（2015）西民二终字第136号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-06-25

案件名称

上诉人云南拓普房地产开发集团有限公司、西双版纳拓普房地产开发有限公司被上诉人李发双商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

云南＆ｔｉｍｅｓ;＆ｔｉｍｅｓ;房地产开发集团有限公司,西双版纳＆ｔｉｍｅｓ;＆ｔｉｍｅｓ;房地产开发有限公司,李＆ｔｉｍｅｓ;＆ｔｉｍｅｓ

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民事判决书（2015）西民二终字第136号上诉人（原审被告）云南××房地产开发集团有限公司。委托代理人仲××，男，汉族。特别授权代理。上诉人（原审被告）西双版纳××房地产开发有限公司。委托代理人宋××，云南××律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）李××，女，彝族。委托代理人尹××、罗×，云南××律师事务所律师。特别授权代理。上诉人云南××房地产开发集团有限公司（以下简称云南××公司）、西双版纳××房地产开发有限公司（以下简称版纳××公司）因与被上诉人李××商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2014）景民二初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日受理后依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人云南××公司的委托代理人仲××、上诉人版纳××公司的委托代理人宋××、被上诉人李××的委托代理人罗×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是，云南××公司于2004年9月14日设立云南××房地产开发集团有限公司西双版纳分公司（以下简称云南××版纳分公司），代表人为陶×。版纳××公司系云南××公司于2012年3月6日设立的子公司，法定代表人为陶×。2014年4月19日，版纳××公司发生股东变更，云南××公司退股，新增自然人股东刘×且法定代表人由陶×变更为刘×。2014年7月4日，版纳××公司新增法人股东深圳阳熙××投资合伙企业（有限合伙）。云南××版纳分公司因欲开发湄公河畔房地产项目向西双版纳州发展与改革委员会呈报《关于湄公河畔500亩建设项目立项的请示》，经过审查研究，西双版纳州发展与改革委员会下发（2011）813号文件同意核准云南××版纳分公司开发建设湄公河畔项目，2013年9月6日西双版纳州发展与改革委员会又下发（2013）564号文件，载明“同意核准版纳××公司建设湄公河畔一期工程D-20-04地块项目”，景洪市发展改革和工业信息化局转发了该文件。景洪市住房和城乡建设局于2013年6月8日向版纳××公司颁发《建设用地规划许可证》两份，载明“湄公河畔”项目用地面积分别为50913.6平方米和68886.6平方米。吴××系云南××版纳分公司的法务人员及监察室主任，负责“湄公河畔”项目二手房的销售工作。2013年，李××购买“湄公河畔”项目的A9-2102号房屋一套。2013年4月7日，李××向云南××版纳分公司工作人员吴××交纳了房款5万元，吴××向李××出具加盖云南××版纳分公司公章的收款收据。2013年4月7日，吴××以办理房产证需要向李××收回了《商品房购销合同》并出具收条一张，收条载明：兹收到李××业主《商品房购销合同》原件一份，房号A9-2102，待备案后随房产证一起归还。收条上加盖版纳××公司的公章。2014年3月25日，景洪市公安局因吴××携款潜逃作出立案告知书，吴××涉嫌职务侵占被立案侦查。李××因要求云南××公司、版纳××公司退房款及利息未果，向原审法院提起诉讼，请求判令云南××公司、版纳××公司返还购房款5万元及利息3千元（利息从2013年4月7日起计算至2014年3月24日止，不满一个月按一个月计算），之后产生的利息要求按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款实际付清之日止。原审认为，1、当事人之间是否存在真实的房屋买卖关系。本案中，李××提交收款收据及收条欲证明其购买湄公河畔项目的商品房并支付了购房款，李××虽未能提交购房合同，但根据加盖云南××版纳分公司公章的收款收据及加盖版纳××公司的收条可知李××支付购房款且购房合同被收回的事实，结合讯问笔录中吴××对其负责“湄公河畔”项目二手房销售工作的陈述，可以认定李××购买该项目房屋这一事实的存在。