（2015）宜民一终字第00675号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-11-24

案件名称

何美桂与安徽省中海外房地产开发有限公司、徐操坤等确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

安徽省安庆市中级人民法院

所属地区

安徽省安庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

安徽省安庆市中级人民法院民事判决书（2015）宜民一终字第00675号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：何美桂，女，1957年10月12日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：安徽省中海外房地产开发有限公司。法定代表人：勇跃庚，董事长。委托代理人：敬宁，该公司副总经济师。委托代理人：江小永，安徽振风律师事务所律师。原审被告：徐操坤，男，1955年12月23日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托代理人：张贵。原审第三人（原审反诉被告）：殷传启，男，1948年10月20日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。上诉人何美桂因与被上诉人安徽省中海外房地产开发有限公司、原审被告徐操坤、原审第三人殷传启确认合同无效纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第00931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理，上诉人何美桂，被上诉人安徽省中海外房地产开发有限公司的委托代理人敬宁、江小永，原审被告徐操坤的委托代理人张贵，原审第三人殷传启均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：何美桂与殷传启系夫妻关系（1977年9月登记结婚）。1996年12月，何美桂按房改政策购买取得自住的安庆市杨家拐1号楼3单元505室房屋产权并办理产权登记手续（产权证登记建筑面积62.10平方米）。2005年8月29日，殷传启以何美桂的名义与原安庆市建联开发公司签订换房协议：1、何美桂现居住的安庆市杨家拐1号楼3单元505室房屋，自本协议生效后即日起，何美桂将产权证交给安庆市建联开发公司，由安庆市建联开发公司自行安排，产权也同时转移归属安庆市建联开发公司；2、安庆市建联开发公司将在开发的工农街小区内还房给何美桂住宅房一套，超出面积按商品房房价计算；3、新房安置后，安庆市建联开发公司及时出具办理产权证有关手续及产权证明给何美桂；安庆市建联开发公司、何美桂双方办证费用由何美桂承担。协议签订当天，安庆市建联开发公司将接收到的安庆市杨家拐1号楼3单元505室房屋安置给工农街四期小区拆迁户徐操坤居住使用。2005年9月2日，殷传启以何美桂的名义向安庆市建联开发公司提出申请：现因本人家庭急需资金，要求按货币安置，房价按1600元／平方米计算。2005年12月19日，殷传启向安庆市建联开发公司移交安庆市杨家拐1号楼3单元505室房屋产权证（该产权证登记时间为2005年9月8日；登记建筑面积71.7平方米）并以何美桂的名义承诺该产权证包括费用均由本人负责办理。同日，安庆市建联开发公司按殷传启的要求将房屋收购款114720元（建筑面积71.7平方米×1600元／平方米）汇入殷传启指定的何美桂个人银行账户。2007年2月18日，安徽省中海外房地产开发有限公司成立，自此，原安庆市建联开发公司对外享有的权利和承担的义务，由安徽省中海外房地产开发有限公司享受和承担。2014年7月2日，何美桂提起诉讼，安徽省中海外房地产开发有限公司提起反诉。原审主持调解，何美桂、殷传启与安徽省中海外房地产开发有限公司之间争议较大，致协商未果。原审认定上述事实的证据有身份证、结婚证、安徽省中海外房地产开发有限公司成立函、营业执照、组织机构代码证、产权证、换房协议、殷传启要求按货币安置的报告及承诺、付款通知单、银行进账单、安庆市房屋拆迁补偿安置协议书。原审认为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案查明的事实表明，坐落于安庆市杨家拐1号楼3单元505室房屋系何美桂与殷传启夫妻关系存续期间取得的财产，依法归何美桂与殷传启夫妻共同所有。2005年8月29日殷传启以何美桂的名义与原安庆市建联开发公司签订换房协议并按协议履行房屋交付义务，同年9月2日殷传启以何美桂的名义向原安庆市建联开发公司提交书面申请，要求房屋按每平方米1600元计算，用支付货币的方式汇入殷传启指定的何美桂个人银行账户，因此，原安庆市建联开发公司有理由相信殷传启的行为，为夫妻双方共同意思表示的行为，在原安庆市建联开发公司实际支付货币后，应当认定原安庆市建联开发公司已属于善意取得该房屋所有权，故殷传启与原安庆市建联开发公司之间达成的换房协议和货币交付协议，合法有效，对当事人具有约束力。何美桂以该房屋属于何美桂个人财产，殷传启对该房屋无处分权为由，要求确认合同无效、返还房屋及赔偿损失的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依据合同约定，出卖人除应当履行向买受人交付标的物外，还应当承担转移标的物所有权的义务。