（2015）内民终字第313号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-09
案件名称
吴育才、钟华仙与内江市金石房地产综合开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省内江市中级人民法院
所属地区
四川省内江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴育才,钟华仙,内江市金石房地产综合开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第八条第一款；《城市房屋拆迁管理条例（2001年）》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）内民终字第313号上诉人（原审原告）吴育才。委托代理人吴忠（与吴育才系父子关系）。上诉人（原审原告）钟华仙。委托代理人吴忠（与钟华仙系母子关系）。被上诉人（原审被告）内江市金石房地产综合开发有限公司。法定代表人邓展，该公司总经理。委托代理人官勇，四川经和璧律师事务所律师。上诉人吴育才、钟华仙与被上诉人内江市金石房地产综合开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内江市东兴区人民法院（2014）内东民初字第2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭于2015年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人吴育才、钟华仙的委托代理人吴忠，被上诉人内江市金石房地产综合开发有限公司的委托代理人官勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年11月2日，被告内江市金石房地产综合开发有限公司因东兴区东兴老街拆迁改建工程取得了房屋拆迁许可证［流水号：00000778、拆许字（2009）第06号］。2009年12月9日，四川金诚房地产土地评估师事务所作出了东兴区东兴老街拆迁改建工程所涉被拆迁房屋及安置房屋的分类价格的估价报告。2010年6月6日，原告吴育才（协议中的乙方）与被告内江市金石房地产综合开发有限公司（协议中的甲方）签订了一份《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，该协议书中约定甲方依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定对乙方实施补偿安置。产权属乙方所有的被拆迁房屋（房屋坐落：东兴区东兴镇东兴街40-44号）的建筑面积为77.54，乙方自愿选择产权调换方式进行房屋拆迁补偿安置，甲方提供以下设计用途为营业的房屋安置乙方：房屋坐落东兴区东兴老街，甲、乙双方按以下被拆迁房屋市场评估价值和安置房屋预评估价值，结清产权调换的房屋差价款，乙方被拆迁房屋的市场评估价值为商业（一层）面积61.16㎡、评估价格2，550元／㎡、总价155，958元，商业（一层）面积16.38㎡、评估价格2，000元／㎡、总价32，760元，（备注栏）超12米，总价合计188，718元。甲方拆迁人提供的房屋市场评估价格3，800元／㎡（一层）（备注栏）还C区一层营业房两间。另查明，在内江市房地产管业证（管字第NO.004433、1981年6月18日）中载明：所有权权利人户名吴李承玉、土地面积57.42平方米、房屋合计间数4、面积76.85平方米（底层间数3、面积57.42平方米，楼层间数1、面积19.43平方米）。1981年9月，吴李承玉去世，在内江市私房及国有土地登记表（编号：4598-1、85年1月23日）中载明：所有权姓名吴李承玉（已故）、共有人姓名更名：吴育才（母子）、产权来源：八五年继吴李承玉之业，房屋合计间数4、面积76.85平方米。1992年5月15日，内江市东兴区国土局填发的国有土地使用证［内东区国用（1992）字第4747号］中载明：登记在原告吴育才名下的位于东兴街一委三组40号的城镇土地用地面积为56.68平方米，其中：建筑占地56.68平方米。1992年7月21日，内江市房地产管理局填发的房屋所有权证［（1992）东-东-私字第335号］中载明：登记在原告吴育才名下的房屋坐落东兴区东兴镇东兴街40、44号，建筑结构串架、平房，建筑面积77.54平方米。1997年1月2日，内江市房地产管理局填发的房屋所有权证（甜字第NO.0065092）中载明：登记在原告吴育才名下的房屋坐落东兴区东兴镇东兴街40、44号，建筑结构穿逗，建筑面积77.54平方米。还查明，原告吴育才、钟华仙系夫妻关系。现原告诉至原审法院，请求依法判决：一、内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权置换协议书无效；二、依据拆迁房屋的房产证重新确认房屋建筑面积及土地使用证面积，要求过错方承担赔偿责任（因原房产证的登记面积与实际面积不符，以便作为重签协议的依据）；三、对拆迁房屋的评估报告中不实数据及遗漏进行更正，要求过错方承担赔偿责任，并提供给原告评估报告的技术报告；四、要求按照拆迁房屋的真实数据重新签订内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权置换协议书；五、本案的诉讼费用全部由败诉方承担。在诉讼过程中，原告向该院申请撤回其向被告主张的上述第四项请求，该院予以准许。原审法院经审理认为：一、关于原告诉称中的第二、三项请求，不属民事法律调整的范畴。二、关于原告认为被告的《拆迁许可证》取得违法，以及没有实际评估就按照登记面积签订协议是欺诈，而导致协议无效的问题，首先，根据中华人民共和国国务院令第305号即《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条“违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。”、第三十五条“拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。”、第三十八条“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”的规定，本案被告取得了房屋拆迁许可证，至于原告所称的被告是违法取得的问题，据上述规定，应由相关部门予以调查处理，原告在未取得相关部门结论的情况下而主张协议无效的意见不符合法律规定，其理由不能成立；其次，根据四川省第九届人大常委会第32号公告发布的《四川省城市房屋拆迁管理条例》第十七条“城市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。被拆迁房屋使用性质的认定，以房屋权属证书记载为准。