云南××公司、版纳××公司虽对收款收据上公章的真实性持有异议，但未能提供公章存在瑕疵的证据，故云南××公司、版纳××公司以吴××伪造公司印章来否认李××购房事实存在的辩解，原审不予支持。2、李××要求云南××公司、版纳××公司返还房款5万元及利息的诉请是否应得到支持。《×设用地规划许可证》上记载“湄公河畔”房地产项目系版纳××公司开发，但根据2011年12月7日西双版纳州发展和改革委员会西法改投资（2011）813号“关于核准云南××房地产开发集团有限公司西双版纳分公司开发建设湄公河畔项目的批复”、版纳××公司成立的时间及吴××的讯问笔录内容可知，云南××版纳分公司和版纳××公司均负责“湄公河畔”项目的开发和房屋销售工作，从李××提交的收款收据上加盖云南××版纳分公司公章，而在收条上则加盖版纳××公司公章也可确认该事实。故云南××版纳分公司和版纳××公司均应对外承担相应的购房民事责任。李××在签订购房合同后履行了交付房款的合同义务，云南××公司、版纳××公司却以签订购房合同为吴××个人行为否认与李××之间的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国民法通则》四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，吴××对外代表公司与李××签订合同，云南××公司、版纳××公司不能以公司内部有关人员涉嫌职务侵占推卸对外承担民事责任。因云南××公司、版纳××公司拒不认可李××签订的购房合同且李××也不愿继续履行该合同，该合同无继续履行的基础，云南××版纳分公司、版纳××公司应承担返还购房款的责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，云南××版纳分公司作为云南××公司下设的分公司，其产生的民事责任应由云南××公司承担，故对李××要求云南××公司、版纳××公司共同承担返还购房款5万元的诉讼请求，原审予以支持。云南××公司、版纳××公司虽辩称《商品房预售合同》上应加盖版纳××公司的合同专用章，在收据上应加盖财务专用章，但合同所盖印章不规范系公司内部管理问题，不能以此要求李××承担相应责任，故该辩解原审不予采信。关于利息的诉请，云南××公司、版纳××公司拒不履行合同构成违约，应承担相应的损失赔偿责任，故原审以本金5万元为基数按中国人民银行同期贷款利率支持自起诉之日（即2014年3月25日）起的利息。对于云南××公司、版纳××公司辩称本案根据“先刑事后民事”原则中止审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形的，中止诉讼：本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，从现已查明的事实和证据，本案无需待另案（云南××公司、版纳××公司举报案）的审理结果为依据而中止，且本案是属于民事法律关系调整的范畴，与吴××涉嫌职务侵占是两个完全不同的法律关系。故对云南××公司、版纳××公司请求中止本案诉讼的理由不充分，原审不予采纳。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、云南××公司、版纳××公司于判决生效之日起十日内共同向李××返还购房款5万元及利息（利息以本金5万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2014年3月25日起计算至判决确定的履行期限届满之日止。二、驳回李××的其他诉讼请求。案件受理费1125元，由云南××公司、版纳××公司负担。一审判决宣判后，云南××公司、版纳××公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其理由：一、一审判决认定事实错误。1、认定“吴××负责‘湄公河畔’项目二手房的销售工作；吴××对外代表公司与被上诉人签订合同”属认定事实错误。首先，除了吴××个人的涉嫌刑事犯罪的供述笔录外，没有证据证实上述事实。而吴××个人的供词属于孤证，其涉嫌刑事犯罪一案尚未审理判决，其供述笔录的真实性、合法性尚未确定，不能直接引用作为本案定案依据。且综合吴××的全部供词可以看出：“公司没有明确规定吴××负责‘湄公河畔’项目二手房的销售工作，公司没有授权吴××代表公司对外签订合同”。其次，一审法院采信的、上诉人一审提交的证据可证实，吴××既不是营销部管理人员，也不是财务人员，无权代表公司对外签订合同，也无直接收取客户购房款的职权。