（2015）大民二终字第00695号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2017-02-13

案件名称

大连高新技术产业园区财政局,大连新时代餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷二审裁定书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

大连新时代餐饮有限公司,大连高新技术产业园区财政局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第00695号上诉人（��审被告）：大连新时代餐饮有限公司，住所地大连市中山区北斗街40号。法定代表人：高丽丽，该公司总经理。委托代理人：李岩君，该公司职员。委托代理人刘刚，辽宁壹品律师事务所律师。被��诉人（原审原告）：大连高新技术产业园区财政局，住所地大连市高新园区高新街1号。法定代表人：马振西，该局局长。委托代理人：张鹏，辽宁兴中律师事务所律师。委托代理人：李永志，辽宁兴中律师事务所律师。原审原告大连高新技术产业园区财政局（以下简称“高新园区财政局”）与原审被告大连新时代餐饮有限公司（以下简称新时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年12月5日作出（2014）甘民初字第550号民事判决，新时代公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月20日和2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人新时代公司的委托代理人刘刚，被上诉人高新园区财政局的委托代理人李永志、张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新园区财政局一审诉称：原、被告双方于2012年3月15日签订了《房屋租赁合同书》，约定所租赁的房��为大连市高新园区广贤路131号第1、2、3层，租赁面积为3,042.05平方米；租赁期限自2012年9月12日至2027年9月11日，其中自租赁房屋交付日之后的第一日起的180日为装修免租期，合同另约定不同期间不同的租金标准。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告却未按照合同约定支付租金，拖欠自2012年9月12日至2013年9月11日期间的租金共计1,221,383.08元。原告及其授权的大连高新区人力资源和社会保障局多次催缴，但被告至今仍未交付，被告拖欠原告租金的行为已构成严重违约，其应承担支付租金的责任。且被告因不当使用租赁房屋致发生火灾，造成原告重大损失，对于相关赔偿，原告保留诉讼的权利。故诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的房屋租金1,221,383.08元。被告新时代公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告签订的合同应属无效合同，因为签订合同主体不合格，原告没有提供证据证明其具有转租权。原告所出租的房屋是办公楼，变更用途出租原告存在过错，在被告装修过程中原告也未办理相关审批手续。其次，租赁物存在重大瑕疵，并不是被告不当使用而是因为原告不当出租房屋致使发生火灾。原告将用途为办公楼的房屋作为饭店出租，且没有办理相关手续，租赁物存在重大瑕疵，原告应承担违约责任。且案涉大楼入口大堂增建部分没有建筑审批手续，建筑物建设施工不符合设计要求，也没有验收手续。因此原告承诺交付的房屋有安全隐患，在原告同意被告装修的情况下因焊接火花导致大火，至今没有查明灾害成因，但事实证明原告的出租屋存在质量问题，应由原告向案涉大楼产权人索赔。第三，被告并没有实际使用房屋，且合同为无效，故被告不应向原告支付租金。第四，按照合同约定欠付租金60日，被告有权解除合同，火灾后被告已经以行为明确表示不再履行合同，原告应当及时采取措施防止损失扩大。根据合同法的相关规定，对于扩大的损失部分，原告无权主张。同时根据合同有约定，因出租方及产权人的原因造成被告无法正常经营，应当免收该期间的租金，被告装修房屋已经付出600余万元的费用，损失巨大无法收回，被告也保留向原告及产权人海明科技公司索赔的权利。