（2015）佛顺法民一初字第179号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-07-28
案件名称
何永有、冯键鹏与广州东雄商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何永有,冯键鹏,广州东雄商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第179号原告何永有，男，汉族，住广州市番禺区。公民身份号码×××5111。原告冯键鹏，男，汉族，住广州市番禺区。公民身份号码×××5131。二原告共同委托代理人廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。二原告共同委托代理人蒋雪仪。被告广州东雄商贸有限公司，住所地广州市南沙区（东新高速公路五沙互通地段）。法定代表人曾沛幸。委托代理人曾敏基，男，××年××月××日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托代理人刘国祝，广东仲马律师事务所律师。原告何永有、冯键鹏与被告广州东雄商贸有限公司（以下简称：东雄公司）因租赁合同纠纷一案，由审判员岑文豪适用简易程序独任审理。本案于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告何永有、冯键鹏的共同委托代理人廖伟龙、蒋雪仪，被告东雄公司的委托代理人曾敏基、刘国祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告与被告于2014年5月7日签订了《租赁合同》（编号：HC20140427），约定：被告将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给原告经营，租赁期限自2014年4月1日起至2031年4月30日。同时约定，被告保证该土地权属清楚，保证租赁期内对该土地及地上建筑物享有本合同所约定的租赁权。但经原告调查核实，该租赁土地上盖建筑物现产权登记为“顺德科技工业园开发中心”，也不是被告，也不是合同注明的广州东新高速公路公司。且又经调查了解，涉案租赁土地现规划为防护绿地和道路用地，无法用于原被告签订本租赁合同的投资经营目的。综上事实，被告既无法保证该土地权属清楚，也无法保证租赁期内对涉案土地及地上建筑物享有租赁合同约定的租赁权，即无法保证原告的租赁使用权利，且本租赁合同目的也无法实现。原告认为，涉案的租赁合同依法应予以解除，被告退还原告已交付的租赁合同保证金人民币708800元。据此，原告起诉请求法院判决：一、解除原被告在2014年5月7日签订《租赁合同》（编号：HC20140427）；二、被告向原告退还人民币708800元租赁保证金；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，双方所签《租赁合同》合法有效，被答辩人要求解除合同无任何事实和法律依据，其全部诉讼请求应予驳回。事实和理由：一、出租场地使用权归广州市东新高速公路有限公司（简称东新公司）享有，东雄公司然后支付对价从东新公司合法承租取得使用权，东雄公司对租赁场地的使用权利清楚明确。被答辩人至今也无任何证据可以证明，谁还可以对租赁标的主张任何权利。根据国土资源部2009年755号批复、广东国土资源厅2009（625、627号）2份批复，顺德区大良街五沙社区股份社、顺德科技工业园开发中心、恒顺公司的国有建设用地24.8503公顷收回，以划拨方式作为东新高速公路（佛山段）的工程建设用地。租赁标的部分房地产产权至今仍登记在顺德科技工业园开发中心名下的原因是：大良街道办事处房屋拆迁管理办公室早在2009年4月15日已与顺德科技工业园开发中心签订《用地补偿协议》，征用顺德科技工业园开发中心位于大良顺番公路五沙段1号的房地产，产权证号码为粤房地证字第××号，证载用地面积43862M2，证载建筑面积2574.30M2。后经国土部及广东省国土资源厅批复，佛山市国土资源局2010年1月6日以佛国土资顺用地（2010）5号通知的形式，同意将包括租赁场地在内的大良街五沙社区辖区内的24.8503公顷国有建设用地收回，并以划拨方式作为东新高速公路顺德段工程建设用地。故租赁场地的使用权一早已划拨给东新公司享有和行使。租赁标的权属清楚，被答辩人的使用权利完全可以得到保障，迄今为止也无任何人向其主张过权利。二、被答辩人签订《租赁合同》时，并未具体申明要做何用途，故合同只是约定作“合法投资用途”，该合同目的的实现显然不存在任何障碍。三、据了解，被答辩人从东雄公司租赁到场地后全部转租给了广东国经物资有限公司（简称国经公司），因其不能兑现协助国经公司办理工程报建的承诺而导致产生诉讼，东雄公司没有任何责任，被答辩人也不可能享有随意解除《租赁合同》的权利。