（2015）瓦民初字第4号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-09-29
案件名称
李洪军与李秀苏、司晓东、司晓敏、司晓琴、司秉波农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
瓦房店市人民法院
所属地区
瓦房店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李洪军,李秀苏,司晓东,司晓敏,司晓琴,司秉波
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第4号原告：李洪军，男。被告：李秀苏，女。被告：司晓东，男。被告：司晓敏，女。被告：司晓琴，女。被告：司秉波，男。原告李洪军与被告李秀苏、司晓东、司晓敏、司晓琴、司秉波农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李洪军到庭参加了诉讼，被告李秀苏、司晓东、司晓敏、司晓琴、司秉波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李洪军诉称：2000年12月2日，原、被告签订房屋买卖契约，被告将位于瓦房店市岗店办事处瓦房村司屯司振元所有的4间土平房以8300元卖给原告，房产执照号为瓦农房执字第XXXXXX号，原告当时交清房款，被告将房屋交付原告并居住至今。司振元于1988年去世，李秀苏系司振元的妻子，余下被告系司振元儿女。该房一直未办理过户手续，因被告不能到齐办理不了公证，故该房无法过户，无奈诉至法院，请求：1、判决确认卖房契约有效、被告协助办理过户手续；2、诉讼费用由原告承担。被告李秀苏、司晓东、司晓敏、司晓琴、司秉波未答辩，未出庭参加诉讼，未向本院提交证据。经审理查明：司振元与被告李秀苏系夫妻关系，被告李秀苏与被告司晓东、司晓敏、司晓琴、司秉波系母子女关系。2000年12月2日，司秉东（卖方）与原告李洪军（买方）签订卖房契约，内容显示：兹有司秉东灰平房四间（土地使用证名为司振元），经协商司秉东以捌仟叁佰元整卖给李洪军，四至以土地使用证为准。砖瓦石块毫无保留。双方共同遵守信誉，不得反悔。悔方负责全部经济损失，房款当场点清。卖方司秉东、买方李洪军、协商人姜行君及证明人司俊良、司秉和丛术洋、执笔司景元等人均在契约上捺印。卖房契约签订的当日，原告向被告李秀苏交付购房款8300元，被告李秀苏亦将案涉房屋及房产执照、集体土地建设用地使用证交付原告，案涉房屋由原告居住至今。原告提交瓦农房执字第XXXXXX号房产执照载明：房屋所有权人司振元，共有人数4人，建筑时间1960年，房屋坐落瓦房店市岗店办事处瓦房村司屯，房屋结构土平房，产权来源继承，建筑面积64.61平方米，间数肆间，房屋共有人姓名李秀苏（妻）、司丙波（长子）、司丙冬（次子）、司晓梅（长女）。瓦房店市岗店街道办事处瓦房村民委员会出具证明：“司丙冬”、“司秉东”与“司晓东”为同一个人；“司晓梅”与“司晓敏”为同一个人；“司丙波”与“司秉波”为同一个人；被告李秀苏的丈夫司振元于1988年死亡；同意司晓东将房屋出卖给李洪军并同意过户至李洪军名下。瓦房店市公安局岗店派出所出具的变更更正详细信息显示：公民身份证号码XXXXXXXXXXXX，姓名李洪军，变更更正项目户口性质，变更更正类别本址转类，变更更正时间2011-12-07，变更更正前内容农业家庭户口，变更更正后内容非农业家庭户口等。本院所确认的上述事实，有原告提交的卖房契约、瓦农房执字第XXXXXX号房产执照及瓦集建（XXXX）字第XXXXXXX号集体土地建设用地使用证、居民户口簿、瓦房店市岗店派出所出具的变更更正详细信息、瓦房店市岗店街道办事处瓦房村民委员会出具的证明4份及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：案涉房屋系司振元与被告李秀苏、司秉波、司晓东、司晓敏的共同财产。司振元死亡后，被告司晓东于2000年12月2日出卖案涉房屋后，其他共有人李秀苏、司秉波、司晓敏及司振元的其他继承人对原告购房后入住至今的事实并未提出异议，应视为被告李秀苏、司秉波、司晓敏及司振元的其他继承人对司晓东的卖房行为是认可的；原告李洪军现在的户籍性质为非农业家庭户口，但购买房屋前的户籍性质为农业家庭户口，且案涉房屋所在地的瓦房店市岗店街道办事处瓦房村民委员会同意司晓东将案涉房屋出卖给原告李洪军并同意过户至李洪军名下，故原告李洪军与被告司晓东签订的卖房契约，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立，有效。依法成立的合同受法律保护，双方当事人也应遵守诚实信用原则履行合同义务。被告司晓东出卖案涉房屋后，他本人和房屋共有人李秀苏、司秉波、司晓敏及司振元的继承人等均有义务协助原告办理房屋产权变更登记。即使被告李秀苏、司秉波、司晓敏作为房屋共有人不同意被告司晓东出卖案涉房屋，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见，出卖他人之物的合同应当认定有效，买卖合同的效力不受处分权有无之影响。因此原告要求确认其与被告司晓东签订的卖房契约有效、五被告协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求合法、有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李洪军与被告司晓东于2000年12月2日签订的卖房契约有效；二、被告李秀苏、司晓东、司秉波、司晓敏、司晓琴在本判决生效之日起十日内协助原告李洪军到房产管理部门将坐落于瓦房店市岗店办事处瓦房村司屯的土平房肆间（房产执照编号为瓦农房执字第XXXXXX号，建筑面积64.61平方米）的房屋产权变更登记到原告李洪军名下。案件受理费150元（原告李洪军预交），由原告李洪军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 张宝兰人民陪审员 张彦梅人民陪审员 韩卫斌二〇一五年五月二十五日书 记 员 化凌弘