年12月，原告又得知三被告已将租赁的厂房出售给第三方。三被告未履行合同理应向原告返还未交付厂房机械设备及库存商品期间的租金。大理石厂系个人独资企业，余开平是其投资人，张晓芬与余开平是夫妻，余开平、张晓芬均在合同上签字，因此，三被告应承担连带责任。三被告的行为已严重违约，侵犯了原告的合法权益。无奈之下，原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决三被告继续履行合同，以维护原告合法权益。原告诉讼请求为：1.判令三被告继续履行《厂房（仓库）租赁合同》，将厂房及厂房内的机械设备、库房内的库存商品交付给原告；2.判令三被告向原告返还自2013年6月27日起至实际交付厂房（仓库）及厂房内的机械设备、库房内的库存商品之日止的租金，按每日租金62.5元计算；3.判令三被告承担本案诉讼费用。被告大理石厂、余开平、张晓芬共同辩称：原告起诉张晓芬属于主体不适格。涉诉的两份合同，在土地租赁合同中出租方是头二营村村委会，承租方是大理石厂，不包括张晓芬。《厂房（仓库）租赁合同》出租方是大理石厂和余开平，承租方是原告，在抬头处并没有张晓芬个人的表述，因此张晓芬不是该合同的出租方。张晓芬在合同尾部签字是由于法律知识欠缺，也是应原告要求，但实际上张晓芬既不是土地的承租人也不是厂房租赁合同的出租人，所以张晓芬不是本案适格被告。我方认为《厂房（仓库）租赁合同》是无效合同，因为涉案土地是农业用地，建造的厂房及仓库没有相应的建设工程规划许可证，属于违章建筑，根据相关法律规定，该租赁合同应属无效。在厂房租赁合同中夹杂一个约定，厂房内的机械设备库房内的库存商品归原告所有，原告要求交付没有请求权基础，我方要求原告明确其取得厂房内的机械设备库房内的库存商品是基于何种法律关系。原告不能说明其要求交付的厂房内的机械设备库房内的库存商品的具体情况，属于诉讼请求不明确，其请求不能得到法院支持。大理石厂投资人有变化，所以我方认为原告诉大理石厂主体不适格。我方请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：余开平与张晓芬系夫妻关系。大理石厂系个人独资企业，投资人为余开平，三被告认可大理石厂在余开平与张晓芬婚后设立。2015年2月9日，大理石厂投资人由余开平变更为陆英。2005年4月10日，大理石厂（乙方）与北京市顺义区李桥镇头二营村村民委员会（甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于头二营村北，东至道、西至沟、北至空地、南至魏国学的空地（土地面积2970平方米4.5亩）租赁给乙方，合同期限为2005年6月1日起至2035年5月31日止。潘文学主张其与大理石厂、余开平、张晓芬建立租赁合同关系，并就此提交《厂房（仓库）租赁合同》、银行转账凭证及收据予以证明。《厂房（仓库）租赁合同》首部出租方（甲方）处载明大理石厂、余开平，承租方（乙方）处载明潘文学。该合同共计3页，第1、2页底部均有张晓芬、余开平签名，第3页尾部甲方处有余开平、张晓芬签名，乙方处有潘文学签名。该合同第一条约定：甲方将位于北京市顺义区李桥镇头二营村的厂房（租赁物）租赁给乙方使用（厂房内的机械设备库房内的库存商品归乙方所有），厂房面积4.5亩加外括面积，其中建筑面积为2970㎡加外括平方米；厂房用途主要用于生产、制造、经营、存储等。第三条约定：租赁期限为22年，即从2013年6月27日起至2035年5月26日止。第四条约定：本出租合同的租赁保证金为人民币2万元；考虑到甲方现急于需求资金，租金的支付为合同的签订当日一次性支付全部租金，即人民币50万元整，租赁期间租金没有递增。三被告主张该合同的出租方为大理石厂、余开平，张晓芬系该合同的见证人。潘文学主张三被告均系该合同的出租方。合同签订后，三被告未向潘文学交付合同所涉及的标的物。双方均认可《厂房（仓库）租赁合同》所涉及的厂房（仓库）系大理石厂在其租赁土地上新建。三被告称涉诉厂房（仓库）未取得建设工程规划许可证等行政审批手续。潘文学未提交证据证明涉诉厂房（仓库）取得建设工程规划许可证或房屋所有权证。潘文学称涉诉土地系农村集体建设用地，但其未提交证据予以证明。2013年4月27日，潘文学向余开平账户转账50万元。同日，余开平、张晓芬作为收款人出具收据，内容为：今收到潘文学交来库房租赁款人民币伍拾万元整，￥500000。诉讼中，经本院释明，在《厂房（仓库）租赁合同》所涉厂房（仓库）没有取得建设工程规划许可证或房屋产权证书等行政审批手续，涉诉土地亦无法证实为农村集体建设用地的情形下，《厂房（仓库）租赁合同》可能系无效合同，但潘文学坚持主张该合同为有效合同，其诉讼请求不予变更。上述事实，有本院庭审笔录、《厂房（仓库）租赁合同》、收据、银行转账凭证、《土地使用权租赁合同》、结婚证复印件等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，潘文学并未提交证据证明涉诉厂房（仓库）取得建设工程规划许可证或房屋所有权证，且其亦未提交证据证明厂房（仓库）坐落土地系农村集体建设用地，结合《厂房（仓库）租赁合同》约定之内容，本院认定该合同应属无效，对当事人不具有法律约束力。经本院释明，潘文学坚持主张《厂房（仓库）租赁合同》为有效合同，不予变更其诉讼请求，而其所提诉讼请求均基于《厂房（仓库）租赁合同》有效，故本院对其诉讼请求均不予支持。就《厂房（仓库）租赁合同》无效后之相关事宜，双方可另行解决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告潘文学的全部诉讼请求。案件受理费八百三十九元，由原告潘文学负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 益人民陪审员 王桂华人民陪审员 李 金二〇一五年五月二十五日书 记 员 王福平 关注公众号“”