（2015）中二法民一初字第238号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-11-05
案件名称
中山市美加物业管理有限公司与吴永全物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市美加物业管理有限公司,吴永全
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第238号原告：中山市美加物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：罗鸿明。委托代理人：麦美贤，女，1984年10月16日出生，汉族，住广东省中山市，系原告的员工。被告：吴永全，男，1986年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。委托代理人：欧阳锐林，男，1971年11月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系某花园小区推荐的业主代表。委托代理人：刘权轩，男，1973年6月2日出生，汉族，住广东省中山市，系某花园小区推荐的业主代表。原告中山市美加物业管理有限公司（以下简称美加物业公司）诉被告吴永全物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人麦美贤，被告的委托代理人欧阳锐林、刘权轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美加物业公司诉称：被告吴永全拖欠原告美加物业公司自2012年9月至2013年10月的管理费1190元及自2012年8月至2013年10月的电费2613.43元。按物业服务合同第十三章，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金，滞纳金为669.34元，共计4472.77元。原告美加物业公司依据双方签订的前期物业管理服务协议经多次电话和上门催缴，一直未果。为维护自己的合法权益，原告美加物业公司特诉至法院，请求判令被告吴永全支付拖欠原告美加物业公司自2012年9月至2013年10月的管理费1190元、2012年8月至2013年10月的电费2613.43元、滞纳金669.34元。原告美加物业公司对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：1.中山市物业服务合同；2.某花园缴费通知单（2013年8月至同年10月）；3.广东省经营服务性收费许可证；4.关于小榄镇某花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函（复印件）；5.关于某花园用电问题的解释函（复印件）；6.关于某花园物业服务合同续签的函（复印件）；7.某花园供电移交协调会文件（会议签到表）；8.中山市小榄某花园业主委员会关于美加物业公司对某花园物业服务延期的通知；9.某花园住宅用电每月抄表统计一览表；10.房产证复印件；11.管理费、电费发票。被告吴永全辩称：首先，被告对中山市物业服务合同的效力不予以确认，该合同不能代表被告的意思，因为该合同没有骑缝章，在相关部门查不到存档，被告也不认识合同中载明的业委会人员；其次，合同中有关服务收费约定不明。双方没有约定业委会或业主委托原告收取电费，原告不是收取电费的主体，电表数也没有被告签名确认；再次，原告没有履行合同义务，合同中约定原告负责消防设备的维护，但消防设备不通水，原告一直没有维修好。合同服务期到期后，原告还阻挠、恐吓小区业主组建新业委会，且允许部分业主违章建设；最后，原告擅自收取业主的滞纳金不合理。因此，请求法院驳回原告美加物业公司的全部诉讼请求。被告吴永全就其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：1.照片；2.照片和某花园业委会的证明；3.小榄镇综治维稳办的回执；4.信访资料交接情况；5.关于小榄镇盛丰社区某花园业主联名撤销第一届业主委员会全体委员的决议书；6.新闻截图（打印件）；7.南方电网公司出具的整改通知；8.地税检举违法行受理回执；9.用电抄表明细以及情况说明。经庭审质证，被告吴永全对原告美加物业公司提供的证据的质证意见为：证据一的真实性不予确认；证据二的真实性不予确认；证据三的真实性不予确认；证据四的真实性不予以确认；证据五的真实性不予确认；证据六的真实性不予确认；证据七的真实性确认，关联性不予确认，该证据不能证明原告的主张，这只是某花园新旧物业公司交接问题；证据八的真实性确认；证据九的真实性不予确认；证据十的真实性确认；证据十一的真实性不确认。原告美加物业公司对被告吴永全提供的证据的质证意见为：除了证据六的真实性确认，其余证据的真实性均不确认，上述证据没有被告所要证明的内容。本院经审理查明：2014年12月25日，美加物业公司以其向吴永全提供了物业管理服务，而吴永全拖欠其物业服务费及电费为由诉至本院，主张上述实体权利。