（2015）鄂十堰中民四终字第00138号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-20
案件名称
任超与十堰市风雅置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
十堰市风雅置业有限公司,任超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民四终字第00138号上诉人（原审被告）十堰市风雅置业有限公司。法定代表人叶未蓬，该公司董事长。委托代理人熊启斌，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。被上诉人（原审原告）任超，个体工商户。委托代理人管礼明，湖北乾康律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。上诉人十堰市风雅置业有限公司（以下简称风雅置业公司）因与被上诉人任超房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2014）鄂房县民二初字第00215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2015年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人风雅置业公司的委托代理人熊启斌，被上诉人任超及其委托代理人管礼明到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。任超一审诉请法院判令：1、风雅置业公司履行交房义务，并按日万分之四支付逾期交房违约金37364.8元（该违约金计算至2014年8月30日），以后的违约金计算至实际交房之日止；2、本案诉讼费用由风雅置业公司承担。一审法院查明：2013年6月18日，任超（买受人）与风雅置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定的相关内容为：1、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于诗经大道西路西侧、编号为X的地块的土地使用权；2、买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第23号楼1单元502号房，建筑面积共121.24平方米；3、计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3184元，总金额386000元；4、付款方式及期限，详见补充协议四；5、交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，合同下方有出卖人风雅置业公司加盖的公章，买受人任超的签字及捺印。房屋买卖合同签订后，双方又签订了一份《补充协议》，相关内容为：第四节约定：1、首期款，买房人已于2013年6月10日前支付购房定金人民币50000元；已经于2013年6月18日前向出卖人支付购房款人民币166000元，这两笔款项共计人民币216000元被称作首期款。其余房款共计人民币170000元被称作按揭款，按揭款由买受人向银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。2、买受人应当在签订本合同之日起3日内提供和办理完向银行申请办理按揭贷款所需相关手续；第六节约定：1、逾期交房的违约责任，出卖人逾期交房不超过180天的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限的第二日至实际交付之日，按日向买受人支付已收房款0.25‰的违约金，超过180天的，买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同，继续履行合同的，自最后交付期限的第二日至实际交付之日，按日向买受人支付已收房款0.4‰作为违约金。2、买受人逾期付款或者逾期履行相应的按揭义务，出卖人可拒绝和买受人办理交房手续。但该补充协议没有注明签订日期。2013年6月26日，任超在湖北房县农村商业银行股份有限公司办理17万元的住房按揭贷款手续，2013年7月3日，任超委托银行将17万元按揭贷款支付给风雅置业公司，当天风雅置业公司收到该笔贷款。至此，任超向风雅置业公司付清了购房款386000元。但至一审开庭之日，风雅置业公司也未依约向任超履行交房义务，从而引发纠纷。一审法院认为：任超与风雅置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，均合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，风雅置业公司至今未按约向任超履行交房义务，应当承担违约责任。任超要求风雅置业公司履行交房义务并按合同约定超过180天按日万分之四支付逾期交房违约金，直至实际交付之日止的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。风雅置业公司辩称其没有违约，任超没有及时向其支付按揭款的意见，未提供证据予以证实，且不符合合同约定，该辩解意见不予采信。风雅置业公司还辩称任超起诉的违约金数额过高，请求按照损失的30％予以减少的意见，因未提供违约金过高的证据材料予以证实，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：十堰市风雅置业有限公司于本判决生效后10日内依约向任超履行交房义务，并从逾期交房之日（即2013年12月31日）起以已收房款386000元为基数，按日万分之四计算违约金，直至交付房屋之日止。案件受理费730元，减半收取365元，由十堰市风雅置业有限公司负担。宣判后，风雅置业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销一审判决，改判驳回任超在一审法院起诉时的诉请，或者发回重审。理由如下：1、一审判决不尊重事实。任超与风雅置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》没有约定逾期交房的损失计算方法，应当由任超出具违约金不高和具体损失数额的证据，且调整后的违约金数额应当不超过同地段房租的30％。2、一审判决适用法律错误。一审判决没有适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条、《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中关于调整违约金数额的规定，导致判决结果不公正。任超在二审期间提交书面答辩状，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。任超与风雅置业公司签订的《商品房买卖合同》系风雅置业公司提供的格式合同，是双方真实的意思表示，对双方具有约束力。风雅置业公司认为应当按同地段房租计算违约金于法无据。风雅置业公司逾期交房一年，且截止目前所预售的商品房仍未达到交付使用条件，属于严重违约，给任超造成重大损失，包括已交纳购房款的银行利息损失、按揭贷款的还贷损失、房地产市场下滑造成的差额损失等，以同地段租房价格的30%计算违约金，无法弥补任超的损失。风雅置业公司在二审期间提交如下证据：1、十堰中正价格评估事务所出具的报告书一份，拟证明截止2014年10月29日，湖北省房县风雅城市广场（半岛湾）至三关台区域，住宅房屋平均租赁费用标准为每年每平方50元。2、交房通知书一份。任超发表如下质证意见，认为：1、房租价格报告书与本案无关，湖北省房县风雅城市广场（半岛湾）至三关台区域的住宅房屋租赁价格不能成为本案计算违约金的标准。2、虽然已经收到风雅置业公司邮寄的交房通知书一份，但是截至目前，所购房屋仍未达到交房标准。任超在二审期间未提交新证据。本院认为，对风雅置业公司提交的证据，将结合全案予以综合认定。二审查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同约定风雅置业公司应当在2013年12月30日前将“验收合格”的房屋交付，但截至目前，该房屋的验收手续仍未完成，不符合交房条件，风雅置业公司对此应当承担违约责任。关于违约金的认定问题。合同约定了逾期付款和逾期交房超过180天的违约金计算标准均为日万分之四，由此可以看出，该违约金计算标准对买卖双方是平等的，并未特别加重某一方的责任；其次，日万分之四的违约金标准也未超过法定贷款利率的四倍，并不偏高，而风雅置业公司提出按照该地段的住宅房屋平均租赁费用的30%为标准调整违约金的理由并无法律依据，其上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由十堰市风雅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王广泉审判员 柏媛媛审判员 柯 幻二〇一五年五月二十五日书记员 王 亮附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 百度搜索“”