一审法院审理查明： 1、大连市高新园区广贤路131号房屋（权证号为大房权证高单字第2009002723号）的所有权人为大连海明科技有限公司（以下简称海明公司）。2011年7月4日，大连市公安消防局出具了大公消验【2011】第0235、0236号两份《建设工程验收意见书》，该意见书认为上述房屋建筑、自动建设工程、装修建设工程均消防验收合格。 2008年12月19日，海明公司与大连高新技术产业园区管理委员会（以下简称高新区管委会）签订《房地产租赁合同书》，约定将坐落于大连市高新园区广贤路131号的房屋（合同签订时尚未办理产权）租赁给高新区管委会使用，租期八年。合同同时约定：��明公司同意高新区管委会在租赁期限内整体转租或分割转租或转借租赁物。 2013年11月5日，海明公司出具《关于同意转租的房屋的证明函》，确认“在本函件出具之前及以后，高新区管委会及高新园区财政局（即本案原告）对该房屋享有转租权，有权分别以各自的名义对外签署有关转租、分租的房屋租赁合同并收取租金，并独立承担租赁合同义务。” 2、2012年3月15日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将坐落于大连市高新园区广贤路131号第1、2、3层的房屋出租给被告用作餐饮，租赁面积为建筑面积3,042.05平方米。合同约定：房屋应于2012年3月15日前交付，自房屋交付日之后的第一日起的180日内，为装修免租期。租赁期限共计十五年，自2012年9月12日（起始日）至2027年9月11日。租金按期间有不同标准，其中第一年至第六年期间单价为人民币1.1元/平方米/天，租金应每半年支付。合同同时约定：双方协商一致，可以变更或解除合同。如被告不按期支付租金，累计欠租金额达到60日时，原告有权解除合同。该合同另有附件两份，其中一份为大连海明科技有限公司盖章确认的《乙方需要新装修计划项目列表》（2012年4月9日）。上述合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告未��原告支付房屋租金。现原告主张自2012年9月12日至2013年9月11日（起诉状误写为2013年7月31日）被告拖欠的租金为1,221,383.08元（3,042.05平方米*1.1元/天/平方米*365天）。原告于2013年7月22日向被告邮寄送达租金催缴通知书，催促被告支付上述拖欠的租金，被告收到上述催缴通知书后向原告邮寄送达《关于高新园区财政局、人社局索赔函的答复》。 3、2012年8月23日13时55分，被告租赁的案涉房屋发生火灾，大连高新技术产业园区公安消防大队出具了大高公消火认字【2012】第0002号《火灾事故认定书》，认定：此起火灾起火部位位于D2大厦二层东北角包间内。火灾原因系电焊工母天双在大厦二层东北角屋顶焊接空调机架时，将位于焊接作��点下方的包间内可燃物引燃所致。被告租赁的房屋于火灾发生后无法正常使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同，现原、被告所签订的《房屋租赁合同书》体现双方真实意思表示且形式合法。被告虽辩称因原告无转租权且变更租赁物用途故合同无效，但原告已提交产权单位出具的《关于同意转租房屋的证明函》证明其经房屋产权人同意取得对案涉房屋的转租权及收益权。且根据《房屋租赁合同书》附件内容，在合同签订后��大连海明科技有限公司盖章确认被告因使用案涉房屋进行餐饮行业需要对房屋进行重新装修的计划表，故可证明产权单位已同意原告按照餐饮的用途将案涉房屋租赁给被告使用。综上，被告辩称合同无效并无事实依据，其主张无效事由也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院不予采纳。现原、被告所签订的《房屋租赁合同书》合法有效，原、被告均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已向被告交付房屋，被告亦接收使用，双方均已实际履行了租赁合同约定的内容。而被告在实际使用租赁房屋的情况下未按期向原告支付租金，显然不符合同约定及法律规定，系属违约。现原告所主张2012年9月12日至2013年9月11日期间被告欠付的租金1,221,383.08元，应予支持。