2、认定“吴××与被上诉人签订的合同”就是“上诉人与被上诉人签订的合同”错误。首先，吴××在无公司授权的情况下，以其个人行为签订合同、收取房款、收取合同书原件、出具收条。其与被上诉人签订合同与收取合同书原件均未进入公司管理系统，其收取的房款未进入公司财务系统。在其涉嫌刑事犯罪案件发生之前，上诉人根本不知情，其次，一审证据证实，吴××是公司法务部管理人员及监察室主任，是明知签订商品房合同必须使用合同公章，收取房款必须使用财务公章。但其对客户出具收条是使用版纳××公司的行政公章，对客户出具收款收据是使用云南××版纳分公司的行政公章。再次，吴××所签订合同、收取房款、收取合同书原件，均未交付给上诉人。3、一审未认定“吴××利用‘湄公河畔’项目售房作为幌子，骗取公司退房客户与新购房客户钱财用于赌博，涉嫌合同诈骗与赌博犯罪”这一事实错误。上诉人一审提交的证据、被上诉人提交的收款收据和收条与一审法院调取的吴××笔录和曾庆国笔录可证实这一事实。二、一审程序违法。1、吴××涉嫌刑事犯罪已立案被批捕，本案应根据“先刑事后民事”的审判原则，中止审理。2、本案与吴××涉嫌刑事犯罪一案密切关联，一审法院以“是两个完全不同的法律关系”为由，模糊裁判。吴××对客户出具、客户持有的收款收据原件，与上诉人对客户出具收款收据原件和吴××遗留的、加盖有公章的空白收款收据原件，三者在印制厂家名称、印制格式、纸张纸质、公章印痕等方面区别很大。上诉人认为吴××涉嫌伪造公司印章犯罪，已经向侦查机关申请公章鉴定。但一审法院未向侦查机关了解与调取公章鉴定的证据，混淆公司合同公章、行政公章、财务公章三者用途与区别，在认定事实时模糊地统称“吴××加盖公司公章”，不等待公章鉴定结果，就直接判决。被上诉人李××答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确。本案与刑事案件不是同一主体，所以不应当适用先刑后民的原则中止审理。请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人云南××公司除提出对被上诉人与吴××的购房行为不知情外，对原审认定的事实无异议。上诉人版纳××公司对原审认定的“吴××负责湄公河畔项目二手房的销售工作”提出异议，其认为吴××并不负责该工作，对原审认定的其他事实无异议。被上诉人李××对原审认定的事实无异议。对各方当事人无异议的原审认定事实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：二上诉人是否应返还被上诉人购房款及利息；本案是否应中止审理。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。针对争议焦点，本院评判如下：二上诉人认为，公司没有明确规定吴××负责“湄公河畔”项目二手房的销售工作，公司没有授权吴××代表公司对外签订合同，故不应由二上诉人返还被上诉人的购房款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案从原审查明的事实可确认，云南××公司版纳分公司、版纳××公司均负责本案诉争“湄公河畔”项目的开发及所涉商品房销售工作，吴××作为云南××公司版纳分公司工作人员，被上诉人有理由相信吴××签订合同及收取购房款等行为系代理公司的职务行为，且被上诉人签订合同及交纳购房款时也无法对云南××公司版纳分公司及版纳××公司的印鉴的真实性与否进行识别，故被上诉人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，吴××的民事行为的法律后果应由公司承担。因云南××公司版纳分公司不具有法人资格，其民事责任应由云南××公司承担，原审判决二上诉人共同返还被上诉人购房款及相应利息并无不当。关于二上诉人主张的“因吴××涉嫌刑事犯罪已被批捕，本案应根据先刑后民原则中止审理”的问题。本院认为，因吴××的民事行为的法律后果应由二上诉人承担，本案无须以刑事案件的审理结果为依据，上诉人主张本案应中止审理的理由不能成立，本院不予支持。云南××公司、版纳××公司因吴××的行为而受到的损失，可向吴××追偿。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125元，由上诉人云南××房地产开发集团有限公司、西双版纳××房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审　判　长　　臧翠玲审　判　员　　马　云代理审判员　　玉的勒二〇一五年五月二十五日书　记　员　　郑黎媛百度搜索“”