（2015）珠中法民三终字第229号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-11-20

案件名称

黄文强与彭志省房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2015）珠中法民三终字第229号上诉人（原审被告）：彭志省，男，汉族，1975年5月9日出生，住广东省珠海市。被上诉人（原审原告）：黄文强，男，汉族，1968年5月20日出生，住广东省清远市。委托代理人：郑伙新，男，汉族，1946年10月18日出生，住广东省珠海市。上诉人彭志省与被上诉人黄文强房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年3月2日，黄文强（乙方）与彭志省（甲方）签订《金鼎旧邮电所管理协议书》，约定：“经政府下属单位委托授权甲方彭志省为协调方、三方代管，甲方对旧邮所土地权属占收益的主要股权，维护旧邮电所办公楼、宿舍楼、旧商铺，按邮局、政府相关代管法规、指导意见：甲方对该局地块重建前进行代管，维护各房屋、供暖、供热、水电、管道安装等，确保原建筑物的维护工作。并负责重建审报、出资，协同邮局招投标工作。甲乙双方在重建前为不让闲置商铺浪费，进行资源整合利用，对国企原建筑物充分保护下进行临时合法经营，响应对国家财产不造成浪费的措施。甲方负责协调邮局方重建、重大政策的审批工作和相关办公接待费用，使商户在重建前能顺利经营，如果在使用过程中经上级邮局与山头坊、法院、上级政府必须要求限期终止合同和经营，要履行重建前的迁拆等前期工作，则乙方必须按要求期限撤出。乙方不得以任何理由追究、起诉甲方的任何赔偿责任和法律责任、装修、经营一切损失，是双方在金鼎旧邮局与山头坊未明晰确定重建方案前（讨论进行中），对国有资产进行维护、保护和资源利用的目的。乙方也不得要求甲方退还终止经营之日前的房租，只能退还押金。甲方将收益自行与邮局方处理、维护、办公协调和甲方维护、工人工资等，乙方不得以任何理由追究该费用。订立本合同乙方向甲方交押金25000元（每一商铺）。乙方每月向甲方上交管理费22000为维护、协调办公费用，甲方保证乙方暂定期限：从2012年至2017年止，除外邮政局方与山头坊、政府重大政策调整或经协调好重建方案到期前拆除等工作、乙方随意损坏房屋结构、其它原因甲方不得中途取消合同。只能按邮政局、山头坊股份公司最终的协定方案执行。甲方必须正常提供水电，甲方保证水电足够提供出租商铺商业使用所需，办理营业执照税务相关手续。甲方负责重新修建办公楼后面空地200左右平方米，总投入资金甲方出，乙方代甲方垫资总投入的80%，等商铺装修好后按每月租金管理费扣减，扣完为止，然后乙方再以现金方式交纳每月租金管理费给甲方，合同期未满与届满后新建楼房物业处分权、使用权、收益权属甲方，乙方无权干涉。乙方于每月5日前上交费用，如果随意超期至20号拒不上交、配合，按每天加收5%滞纳金收取费用（押金不可抵管理费），甲方有权视作乙方即是退出合同，经反复催交拒不交费的，甲方有权派员重换锁重换商户，乙方没权干涉，一切损失乙方自负。押金在合同期满退还给乙方，乙方装修固定的不可拆除，一切装修损失与甲方无关，但在同等条件下，甲方优先给乙方续约。在进行简易的装修维护过程中，一切行为必须报经甲方同意，涉及重要的甲方可以报上级邮局备案或同意，乙方不得随意改变原房屋结构，导致安全隐患，维护负责人由甲方按上级指导指定专人负责。维护装修，为了防止房屋结构不受损及安全考虑，价格方面均按市面行情，由乙方与维护负责人协商，门面招牌统一安装，按市面价格。附加：商铺暂定三个门面约250平方米，仓库二间约100平方米”。协议书签订后，黄文强主张向彭志省支付款金额如下：2012年2月28日付款12000元；2012年3月2日付款25000元；2012年4月9日付款20000元；2012年4月9日付款10000元；2012年3月30日付款190000元（该19万元分别包含了：2012年3月11日付款20000元；2012年3月7日付款40000元；2012年3月5日付款10000元；2012年3月16日付款30000元；2012年3月25日付款60000元；2012年3月20日转账支付30000元，合计19万元）。