（2014）滨民二初字第417号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-26
案件名称
张忠与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张忠,滨州市中博房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第417号原告张忠。委托代理人王赫，山东志城律师事务所律师，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人薛吉军，山东英天律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告张忠与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年11月5日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王赫，被告委托代理人薛吉军、孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张忠诉称，2008年10月17日和4月16日，原告与被告分别签订了两份《商品房买卖合同》，购买被告开发建设位于滨州市某商铺两处（房号为：第2座3层CXXX号、第1座2层XXX号）合同约定被告应于2009年5月31日前交付。2010年7月29日签订的购买滨州中博国际商贸城第2号楼1层B1591号系原被告之间口头约定，未约定交付期限。原告按合同约定按揭贷款支付完全部房款后，被告一直未向原告交付房屋。请求判令：1、解除双方签订的三份《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还首付购房款97316元；3、被告向原告返还原告已偿还银行的按揭贷款本息32002.08元（原告对尚未偿还银行的剩余贷款本息部分保留另行起诉的权利）；4、被告向原告支付首付款利息暂计37369.34元（以97316元为基数，自2010年10月17日至本案起诉之日即2014年11月5日，按同期银行贷款利率6.4%计算）及至本判决确定给付之日期间的利息；5、被告向原告支付违约金973.16元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求，请求判令：1、原被告签订的两份商品房买卖合同（编号分别为滨博000531、滨博002416）继续履行，并要求被告向原告立刻交付滨州某商贸城第1幢2层XXX号、第2座3层CXXX号房屋；2、被告向原告支付违约金暂计42140元（以98097元为基数，自2009年6月1日起至提交变更诉讼请求之日2015年4月21日止按每日万分之二计算）及至本判决确定给付之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担；4、被告向原告退还其购买滨州中博国际商贸城第2座1层B1591号房款47219元。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告主张的违约金和利息都属于填补原告损失的性质，原告同时主张属于重复主张；根据双方的合同约定，如果被告违约，应按照合同的约定承担违约金。原告主张违约金和利息没有合同上的依据；原告欠月供13544.72元，该款项已由被告代为支付。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，1、对原告第一项诉讼请求，被告可以立即交付涉案房屋。2、对原告的第二项诉讼请求违约金，其中关于第1座2层XXX号房，被告认可自2009年6月1日起至2012年5月29日止按日万分之二计算；原告主张的第2座3层CXXX号房违约金数额及计算标准过高，被告要求予以降低，应以被告对原告造成的实际损失计算。3、诉讼费不应由被告承担。4、对原告主张的第四项诉讼请求，被告只同意退还原告所交纳的房款。经审理查明，原告张忠（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）分别于2008年4月16日、2008年10月17日协商签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：滨博000531、滨博002416），约定：买受人购买的商品房为位于某商贸城第1座2层XXX号房、第2座3层CXXX号房；该商品房的用途均为商业；第1座2层XXX号房建筑面积为18.87平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米2798元，金额为52798元，首付款26798元于2008年10月17日付清，余款26000元以按揭方式支付；第2座3层CXXX号房建筑面积为14.95平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米3030元，金额为45299元，首付款23299元于2008年10月17日付清，余款22000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人均应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告依约向被告交付上述两套房屋首付款共计50097元，原告依约通过滨州市滨城区农村信用合作联社开发区信用社向被告支付上述两套房屋按揭贷款48000元。至此，原告已依约交清上述两套房屋全部购房款98097元。被告滨州市中博房地产有限公司至今仍未将上述合同所涉房屋交付原告张忠。2010年7月29日，原告向被告交纳滨州中博国际商贸城第2座1层B1591号按揭首付款47219元，但双方未签订书面商品房买卖合同。被告同意退还所交纳的房款47219元。截止2014年12月10日，被告向山东省农村信用社代偿原告涉案房屋贷款13544.72元，要求该款项从逾期交房违约金中扣除。涉案房屋所在1号楼楼体竣工验收日期为2010年10月15日。审理过程中，原告主张关于第1座2层XXX号房逾期交房违约金自2009年6月1日起至2012年5月29日止按日万分之二计算。上述事实，由原告提交的商品房买卖合同两份、收款收据三份，被告提交的代偿明细、法院调取的竣工验收备案证一份及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告张忠与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上签订的两份商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。依据已查明的事实，上述商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部购房款。按合同约定，被告滨州市中博房地产有限公司应于2009年5月31日前交付房屋，被告至今未交付房屋。被告未提供证据证明其延期交房存在合同约定的可以据实延期的情形，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于原告主张被告交付滨州中博国际商贸城第1座2层XXX号房、第2座3层CXXX号房。现房屋已达到交付条件，其该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，且被告同意交付涉案房屋，本院依法予以支持。关于第1幢2层XXX号房的逾期交房违约金。审理过程中，原告主张自2009年6月1日起截止2012年5月29日按日万分之二计算，被告对此认可，该违约金系原被告达成的新的合意，且不违反法律规定，本院予以确认。关于第2座3层CXXX号房的逾期交房违约金。双方在合同中约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定。在签订合同后，合同当事人依约履行合同义务，以免承担违约责任。如一方不按约履行义务，则应当按照双方约定的违约金条款承担相应的违约责任。被告辩称计算标准过高，其该项辩称，本院不予采纳。因被告代偿原告贷款13544.72元，被告主张从违约金中予以扣减，对其该项辩解，本院予以采纳。综上，结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算方式如下：（以第1座2层XXX号房购房款52798元为基数，自2009年6月1日起至2012年5月29日按日万分之二计算＋以第2座3层CXXX号房购房款45299元为基数，自2009年6月1日起至实际交付上述商品房之日止按日万分之二计算-代偿款13544.72元）=（以购房款45299元为基数，自2009年6月1日起至实际交付上述商品房之日止按日万分之二计算-2013.64元）。关于原告主张被告退还其购买滨州中博国际商贸城第2座1层B1591号房款47219元，因双方并未签订书面商品房买卖合同，且被告同意退还该房款，故其该诉讼请求，本院予以支持。被告未依约支付违约金，而致原告产生的诉讼费应予以分担，其该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将位于滨州市某商贸城第1座2层XXX号房、第2座3层CXXX号房交付原告张忠；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张忠支付逾期交房违约金（以购房款45299元为基数，自2009年6月1日起至实际交付上述商品房之日止，按日万分之二计算需扣减2013.64元）；三、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张忠退还滨州中博国际商贸城第2座1层B1591号房款47219元；四、驳回原告张忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3653元，由原告张忠负担2227元，被告滨州市中博房地产有限公司负担1426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 孙春华人民陪审员 廉爱翠人民陪审员 甄秋英二〇一五年五月二十五日书 记 员 任亚茹 更多数据：