（2015）江宁民初字第915号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-08-25
案件名称
原告上海复瑞物业管理有限公司南京分公司与被告申健婷物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海复瑞物业管理有限公司南京分公司,申健婷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)江宁民初字第915号原告上海复瑞物业管理有限公司南京分公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区佛城西路138号。法定代表人潘国强，该公司总经理。委托代理人郑建强，江苏焯燃律师事务所律师。被告申健婷，女，汉族，1991年10月13日生。委托代理人申国富，男，汉族，1965年10月10日生。原告上海复瑞物业管理有限公司南京分公司(以下简称复瑞物业公司)与被告申健婷物业服务合同纠纷一案,本院于2015年2月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告复瑞物业公司委托代理人郑建强、被告申健婷的委托代理人申国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复瑞物业公司诉称：2012年11月10日，其与被告申健婷签订《复地朗香别墅前期物业服务协议》1份，约定由原告对复地朗香别墅物业提供前期服务，按照2.5元/月/平方米收取物业服务费用，违约金按每天万分之五标准计算，合同另对双方相关权利义务作出约定。被告申健婷自其提供物业服务之日起至今一直拒交物业服务费。原告多次催款未果，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠的物业服务费16861元、公摊水电费2268元及违约金1771元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告申健婷辩称：1、其未按时交纳物业费是因原告复瑞物业公司的原因所致。其购买复地朗香别墅小区时，开发商有一个“老带新”的优惠活动，即已经购房的老业主介绍一名新业主来购房就给予老业主减免1年物业服务费的优惠。其经小区323幢业主吴某的介绍购买了小区318幢房屋，后323幢业主吴某自愿将开发商减免的一年物业费让予被告，并得到开发商和原告复瑞物业公司的同意，但原告事后并未兑现减免物业费的承诺，其因此拒绝交纳物业费用；2、庭审前，其已经付清了原告主张的物业服务费及公摊水电费。《复地朗香别墅前期物业服务协议》中关于每天万分之五的违约金条款属于霸王条款，在签署该协议时原告并未向其释明，因此属于格式条款。且标准过高，应按照人民银行同期存款利率标准予以计算。综上，原告相关主张没有事实及法律依据，应予驳回。经审理查明：2012年11月10日，原告复瑞物业公司与被告申健婷签订《复地朗香别墅前期物业服务协议》1份，约定由原告对复地朗香别墅物业提供前期服务，按照2.5元/月/平方米收取物业服务费用，违约金按每天万分之五标准计算，协议另对双方相关权利义务进行了约定。上述协议签订后，复瑞物业公司对该小区提供物业服务。2014年10月1日，原告从复地朗香别墅小区撤出，停止物业服务。被告欠部分物业服务费及公摊水电费未付，原告催款无果，遂向本院提起诉讼。2015年4月7日，被告付清了拖欠的物业服务费及公摊水电费。审理过程中，证人吴某出庭作证，证明其自愿将开发商为其减免的1年物业费让予被告申健婷，原告复瑞物业公司对该证人证言不予认可。被告认为每天万分之五违约金的约定属格式条款，签订合同时，原告未向其明示及解释，且该违约金标准过高，应按照银行同期存款利率标准计算较为合理。另查明，截止2015年4月7日，以被告申健婷实欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算的违约金为815元。上述事实，有前期物业服务协议、证人证言及当事人陈述等证据材料予以证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约提供了物业服务，被告申健婷理应按照约定支付物业服务费用，并承担相关公摊水电费用。被告未按约付款，应付纠纷的违约责任。被告抗辩未按时交纳物业费系因原告未履行减免1年物业费的承诺所致，虽有证人吴某出庭作证，但仅证明当初开发商曾口头承诺给予免除1年物业服务费的优惠，证人未就此提供相关书面凭证予以证明，被告也未提供证据证明原告曾承诺减免其1年物业服务费，故被告该抗辩意见，无事实及法律依据，本院依法不予采纳。审理过程中，被告申健婷于2015年4月7日付清了拖欠的物业服务费及公摊水电费，原告要求其承担逾期付款期间的违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。被告抗辩合同中违约金条款系格式条款，且每天万分之五的标准过高，要求降低。原告未提供因被告迟延付款给其造成损失的相关证据，结合被告违约的情形，本院认为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算违约金较妥。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告申健婷于本判决发生法律效力之日起10日内向原告上海复瑞物业管理有限公司南京分公司支付违约金815元。二、驳回原告上海复瑞物业管理有限公司南京分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费323元，减半收取162元，由原告复瑞物业公司承担7元，被告申健婷负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276。审 判 员 刘国才二〇一五年五月二十五日见习书记员 吕 浩 来源：百度搜索“”