上述合计付款257000元，扣除被告退款10000元，黄文强的原诉讼请求为247000元。经原审庭审质证，彭志省主张2012年2月28日的12000元收据，双方签名注明作废，应予扣除，黄文强认可该事实并同意变更诉讼请求为247000元-12000元=235000元。此外，彭志省提交一份黄文强于2012年7月12日签名的收据，主张原告已收到被告退回2间铺的入场押金20000元。黄文强承认该收据的签名，但认为在本案的诉讼请求数额中并没有计算在内，因此不同意扣除。2012年6月4日，珠海市邮政局在租赁地点张贴《公告》，内容如下：“近期，有传言我局位于原金峰西路38号的金鼎旧邮局物业对外招租，此事纯属谣言。为防止市民上当受骗，避免遭受不必要的经济损失，我局现严正声明：金鼎旧邮局物业属珠海市邮政局的国有资产，截至目前，我局并无对外招租与合作开发的意向，更没有委托任何人办理对外招租事宜，若有被骗者请速到派出所报案”。协议签订及付款后，因彭志省与珠海市邮政公司的纠纷，导致协议约定的商铺一直未能交付给原告经营使用。原审法院另查明，彭志省所建设的商铺并无办理报建许可手续。黄文强在原审中的诉讼请求为：1、判令黄文强与彭志省双方于2012年3月2日签订的以招租租赁为内容的《金鼎旧邮电所管理协议书》为无效协议书；2、判令彭志省一次性返还黄文强因本案的直接经济损失247000元；3、判令彭志省按银行同期贷款利息以247000元计息，从2012年4月起至法院对本案审结时的贷款利息一次性赔偿给原告；4、判令彭志省承担本案诉讼费。原审法院认为，根据黄文强与彭志省于2012年3月2日签订《金鼎旧邮电所管理协议书》的内容看，该协议实质上是一份《房屋租赁合同》。因彭志省所建设出租的商铺并无办理报建许可手续，更无产权登记，属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《金鼎旧邮电所管理协议书》应认定为无效合同。根据《金鼎旧邮电所管理协议书》载明的内容及查明的事实，彭志省在并无报建许可手续或取得房地产权的情况下与他人签订租赁合同，是造成合同无效的主要原因，应负合同无效的主要过错责任；黄文强在明知彭志省所建设的商铺并无合法报建手续的情况下仍与其签订租赁合同及支付资金，亦是造成合同无效的次要原因，应负次要过错责任。本案中，黄文强合计支付彭志省人民币257000元，扣除彭志省退款10000元及12000元，实际数额为235000元。庭审中，黄文强亦认可此数额，但彭志省还提交一张黄文强于2012年7月12日签名的收据，主张黄文强已收到彭志省退回2间铺的入场押金20000元。黄文强认为此款已经处理，不应在本案中扣除，但在指定的举证期限内未能向原审法院提交相反的证据予以证明，原审法院对此不予采纳。彭志省的此项主张证据充分，原审法院予以扣减，据此，彭志省还欠黄文强的款额215000元（235000元-20000元）未予返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原审法院结合双方的上述过错情况，酌定黄文强应承担10%的赔偿责任，彭志省应承担90%的赔偿责任。据此，在扣除黄文强应承担的款额后，彭志省还应返还黄文强的损失数额为人民币191300元［（257000元-20000元）×90%-（12000元＋10000元）］根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。彭志省在无效合同的前提下占用黄文强的资金，应按照实欠数额191300元向黄文强支付银行利息，从2012年4月1日起至判决确定还款日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。黄文强的此项请求，原审法院据实予以部分支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认黄文强与彭志省于2012年3月2日签订的《金鼎旧邮电所管理协议书》无效；二、彭志省于判决发生法律效力之日起十日内返还黄文强款额人民币191300元，并向黄文强支付该款的银行利息，从2012年4月1日起至判决确定还款日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算；三、驳回黄文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币2815元，由黄文强负担500元，由彭志省负担2315元。