关于被告辩称原告所租赁的房屋存在重大瑕疵、部分增建项目未取��审批，有重大安全隐患导致火灾发生一节，根据原告提供的《火灾事故责任认定书》及《建设工程消防验收意见书》，可以证明案涉房屋取得消防验收且火灾的发生系由于被告公司的相关人员在进行焊接作业时引燃其他可燃物所致，而被告除陈述外亦未提交充分证据证明原告对于火灾发生具有过错，故对被告此节辩称，一审法院不予采纳。关于被告主张欠付租金期间并未实际使用租赁房屋，且因欠付租金逾60日故其有权解除合同一节。一审法院认为，根据合同约定，被告欠付租金逾60日，有权解除合同的是原告而并非被告。且本案双方提交的证据可证，系因为被告在装修过程中造成火灾导致案涉房屋至今无法使用，故在原、被告未协商一致解除合同的情况下，被告作为违约方也并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之法定解除权。现案涉房屋虽然无法进行实际使用，但是被告不仅不与原告积极协商解决该特殊情况，相反却采用拒付租金的方式违反合同约定，且原告索要的租金系按照合同约定的租金标准计算而得，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的“扩大的损失”，故对被告此节答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告大连新时代餐饮有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告大连高新技术产业园区财政局2012年9月12日至2013年9月11日期间的欠付租金1,221,383.08元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,792.5元，其他诉讼费用50元，合计15,842.5元（原告已预付），由被告大连新时代餐饮有限公司负担，与上述款项一并给付。宣判后，新时代公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回高新园区财政局的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、被上诉人案涉房屋产权人是海明公司，被上诉人没有承租海明公司的房屋，没有转租权，也没有海明公司和高新园区管委员的授权，因而不是海明公司和高新园区管委员的委托代理人，即使是委托代理人，也不能以自己的名义起诉。高新园区财政局非本案适格当事人，其起诉应当予以驳回。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人提出合同无效有充��事实根据。按照产权单位与大连高新技术产业园区管理委员会签订的租赁合同，虽然约定大连高新技术产业园区管理委员会有转租权，但不等于其下属部门财政局可以以自己的名义对外转租。产权单位与上诉人之间存在利害冲突关系，与大连高新技术产业园区管理委员会和被上诉人具有利益关系，其在诉讼过程出具的证明函，违背事实，不应采信。上诉人提出合同无效的主张符合法律。上诉人并未实际使用房屋。按照《房屋租赁合同书》规定，计租期自2012年9月12日起计算。但是涉案房屋在2012年8月23日发生火灾后，便被查封至今，一直不能使用。根本无法实现合同约定的租赁用途，被上诉人要求支付租金，既没有事实根据，也违反公平原则和等价有偿原则。上诉人不能使用房屋是火灾造成的，非上诉人违约。即使财政局成为适格原告，也无权追索租金，损失应当由��权人承担，而不能追究合同责任。三、目前仅有起火原因认定，起火是母天双焊接操作导致的。现在初步判断，火灾蔓延与产权人海明公司的建筑质量缺陷、外墙保温材料不合格，易燃，施工工艺不符合规定，楼内物业疏于管理、消防设施未启动等违反消防法规和技术标准的诸多行为有关。灾害成因多因一果，侵权案件是共同侵权，非起火原因单一导致重大灾害事故。四、一审法院违反法定程序。本案争议缘起火灾，从火灾灾害成因看，海明公司和大连高新技术产业园区管理委员会应负有一定责任，并与本案处理结果有法律上的利害关系，依照《民事诉讼法》第五十六条规定，应当通知其参加诉讼，但是一审法院却没有通知其参加诉讼，因此没有准确查明案件事实分清责任，因而作出如此错误判决。被上诉人高新园区财政局二审答辩认为：一、高新园区财政局出租房屋得到海明公司的认可，享有涉案房屋的转租权，有权以自己的名义对外签订房屋租赁合同，与上诉人有直接的合同关系，租赁合同合法有效，对双方具有约束力。