自2007年起，原安庆市建联开发公司对外享有的权利和承担的义务，由安徽省中海外房地产开发有限公司享受和承担，现安徽省中海外房地产开发有限公司反诉要求何美桂、殷传启继续履行协助房屋产权过户义务的诉讼请求，依法予以支持。应当指出，转让的不动产依照法律规定应当办理产权过户登记手续。安徽省中海外房地产开发有限公司（包括原安庆市建联开发公司）获得转让的不动产后，应当及时要求转让方履行协助办理产权过户登记手续义务，但安徽省中海外房地产开发有限公司至今才提出，造成过户费用上涨的损失由安徽省中海外房地产开发有限公司自行承担。徐操坤作为被拆迁户与开发商原安庆市建联开发公司签订的房屋安置协议，由开发商原安庆市建联开发公司安置居住该房屋，有合同依据，属于合法占有，不构成侵权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、第三人殷传启以何美桂的名义与原安庆市建联开发公司签订的换房协议合法有效。坐落于安庆市杨家拐1号楼3单元505室房屋产权（建筑面积71.7平方米）归原安庆市建联开发公司即本案反诉原告安徽省中海外房地产开发有限公司所有；二、反诉被告何美桂、殷传启在本判决生效后三十天内履行协助反诉原告安徽省中海外房地产开发有限公司办理该房屋产权过户登记手续义务；三、驳回原告何美桂全部诉讼请求；四、驳回反诉原告安徽省中海外房地产开发有限公司要求反诉被告何美桂、殷传启承担房屋产权过户费用的诉讼请求。本案本诉受理费2500元，由原告何美桂承担；本案反诉受理费80元，由反诉原告安徽省中海外房地产开发有限公司承担（已缴纳）。宣判后，何美桂不服，上诉称：2005年8月29日上诉人与原审第三人殷传启发生矛盾前往合肥小儿子处生活。在上诉人没有委托授权和毫不知情的情况下，原审第三人殷传启私自代表上诉人与安庆市建联开发公司签订一份换房协议，将登记在上诉人个人名下私房（上诉人娘家人作为陪嫁出资购买，坐落于安庆市迎江区杨家拐1栋3单元505室），与安庆市建联开发公司建造的工农街小区房屋置换。5个月后上诉人回到安庆知道后多次找安庆市建联开发公司表示不同意出售和办理产权过户（房产证仍在上诉人处）。请求：1、撤销原判；2、确认殷传启与安庆市建联开发公司签订的换房协议无效，返还房屋，并赔偿损失86400元；3、上诉费由被上诉人承担。安徽省中海外房地产开发有限公司辩称：1、上诉人涉诉房屋是婚姻关系存续期间的共同财产，且为房改房，并非其个人私房；2、上诉人与原审第三人殷传启系夫妻关系，原审第三人的行为属表见代理，且换房未侵害上诉人的利益；3、购房款114720元已于2005年12月19日全部汇入上诉人何美桂的银行卡，且上诉人的房产证在换房时已交给被上诉人，但在办理过户手续时被上诉人抢走；4、因上诉人不识字，所以当时置换房屋都是由原审第三人殷传启办理的。请求维持原判，驳回上诉。徐操坤辩称：我们当时是拆迁户，经济条件有限，只能找个旧房。当时看房时是上诉人何美桂开门的，其称不知情不是事实。我们和开发商有合同，换房行为合法有效。请求维持原判，驳回上诉。殷传启辩称：上诉人涉诉房屋是其娘家人出资购买的，是其个人私房，与我无关；当时看房时开门的是上诉人的弟媳，我与安庆市建联开发公司签订换房协议，上诉人当时不知情；上诉人回安庆后才知道此事，其找被上诉人表示不同意换房，被上诉人当时称给予一定补偿，但后来未兑现。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。二审审理过程中，被上诉人提交房产局证明一份，证明本案涉诉房屋的房产证是在办理过户手续时被上诉人抢走的。上诉人、原审第三人质证意见：房产证一直在我们这里。原审被告未发表质证意见。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。而该份证明不符合证据的法定形式要件，故本院不予采信。各方当事人均未提供新的证据，且对原审证据未提出复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故本院对原判查明的事实予以确认。本院认为：综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：原审法院判决殷传启以何美桂名义与原安庆市建联开发公司签订的换房协议有效是否正确，上诉人何美桂的上诉请求能否得到支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人未能提供证据证实自己主张的事实，而本案的证据证实，坐落于安庆市杨家拐1号楼3单元505室房屋系何美桂与殷传启夫妻关系存续期间取得的财产，依法归何美桂与殷传启夫妻共同所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此原审法院判决殷传启以何美桂名义与原安庆市建联开发公司签订的换房协议有效正确，上诉人相关上诉请求均不能成立，本院依法不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1960元，由上诉人何美桂负担。本判决为终审判决。审　判　长　　章伏虎审　判　员　　马　骥代理审判员　　陈铜林二〇一五年五月二十五日书　记　员　　许德智附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。微信公众号“”