上诉人彭志省不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、中止本案审理，待提请公安侦查结案再予恢复审理。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同，表面上看是租赁合同，实际为合作性质的合同，包含有租赁的内容，依据合作的法规原则，对双方共同投资的部分损失应当双方共担风险；双方签订协议时，均一致认同、知情涉案地、建房属于未明晰方案，被上诉人知道也看过上诉人与山头坊股份合作公司所有签订的合同、转让证明、村民集体签字同意上诉人建楼、开发涉案地。本案事实经过如下：上诉人建铁皮棚时，被上诉人找到正在开工的上诉人，请求上诉人改建成一层楼房并租给其作为服装城等用途，导致上诉人拆除了原在建的计划。被上诉人再三邀请上诉人吃饭，并诚意要求上诉人帮他在山头坊股份合作公司方面说好话优先与其合建楼房并将建好的房屋租凭给其，包工头杨仕德一直都参与的过程。因此，被上诉人说上诉人刻意安排并存心欺骗被上诉人，不存在这个事实。如果说欺骗，请问北京理工大学法学院的专家、院长们，都会无知的不经过考察了解就随意与上诉人合作吗。被上诉人主动设想计划到请求委托上诉人帮忙，被上诉人应为“主谋”、委托人，被上诉人明知在没有取得建筑许可证的前提会有被责令暂时停业的风险，仍然委托上诉人与村方取得联系支持其的商业计划，双方也均不是律师，双方也经反复考察过该地一直有争议的事实，被上诉人看过上诉人与山头坊股份合作公司所有签订的合同、转让证明、村民集体签字同意上诉人建楼、涉案地指定开发人。作为被上诉人建议与上诉人建楼的主谋、委托向村方联系帮其取得优先与上诉人合作建楼、租赁权，理应承担主要责任，被上诉人说上诉人欺骗他是不能成立的。被上诉人于2012年2月28开始转账给上诉人，经历一月余，被上诉人有足够的时间了解和考察事情的真相、各手续合同，被上诉人说上诉人欺骗他是不能成立的。一审判令上诉人与被上诉人的责任之比为9：1，责任分担比例认定错误。双方全部相应出资的款项已经实际用于双方合作建的楼房去了，关于上诉人涉及该地的其他行政案件至今在珠海市中级人民法院还没有最终的判决，即最终方案还没有定。依据上诉人与被上诉人的合同约定合“……其他原因甲方不得中途取消合同，只能按邮政局、山头坊股份合作公司最终的协定方案执行”问题现在法院最终方案还没有判决，该楼房暂时也没有被拆除，据城管局说珠海市政府对于2012年6月之前违建的房屋暂时保留，并未有强拆的要求，政府也暂时没有对上诉人所建的楼房进行征收补偿，双方投资的相应款项都实实在在建在该楼房里去了，上诉人并没有非法擅自占有转移被上诉人的款项。即使合同被法院认定为无效，依据合同法相关规定，仍然可以依据被上诉人与上诉人双方部分有效协议进行处理，依据上诉人与被上诉人的合同约定合“……其他原因甲方不得中途取消合同，只能按邮政局、山头坊股份合作公司最终的协定方案执行”问题现在法院最终方案还没有判决，该楼房暂时也没有被拆除，城管局在2015年4月22日变更了行政处罚措施，要求我们对涉案商铺补办手续和罚款1000元，原来要求拆除涉案商铺的处罚措施变更了。政府暂时没有对上诉人所建的楼房进行征收补偿，双方投资的相应款项都实实在在建在该楼房里去了，上诉人并没有非法擅自占有转移被上诉人的款项。依据双方合同约定只能退押金，上诉人已经依法退了押金给被上诉人了。