二、房屋没有实际用于餐饮，并不等于没有使用房屋，房屋交付后，上诉人一直在装修，由于自身原因导致火灾事故，过错在于上诉人，其应承担责任。上诉人应当按照合同的约定支付租金。三、原审法院没有违反法定程序。海明公司和高新园区管委会与本案没有利害关系，没有必要以第三人的名义参加诉讼。本院经��理查明，原审查明的事实属实。在二审审理期间，新时代餐饮仍请求追加海明科技和高新园区管委会为本案第三人。本院认为，根据当事人双方诉辩主张和理由，可以确定本案争议的焦点是：高新园区财政局是否具有诉讼主体资格；案涉《房屋租赁合同书》是否有效；新时代餐饮是否应支付租金；本案是否应追加当事人。关于高新园区财政局是否具有诉讼主体资格的问题。房屋产权人海明公司出具的《关于同意转租的房屋的证明函》，即便是在案涉房屋租赁合同签订后出具的，亦��证实其同意高新园区财政局转租案涉房屋并收取租金。并且，在高新园区财政局与新时代餐饮签订的《房屋租赁合同书》的附件2（乙方需要重新装修计划项目列表）上海明公司予以盖章确认，也表明海明公司在双方当事人签订房屋租赁合同之初就同意高新园区财政局转租。高新园区财政局作为案涉《房屋租赁合同》的出租人具有向承租人新时代餐饮主张租金的权利和诉讼主体资格。故新时代餐饮认为高新园区财政局诉讼主体不适格的观点，无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉《房屋租赁合同书》是否有效的问题。如前所述，高新园区财政局有权对外出租案涉房屋，高新园区财政局已提供了案涉房屋的《建设工程消防验收意见书》，可以证明案涉房屋已经通过消防验收并评定合格，是允许使用和对外出租的房屋。房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故新时代餐饮主张《房屋租赁合同》无效的观点，本院不予支持。关于新时代餐饮是否应支付租金的问题。新时代餐饮拒付租金的理由是因高新园区财政局提供不合格房屋、管理不善而发生火灾，应由侵权人赔偿损失。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，做为出租人的高新园区财政局的主要合同权利义务是交付符合约定的房屋并收取租金，做为承租人的新时代餐饮的主要合同权利义务是取得符合约定的房屋使用权并交付租金。高新园区财政局已向新时代餐饮交付了合同约定的房屋，该房屋不仅通过了消防验收还办理了产权证，该局履行了合同主要义务。虽然在二审审理期间，新时代餐饮提举了大连高新技术产业园区公安消防大队出具的《关于大连高新技术产业园智业广场D2座“2012.8.23”火灾事故调查报告》，该报告在灾害成因分析部分有“智业广场D2座建筑外墙采用聚苯乙烯泡沫板作为保温材料。遇明火后立即猛烈燃烧，迅速蔓延，并伴有熔融、滴落，短时间内导致建筑物形成立体式燃烧，难以控制，造成了更大的经济损失。装修方电焊作业现场监管和安全防范措施不到位；智业广场管理方在落实动火作业监管、消防设施完好等消防安全职责方面不到位。智业广场D2座建筑外墙保温材料不具备防火和阻燃性能，没有采取防火隔离措施；建筑内部消防设施没有发挥作��。”的内容，但大高公消火认字【2012】第0002号《火灾事故认定书》并没有认定高新园区财政局对引发火灾负有责任，火灾毕竟是新时代餐饮雇佣的工人进行焊接作业引发的，新时代餐饮对火灾发生负有责任。案涉房屋不仅通过了消防验收还办理了产权证，说明案涉房屋符合设计要求和消防要求，高新园区财政局作为出租人已尽了审慎注意义务，新时代餐饮应依约向高新园区财政局支付租金。本案非侵权纠纷，谁是侵权人，应否由侵权人赔偿不是本案审查范围。据此，新时代餐饮以高新园区财政局提供的房屋不合格、管理不善发生火灾为由拒付租金，证据不足，本院不予支持。关于本案是否应追加当事人的问题。本案审理的是高新园区财政局与新时代餐饮之间的房屋租赁合同纠纷，是解决新时代餐饮应否向高新园区财政局支付租金的问题，与高新园区管委会和海明公司没有任何法律上的利害关系，没有必要追加为第三人参加诉讼，原审法院没有违反法定程序。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,842.50元(上诉人已预交)，由大连新时代餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长赵虹审判员刘丽媛代理审判员陈伟二〇一五年五月二十五日书记员王亮来源：百度“”