拆迁公告发布前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的，按照非住宅用房进行补偿。”的规定，原告诉称中提出原告的被拆迁房屋的房屋权属证书记载面积与实际面积不一致，告知了被告，但被告没有对原告被拆迁房屋进行实际评估就按照登记面积签订协议是欺诈的意见，因原告没有提供证据证明其告知了被告且也未能提供依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积的依据，故原告认为被告没有对原告被拆迁房屋进行实际评估就按照登记面积签订协议是欺诈的意见不符合上述规定，其意见不能成立。三、关于被告认为原告吴育才与被告签订的协议书上没有原告钟华仙的签名，是原告吴育才在签订协议时没有告知该房屋有共有人，且原告吴育才是表见代理的意见，不符合法律规定，不能成立。综上，原告吴育才与被告内江市金石房地产综合开发有限公司之间所签订的《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》是双方真实意思表示，应当受到法律保护。原告主张该协议书无效的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告吴育才、钟华仙的诉讼请求。案件受理费4，074元，由原告吴育才、钟华仙承担。宣判后，原审原告吴育才、钟华仙不服，向本院提起上诉称：一审法院认为的拆迁许可证的取得违法须由政府相关部门调查取证方能认定，上诉人不予认同，上诉人提交的证据已经证明东兴老街宗地拍卖时间在双方协议之后，被上诉人未取得拆迁许可证与上诉人签订的协议无效；一审认为上诉人一审诉求的二、三项不属于民事法律调整范畴，上诉人不认同。上诉人提起行政诉讼未予立案才选择的民事诉讼。双方协议数据来源于房产证、土地使用证及评估报告。房产证数据与事实不符，且评估未经上诉人核实签字，对公证也不知情，所涉土地并非农田，采用分类评估不当。房屋价值被恶意低估，上诉人的房屋只适用分户评估，评估违规，数据不实，上诉人无法在同区域购置相同面积的房屋。上诉人提供的照片证明被上诉人存在拆房逼迁，协议不是双方真实意思表示；上诉人夫妻未都在拆迁协议上签字，并非上诉人诉状提出，而是一审要求上诉人提供；还房后对房屋进行重新分割是在重隔而非装修，以补够被拆迁人房屋所缺的面积，被上的人欺诈行为并非个案；双方不是平等主体，协议并非自愿签订，违背等价有偿、诚实信用原则，请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人内江市金石房地产综合开发有限公司答辩称：双方协议为有效合同，该协议双方意思表示，上诉人无证据证明被上诉人存在欺诈行为；被拆迁房屋产权证所有权人仅有吴育才一人，没有其他共有人，且长达几年时间上诉人未提出异议，被上诉人有理由相信其为夫妻共同意思表示，根据婚姻法解释（一）第十七条之规定，夫妻另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，协议虽只有吴育才签名，并不导致合同无效；被上诉人已经取得的拆迁许可证，其取得是否合法，属于行政法律关系，不是本案民事法律调整范畴；被上诉人不是房产登记和出具评估报告的主体，房产登记属于行政法调解范畴，应由行政诉讼解决，房屋评估应当由有权机构评定，上诉人应另行起诉，被上诉人不是该法律关系相对人，不应做为被告；根据四川省城市房屋的拆迁管理条例第十七条之规定，被上诉人以房屋权属证书记载的建筑面积对上诉人进行拆迁补偿并无不当，上诉人一审提供照片不是上诉人还房，与本案没有关联性。请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与原审法院查明一致，依法予以确认。本案二审期间的争议焦点是：一、双方当事人签订的《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议》是否有效，应否重新签订；二、上诉人一审的第二、三项的诉讼请求是否属于本案审理的范畴，是否应予支持。本院认为：关于双方协议效力，双方当事人签订《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议》的时间为2010年6月6日，被上诉人取得拆迁许可证的时间为2009年11月2日，即双方当事人签订协议时，被上诉人已经取得拆迁许可证，上诉人辩称其未取得许可证拆迁的合同无效理由不能成立；上诉人夫妻虽只有吴育才一人在协议上签字，但该拆迁房屋产权证所有权人仅有吴育才一人，没有其他共有人，且协议签订后长达几年上诉人二人均未提出异议，被上诉人有理由相信其为夫妻共同意思表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，上诉人不得以协议仅有吴育才一人签名为由主张协议无效；上诉人辩称的双方协议因存在胁迫、欺诈、显示公平的情形而无效的理由，上诉人并未提供充分证据予以证实，且，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，即使存在上述情形也并不导致双方协议无效，而是构成可撤销的合同，上诉人应当在知道撤销事由之日起一年内申请撤销而未申请，其撤销权也已经消灭。其辩称协议无效的该几项理由同样不能成立；双方当事人现有证据也不能证明本案讼争协议存在法律法规规定的其他无效情形，故本案双方签订的协议应为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，双方不应重新签订安置协议。关于上诉人要求对讼争房屋的房产证面积和实际面积不符要求进行重新确认等原一审第二项诉求，因双方当事人均未提供充分证据证明房屋实际面积大小及与房产证登记面积的误差，且对房产证登记事项的变更为行政机关的行政行为，不属于本案民事诉讼审理范畴，该诉求不应在本案中得到支持；关于上诉人要求对拆迁房屋的评估报告中不实数据及遗漏进行更正等一审第三项诉求，双方当事人同样未提供证据证明该评估报告存在依法应当重新评估的违法情形，且根据当时的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”、第二十五条“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”之规定，对拆迁房屋评估数据的变更，同样不属于本案民事诉讼审理范畴，该诉求也不应在本案中得到支持。另，被上诉人均不是上诉人所提的该两项诉求的法律关系相对人，上诉人要求其承担该两项诉求的义务，没有事实和法律依据，其诉求同样也不应支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费4，074元，由上诉人吴育才、钟华仙承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 锋审 判 员 关淑华代理审判员 夏 欣二〇一五年五月二十五日书 记 员 黄茜菲 微信公众号“”