被上诉人还有捏造事实、“智囊军团”违法的事实，就是在暂时被邮政公司违法占地、违法建围墙封堵上诉人的商铺后，被上诉人找了几个社会上的人，到上诉人门诊办公室，逼迫要求上诉人签字承认本来被上诉人没有出具那么多的款项，以此作为他们的预期合同外的其他车费生意损失，上诉人不肯签字超出不属于上诉人的款项，要求到居委会协商解决，并如实核对账目，被上诉人和伙同他人不答应、还一起殴打了上诉人，以此恐吓上诉人，后来上诉人报警立案，被上诉人一直逃避不敢到金鼎派出所面对事实，后来上诉人只好起诉被上诉人侵害上诉人的健康权一案到香洲区法院，被上诉人的几个同伙不敢到庭，恐怕高新区公安局以强迫、寻衅滋事罪立案侦查解决，该案至今在高新区公安分局没有解决，所以对于被上诉人强迫要求上诉人多签欠条的案件在公安局没有解决前，也对于本案的公正审判有直接的利害关系，依据先刑事后民事的判案原则，本案应当等到公安对于上诉人的主张侦破完毕才能公正审判，所以请求法院对于本案应当裁定由于本案上诉人与被上诉人涉及的治安案件与本案有很大的关联性，公安立案没有终结，暂时应当终止审理，待提请公安侦查结案再予恢复审理。综上所述，一审法院事实认定不清，证据不足，适用法律错误，程序违规，违反证据认定的规则，请求二审法院撤销一审法院裁决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人黄文强在二审中答辩称：一、我认为上诉人的上诉请求没有实施和法律依据，请求二审法院维持一审判决；二、上诉人彭志省被公安派出所抓去是因其到金鼎邮政所办公室因为珠海市邮政局砌围墙封存涉案商铺的事情吵闹，后来彭志省被抓是其后来所写收款收据相差了3-4个月，根本毫不相干。后来发生打架是因彭志省不退回钱才发生的，不存在强迫多写欠条的事实。三、关于收款收据方面，本案的收款收据都是多联票即一笔产生多联效果的票据，只要这些票据号码不重复和收款人的签名是真实的，那就是真实的收款收据，本案中不存在造假票据的问题。至于19万元收据上“以前单据全部作废”，这里指的是收据no1546156中写明的“从3月5日、3月7日（4万）、3月11日2万、3月25日6万、3月16日3万、5月30日3万”全部作废。四、我认为双方签订的《金鼎旧邮电所管理协议书》是无效的，当时彭志省是以“金鼎旧邮电所委托管理书”骗取我方信任，并没有说明其他情况，导致本案的发生全部责任在于彭志省。二审期间，上诉人彭志省提交如下证据：1、2015年4月22日的珠海市城市管理行政执法局高新分局《行政处罚告知书》；2、（2015）珠香法行初字第156号《行政裁定书》、（2015）珠中法行终字第11号《行政裁定书》、（2014）珠香法行初字第30号《行政判决书》、（2014）珠中法行终字第101号《行政判决书》，证据1和2证明珠海市城市管理行政执法局高新分局变更原来要求拆除的行政处罚措施，要求我们补办相应手续和罚款1000元。被上诉人黄文强对上述证据真实性予以认可。被上诉人黄文强提交一份证据：2002年4月3日《金鼎旧邮电所委托管理书》，证明彭志省对我方进行欺诈，我方才承租商铺。上诉人彭志省认可该份证据内容。经审查，上诉人彭志省二审提交四份法院文书及被上诉人黄文强提交《金鼎旧邮电所委托管理书》不属于新证据范畴，而且与本案并无关联性，本院不予采纳。上诉人彭志省提交珠海市城市管理行政执法局高新分局《行政处罚告知书》，该份证据在一审判决后发生，因此属于新发生证据，而且与本案事实有关联性，本院予以采纳。经审理查明，2015年4月22日，珠海市城市管理行政执法局高新分局向彭志省出具《行政处罚告知书》，编号为珠高新执告字（2015）050000697号。《行政处罚告知书》写明：彭志省在2012年4月9日未经城市规划行政主管部门批准，未取得《建设工程规划许可证》，擅自在位于珠海市唐家镇金鼎上栅牌坊旧邮局内建设永久性框架结构建筑物一栋一层面积176.25平方米，该行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，我局拟对你（单位）作出变更珠城高新行罚字（2015）030003号行政处罚决定书，责令你改正违法行为，你对受让原使用权人山头坊股份公司转让的70%该土地进行开发建设，由于不影响规划，应按本法规定补办建设工程规划许可证等手续，并处罚款1千元人民币。彭志省对黄文强主张支付款项仅确认2012年3月2日付款25000元，2012年3月20替主张支付30000元，对其他付款收据认为是复印件，不予认可。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于彭志省与黄文强之间合同关系的认定。彭志省上诉认为双方表面上是租赁合同关系，但实质应当是合作关系，因此黄文强投入的资金本着风险共担原则不应予退还。