四、相较被答辩人分别与东雄公司及国经公司签订的《租赁合同》，不难看出，被答辩人获利巨大，一个月租金差价已达28万多，根据权利义务一致的原则，被答辩人向国经公司承担更多的责任和义务理所当然，也是天公地道的事情。五、东雄公司与被答辩人通过物业中介建立合同关系，被答辩人签约前不仅多次实地察看了场地，东雄公司也主动将与租赁场地有关的、包括但不限于东雄公司在本案举证的证据材料提供给了被答辩人，充分保障了其交易知情权，不存在丝毫欺诈或隐瞒行为。六、被答辩人自2015年3月开始已未交纳租金，对其违约行为，答辩人保留另行诉讼的权利。两原告在诉讼过程中提供的证据及被告的质证意见：1.租赁合同一份（原件），证明原、被告的租赁合同关系。被告质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议：（1）该合同是通过中介提供中介服务签订。（2）原告在签订合同时并未明确和要求租赁场地的用途，合同只是约定做合法投资经营，现该场地可以实现该合同目的。（3）由于本案和贵院审理的广东国经物资有限公司诉本案原告租赁合同一案有关联，请法庭注意两份合同租金标准的具大差异，根据权利义务一致的原则，本案原告向国经公司承担更多的义务，或作出更多的承诺完全在情理中。2.房地产权情况表一份（原件），证明案涉租赁物的权属登记在顺德科技工业园开发中心名下，其权属不清，被告没有清晰的租赁权。被告质证认为，对真实性无异议，但被告的举证将证明该房地产一早已被大良街道办事处房屋拆迁管理办公室进行征收，补偿款也完全支付完毕。由政府以划拨的方式连同土地一起转让给广州市东新高速公路有限公司，只是在形式上没有及时注销房地产权证。3.顺德区发展规划和统计局关于申请公开大良顺番公路五沙段用地信息的答复一份（复印件，加盖原件与复印件一致章及该单位工作人员签名），证明涉案租赁土地现规划为防护绿地和道路用地，租赁合同的目的无法实现。被告质证认为，对真实性无异议，但对证明内容有异议：（1）本案租赁标的根据国土资源部2009年755号批复，其用途是建设用地，符合本案被告对原告在合同中所作的承诺。（2）被告出租的场地租赁单价大大低于市场正常价，其中有折让因素。（3）规划文件被告从来没有隐瞒，签订合同前已通过中介将租赁查询的相关信息如实告知了本案原告。（4）该规划文件与国土资源部的755文件存在冲突。被告在诉讼过程中提供的证据及两原告的质证意见：1.用地补偿协议（3页）、征拆房屋补偿协议书（含见证书）（5页）（均为打印件加盖东新高速公司有限公司公章）、大良街道办事处房屋拆迁管理办公室2013年4月22日证明（原件）各一份，证明：（1）广州市东新高速公路有限公司（简称东新公司）因建设东新高速2006年8月向番禺榄核镇榄核村经济合作社征用集体土地170.9274亩；（2）2009年4月15日大良街道办事处房屋拆迁管理办公室向顺德科技工业园开发中心征用座落在顺德大良顺番公路五沙段1号的房地产，房地产权证号码为粤房地证字第××号，证载用地面积43862M2，证载建筑面积2574.30M2。该征地面积即是原告所主张的被告无使用权的租赁土地；（3）对顺德科技工业园开发中心房地产的征收补偿款已全部支付完毕，该房产已交付东新公司使用，只是东新公司未办理该房地产权属的变更。两原告质证认为，对真实性没有异议，对证明内容有异议，根据原告提供的证据显示租赁土地上盖建筑物，现仍登记在顺德科技工业园开发中心名下，根据物权法的有关规定，东新公司没权对涉案土地进行处分。2.国土资源部2009（755号）批复（2页）、广东国土资源厅2009（625、627号）批复共二份（5页）（均为打印件加盖东新高速有限公司公章），证明：（1）东新高速建设国土资源部同意共征用广州番禺区、荔湾区、佛山市顺德区、中山市共243.8124公顷土地转为建设用地；（2）广东省国土资源厅因建设东新高速公路同意将顺德区大良街五沙社区股份社、顺德科技工业园开发中心、恒顺公司的国有建设用地24.8503公顷收回，以划拨方式作为东新高速公路（佛山段）的工程建设用地。两原告质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议，根据原告提供的证据显示案涉土地现规划为防护绿地和道路用地，是无法实现合同目的。3.东新公司与广州市荔湾区铧美园艺场2011年4月26日所签《广州东沙至新联高速公路五沙互通土地租赁协议》及2014年5月20日东新公司与被告所签《补充合同》（7页）（均为原件）、顺德科技工业园开发中心房地产权证（4页）（复印件）、报告及委托书（2页）（原件），证明：（1）广州市荔湾区铧美园艺场2011年4月26日已向东新公司租赁土地46004M2；（2）根据2014年5月20日的补充合同，增加租赁面积至61524M2，由于场地计算口径不同，实际用土面积为82300M2；（3）2012年7月广州市荔湾区铧美园艺场已将其在租赁合同中的权利义务转让给被告并取得东新公司同意；（4）二原告所主张的租赁场地产权仍在顺德科技工业园开发中心名下，只是因为征地后产权证未注销，实际上一早已征用并划拨。