经查，吴永全为中山市小榄镇某花园某栋某房的业主，该住宅建筑面积为84.58平方米。2009年12月9日，“某花园”业主委员会（第一届）与美加物业公司签订了物业服务合同，约定由美加物业公司对某花园物业实施物业管理，物业服务费按建筑面积1.00元／㎡（住宅）、1.50元／㎡（商铺）的标准收取，收取物业管理费的时间为每月5日前，逾期按每天1‰收取滞纳金，合同期限自2009年12月1日起至2012年11月30日止；合同期满，双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。上述合同签订后，吴永全一直按上述合同缴纳物业服务费至2012年8月。合同期限届满后，双方未续签合同，美加物业公司也没有撤出某花园，而是继续提供物业服务。2013年8月，某花园第二届业主委员会成立，美加物业公司发函要求续签物业服务合同，但因双方未能协商一致，未能续签合同，美加物业公司服务至2013年10月31日止，即撤出某花园。另查：据美加物业公司提交的关于某花园用电问题的解释函显示，广东电网公司中山小榄供电分局曾于2012年12月13日就某花园用电现状作出解释说明称，某花园现由户名为中山市美加物业管理有限公司的专用变压器供电，其每月与美加物业公司就某花园的电费进行结算，并开具一张发票；因其未对某花园住宅业主抄表到户，故不能为每户业主单独提供发票。电是商品，由于历史原因，现时每户业主每月按照自己的用电量缴纳电费到物业公司，请各业主自觉按时缴纳电费。再查：中山市美加物业管理有限公司曾就某花园部分业主拖欠物业管理费、电费、滞纳金问题于2014年起诉至本院，本院作出了（2014）中二法民一初第205号生效判决，判决查明了某花园物业的电表在美加物业公司提供物业服务期间一直由美加物业公司管理，电费也一直由美加物业公司统一收取。本院认为：本案中，美加物业公司主张其向吴永全提供了物业管理服务，但吴永全拖欠其2012年9月至2013年10月的物业服务费。虽然美加物业公司与某花园第一届业主委员会签订的合同已于2012年11月30日到期失效，但因美加物业公司确实继续为某花园提供了物业服务至2013年10月31日，故作为业主的吴永全应参照原合同约定向美加物业公司缴纳相应的物业服务费。至于吴永全主要抗辩称，其不确认物业服务合同的效力，且美加物业公司在某花园提供物业服务期间，消防设备、公共设施损坏无法使用等现象，故不应支付物业管理费。本院认为，原告提交的物业服务合同已经法院的生效判决予以确认，作为业主对于物业公司的服务瑕疵可以提出自己的意见，甚至通过业主委员会或业主大会改聘物业公司，但在物业公司未根本违约的情况下，不能拒绝交纳物业服务费。另外，即便物业服务合同已经到期，被告接受了物业服务，基于公平原则也应交纳物业管理费。因此，美加物业公司诉讼请求吴永全支付管理费，本院予以支持。有关管理费数额，应按建筑面积1.00元／㎡计算，自2012年9月至2013年10月的管理费即为1190元（85平方米×1.00元／月×14个月）。但因吴永全是在美加物业公司存在服务瑕疵的情况下才拒绝交纳物业服务费，确属事出有因，并非无故拖欠；且自2012年12月1日起，原合同已失效，故美加物业公司诉讼请求按原合同关于违约责任的约定计算滞纳金缺乏依据，本院不予支持。对于美加物业公司诉讼请求的电费问题，本院认为，虽然吴永全辩称其未曾委托美加物业公司缴纳电费，但因某花园物业的电表一直由美加物业公司管理，电费也一直由美加物业公司统一收取是事实，且吴永全在日常生活实际用电并产生了相应电费的情况下，理应缴纳电费。至于吴永全以抄表数没有其签名为由不确认美加物业公司主张的电费金额问题，本院认为，据美加物业公司主张，吴永全所在的某花园某栋某房在2012年8月至2013年10月共15个月产生的电费为2613.43元，平均每月为174.23元。而吴永全提交并经其确认的由某花园现任物业公司出具的某花园抄表明细（2014年7月至2014年12月）显示，2014年7月至2014年12月某花园某栋某房的平均抄表数为311.83度，按电价0.677元每千瓦计算，每月电费为211.11元。即美加物业公司主张的电费金额不存在明显的不合理之处。综上所述，本院对美加物业公司诉讼请求的电费2613.43元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴永全于判决发生法律效力之日立即向原告中山市美加物业管理有限公司支付物业服务费1190元及电费2613.43元；二、驳回原告中山市美加物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴永全负担（该款已由原告中山市美加物业管理有限公司预交，被告吴永全应于判决生效之日一并迳付给原告中山市美加物业管理有限公司，本院不另行收退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 邝 羽二〇一五年五月二十五日书 记 员 卢绮琴 来自