黄文强则认为双方之间是房屋租赁合同关系，由于租赁合同无效，彭志省应当将其投入资金予以返还。对此本院认为，（1）双方必须有明确合同约定合作建设房屋关系，即明确各方投资比例以及各方因投资获取利益分成等等。根据《金鼎旧邮电所管理协议书》约定，彭志省负责出资重新修建办公楼后空地，而黄文强仅代彭志省垫资总投入80%，该部分资金从黄文强其后应当支付每月租金管理费予以扣减。可见，黄文强投入资金目的并非是与彭志省合作建设房屋，而是采取预先支付租金方式来帮助彭志省垫付部分费用，彭志省利用其后应当收取租金来逐步偿还黄文强垫付费用，因此双方之间并非合作建房关系。彭志省认为黄文强与其之间属于合作建房关系，理据不足，本院不予支持。（2）根据合作建房性质分析，黄文强投入资金与彭志省合作建房，在房屋建成后其应当分享建成房屋或者利润。但是根据《金鼎旧邮电所管理协议书》约定，房屋建成后在合同期届满后处分权、使用权、收益权均属于彭志省，黄文强无权干涉，而且黄文强为使用建成房屋还需要交付租金，此举约定完全不符合合作建房特征。（3）黄文强向彭志省支付部分费用收据由彭志省开具，虽然彭志省开具收据单方将部分费用列明为建楼款，但黄文强并未认可费用性质，庭审中陈述该部分费用为预付租金，因此彭志省不得以收据列明款项性质系建楼款为由主张双方之间为合作建房关系。反之，部分收据中列明黄文强支付商铺押金、入场费等，该部分费用符合《金鼎旧邮电所管理协议书》约定租赁合同性质，亦辅证证实双方之间成立是租赁合同关系。综上所述，彭志省与黄文强之间成立是房屋租赁合同关系，黄文强支付费用是属于预先支付租金，原审法院对此认定正确，本院予以确认。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案商铺并未办理报建许可手续，属于违章建筑，珠海市城市管理行政执法局高新分局对彭志省予以行政处罚，因此彭志省与黄文强签订《金鼎旧邮电所管理协议书》应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”黄文强要求彭志省返还支付款项，符合法律规定，应予支持。上述款项被占用期间所产生利息属于法定孳息，应当列为损失范畴，原审法院判令彭志省予以返还，亦应当予以支持。二、关于黄文强支付款项数额的认定。彭志省上诉认为原审认定的收据均是受到黄文强胁迫所出具，因此本案应当中止审理，待公安查实该情况后再行判决，对此本院认为，双方虽然确定曾经被公安机关予以调查，但是彭志省并无提交证据证实系因为胁迫出具收据，因此对于彭志省要求中止本案审理上诉请求，本院不予支持。鉴于彭志省并无证据证实出具收据系胁迫所为，本院对黄文强提交的收据予以采纳，并结合案件事实予以认定。原审法院认定了黄文强提交2012年2月28日《收据》、2012年3月2日《收据》、2012年4月9日两份《收据》、2012年3月30日《收据》，扣除彭志省退款42000元，彭志省欠付黄文强款项为215000元。彭志省上诉认为2012年4月9日两份《收据》是复印件，对此本院认为。2012年4月9日两份《收据》并非复印件，而是利用复写纸书写收据第二联，应当属于证据原件，彭志省不认可上述两份收据，其应当提供证据予以证实，否则应当承担举证不利之后果。2012年3月30日《收据》，彭志省确认其加盖指模予以确认，该收据记载数额19万元应当认定为彭志省收取黄文强费用，应当予以退还。基于无效合同处理原则，彭志省应当向黄文强返还215000元，虽然原审法院认定返还数额为191300元，但黄文强并未对此提起上诉，视为服从原审判决，故本院对原审法院确认彭志省返还黄文强191300元及利息予以维持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人彭志省上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币2815元，由上诉人彭志省负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾艺能代理审判员　　庹　佳代理审判员　　王　芳二〇一五年五月二十五日书　记　员　　程　敏来源：百度搜索“”