两原告质证认为，对真实性无法确认，因原告不是合同的相对方，对关联性有异议，从土地租赁协议第二条土地用途显示该土地可用作绿化，这与相关规划文件相符，证明无法实现合同目的。在土地租赁协议第六条第四款和第五条第十一款也规定未经东新公司的同意涉案土地不能转租，至今被告没有提供任何东新公司同意转租的相关证明，故也反映了被告无法保证租赁土地的权属清晰其有相应的出租权。对产权证是复印件，同时也证明了涉案土地的上盖建筑物是登记在顺德区科技开发中心名下。4.原被告2014年5月7日所签《租赁合同》（6页）（原件）、双方3人身份证复印件（3页）、收据2份（1页）（原件），证明（1）根据租赁合同，两被告未指定租赁场地的具体用途，只是要求为“合法投资经营”，现该场地完全可以满足该约定；（2）场地每平方米每月租金为2.88元，大大低于正常的市场单价，说明当时双方可能已经考虑到场地使用价值的折价问题；（3）场地租金起算时间为2014年10月1日，与两被告同广东国经物资有限公司所签合同相比较，两被告获益巨大，根据权利义务一致的原则，两被告理所当然应该承担更多的责任和义务。两原告质证认为，对真实性没有异议，对关联性、证明内容有异议，根据合同的相关规定，被告应当保证该土地权属清楚，能实现合同的用途和双方订立合同的目的，但至今根据原、被告的证据显示，被告无法保证租赁合同的切实履行，原告有权依法按合同约定解除合同和要求被告返还租赁合同保证金。5.测量示意图，证明双方在签订合同前，双方共同委托测量公司湖南省勘察测绘院顺德分院对出租场地进行了测量，合同约定的面积就是根据该测量结果确定，同时合同约定万一有误差，以实际测量面积为准。两原告质证认为，对真实性无法确认，我方也没有委托过该测量公司进行测量，不能证明其待证事实。6．证人证言，证明：（1）合同的签订是通过中介公司提供中介服务签订的。（2）原告和中介需要的资料被告都有提供。（3）双方所签订合同原告并未明确要求场地的用途。两原告质证认为，（1）因证人的身份是接受被告委托，收取被告的中介费用，故被告与证人间存在一定利益关系，其证言有利于被告的部分，不应采信。（2）证人也在庭审时陈述当时向原告提供中介服务时知道原告订立合同的目的是建设厂房，且证人作为有资质的中介公司，应在接受被告委托时对相关租赁土地的权属进行审查，昊信地产接受委托都会填上土地性质。本院依当事人申请收集的证据及原被告的质证意见：1．现向原、被告出示（2015）佛顺法民一初字第30号的民事起诉状、2015年4月30日庭前交换证据笔录、2015年3月16日开庭笔录、责令改正违法行为通知书各一份。两原告质证认为，对真实性无异议。责令改正违法行为通知书也说明了国经公司因其违建的行为被相关部门责令停工。被告质证认为，对真实性没有异议。经庭审质证，本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：一、本院收集的证据，当事人对其真实性没有异议，可以作为认定事实的依据。二、两原告提供的上述证据1、2、3，被告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。三、被告提供的上述证据1、2、4，两原告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。证据3有当事人的签章，其表面的真实性本院予以确认。证据5仅为测量图一份，图上没有测量机构及测量人员的签名盖章，也没有测量机构的资质证明，没有当事人的委托证明，故该证据不能作为双方当事人共同委托测量案涉土地面积的依据。证据6的证人证言应结合本案书面证据予以认定。审理查明，2013年4月22日大良街道办事处房屋拆迁管理办公室出具证明反映，粤房地证字第××号《房地产权证》登记座落大良顺番公路五沙段1号的房地产，原权属顺德科技工业园开发中心，属东新高速公路顺德段用地片收范围。大良街道办事处房屋拆迁管理办公室受广州市东新高速公路有限公司委托，就上述房地产的片收补偿问题，于2009年4月15日与顺德科技工业园开发中心签订了编号为（2009）良拆字00033号《征拆房屋补偿协议书》。房地产片收补偿款已根据协议约定全部支付完毕，该房地产已移交广州市东新高速公路有限公司使用，现广州市东新高速公路有限公司正在办理该房地产权资料的变更登记手续。2011年4月26日广州市东新高速公路有限公司与广州市荔湾区铧美园艺场签订《土地租赁协议》，约定广州市东新高速公路有限公司把广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，共约46004平方米租赁给广州市荔湾区铧美园艺场，该土地可用做绿化。2014年5月20日广州市东新高速公路有限公司与被告东雄公司签订《补充合同》一份，约定乙方（广州市荔湾区铧美园艺场）更名为东雄公司，增加租用广州市东新高速公路有限公司地块15520平方米，合共61524平方米。2014年5月7日两原告与被告签订了《租赁合同》（编号：HC20140427），约定：被告将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给原告合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，租赁期限自2014年4月1日起至2031年4月30日。原告在签订合同的当天向被告支付人民币708800元作为租赁保证金。租赁期内原告可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如原告在建筑遇到不可抗力的事情导致不能自建，被告只能协助调解，不视作被告违约处理。合同签订后，被告于2014年5月8日收取了原告交给的保证金708800元。2014年5月28日两原告与广东国经物资有限公司签订《租赁合同》，把案涉土地出租给该公司。广东国经物资有限公司称于2014年6月开始在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物。2014年10月，顺德区环境运输和城市管理局发出《责令改正（停止）违法行为通知书》，认为该公司未取得建设工程规划许可证进行建设，责令该公司立即停止违法行为。2015年3月3日佛山市顺德区发展规划和统计局发出的答复称：经核实，顺番公路五沙段一号地块（宗地号：123130-100，总用地面积：43862.02平方米）在《佛山市顺德区大良街道五沙村名村建设规划》中为规划防护绿地和道路用地。本院认为,本案争议焦点在于：一、案涉租赁合同解除条件是否成就；二、被告应否退还保证金给原告。围绕上述争议焦点，本院分析如下：案涉租赁合同解除条件是否成就。1．原告租赁案涉土地的目的非绿化及道路用途。被告于《租赁合同》中确认案涉土地为建设用地，并承诺租赁期内原告可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如原告在建筑遇到不可抗力的事情导致不能自建，被告只能协助调解，不视作被告违约处理。证人在出庭作证时反映，原告在租赁案涉土地时曾表示租赁的目的是建设厂房。由此可见，被告在签订《租赁合同》时明知原告租赁案涉土地并非用于绿化及道路用途。2．案涉土地不能用于厂房建设。据佛山市顺德区发展规划和统计局发出的答复反映，案涉土地的性质为规划防护绿地和道路用地。《佛山市城市绿化管理规定》第二十六条规定，任何单位和个人不得侵占、蚕食城市园林绿地和改变城市园林绿地性质，不得破坏绿化用地的地形、地貌、水体和植被。已占用的必须限期归还，并恢复原有绿地的功能和形态。由此可见，案涉土地为防护绿地和道路用地，依法不能用于厂房建设。广东国经物资有限公司企图在案涉土地上进行厂房建设即被国土部门制止。3．被告存在过错。广州市东新高速公路有限公司与广州市荔湾区铧美园艺场签订的《土地租任协议》中已明确案涉土地可用做绿化。被告承接了该合同的权利义务，也持有了该合同，故其明知案涉土地仅用于绿化，但在与原告签订合同时却告知原告案涉土地为建设用地。被告作出的承诺与事实不符，其行为存在过错，应承担过错责任。4．合同应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原告租赁案涉土地目的并非用于绿化和道路用途，由于被告的过错，致使原告无法实现其目的，依照上述法律规定，应当允许原告解除合同。综上所述，原告要求解除案涉合同，合法有理，应予以支持。二、被告应否退还保证金给原告。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告依据合同约定向被告交缴了保证金708800元，在合同依法被解除后，案涉合同已不再履行，被告依上述法律规定，应把收取的保证金退还原告。原告要求被告退还保证金，合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告何永有、冯键鹏与被告广州东雄商贸有限公司在2014年5月7日签订《租赁合同》（编号：HC20140427）；二、被告广州东雄商贸有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还原告保证金708800元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5444元（已减半收费），由被告广州东雄商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 岑文豪二〇一五年五月二十五日书记员 胡嘉琪第14页共15页 来自：