（2015）奉民三（民）初字第646号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-08-27

案件名称

尤思均、林彩玲与上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市奉贤区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尤思均,林彩玲,上海玫瑰园商贸城有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零一条第一款，第一百零三条，第一百三十条，第一百五十五条

全文

上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第646号原告尤思均。原告林彩玲。两原告委托代理人韦家凯，上海兆和律师事务所律师。被告上海玫瑰园商贸城有限公司。法定代表人夏克春，董事长。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告尤思均、林彩玲诉被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法适用简易程序，并于2015年2月27日、4月3日两次公开开庭进行了审理。两原告及委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤思均、林彩玲诉称，2004年3月23日，两原告与被告签署了六份《加盟联建协议书》，这些份合同名为联建实为买卖。约定原告向被告购买玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢25#、26#、27#、28#、31#、32#六套房产，被告承诺2005年9月之前将房屋交付原告。原告支付房款人民币149，590元（以下币种同）后，被告却迟迟未交付房屋，原告多次向法院、政府、检察院进行信访，但被告依然我行我素，不为原告办理产证，原告只能提起诉讼。（2013）奉民三（民）初字第2854号判决书判决：被告于本判决生效后十日内将位于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室两套房屋（即玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢32#）交付两原告；两原告于本判决书生效后十日内支付被告房款239，068.60元。两原告于2014年7月3日将房款239，068.60元交付奉贤区人民法院，但被告却未履行判决。原告无奈于2014年7月7日向奉贤区人民法院申请强制执行，2014年10月23日被告才将房屋的钥匙交付到法院，原告知道被告将房屋钥匙交付法院之后，就到这些房屋察看，发现房屋的门锁都是坏的，其中还有部分房屋由租赁客户在居住，直至2014年10月25日，租赁客户才搬离。被告的行为致使原告经济损失严重。根据双方签署的《加盟联建协议书》中约定：“甲方逾期交付商务房、商铺房，根据乙方已付房款数目计算违约金，每日万分之三。”因此，两原告要求被告支付自2014年7月3日起至2014年10月25日止的占房费用，每日按照已付房款388，658.60元的万分之三计算金额，即每日116.60元，共计13，408.72元。两原告办理《上海市房地产权证》时缴纳印花税：两套191元；缴纳商品住宅维修基金：奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室2，349.13元，奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层1，282.83元；税收缴款：南奉公路XXX弄XXX号XXX室7，541.46元，奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层4，118.28元，非税收入一般缴款：两套1，100元。共计：16，582.7元。根据双方《加盟联建协议书》约定：“办证费用甲乙方各承担50%，以房产交易中心发票为准。”现两原告要求被告根据约定支付办证费用8，291.35元。又由于被告未经原告同意将房屋改建并出租他人使用，将小区变为农贸市场；现被告交付的房屋一片狼藉，垃圾成堆，门窗大面积破损。原告为了能够正常使用，不得不请人来清理垃圾并修复破损门窗。故原告诉讼来院，要求：1、判令被告支付原告自2014年7月3日至2014年10月25日延迟交付房屋占用费13，408.72元；2、判令被告支付原告办理《上海市房地产权证》费用8，291.35元；3、判令被告支付原告交付房屋的垃圾清理费、门窗破损费3，000元。审理中，原告将第一项诉请调整为：判令被告赔偿原告2014年7月13日至2014年10月25日迟延交房损失。被告辩称，首先，前案判决书已明确延迟交付的责任不在被告方，被告实际收到剩余房款已是2014年10月，故不应当赔偿原告损失。其次，对于办证费用，双方协议书约定以房地产交易中心票据为准，故不应承担两原告所要求的除登记费外的其他税费。第三，由于两原告在前案中明确表示愿意以房屋的现状接受房屋，故两原告要求被告支付房屋的垃圾清理费、门窗破损费均无事实依据。经审理查明，2004年3月23日，原、被告签订《加盟联建协议书》一份，该协议书约定：两原告自愿选定玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房。协议书第二条第三项约定：“……办证费用甲乙方各承担50%，以房产交易中心发票为准。”协议书第四条第二项约定：“甲方（即被告）逾期交付商务房、商铺房超过一个月，从第二个月起根据乙方（即两原告）已交投资数目计算违约金，每日万分之三。”2013年10月28日，原、被告因履行《加盟联建协议书》项下的权利义务纠纷向本院提起民事诉讼，本院经审理后，于2014年6月9日作出（2013）奉民三（民）初字第2854号民事判决：“一、被告（反诉原告）上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效后十日内将位于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室两套房屋交付原告（反诉被告）尤思均、林彩玲并协助办理上述房屋的产权过户手续；二、原告（反诉被告）尤思均、林彩玲于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海玫瑰园商贸城有限公司房款239，068.60元；三、驳回原告（反诉被告）尤思均、林彩玲和被告（反诉原告）上海玫瑰园商贸城有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费3，244元，反诉案件受理费2，514元，均由原、被告各半负担。”另，该判决查明：“系争房屋1层与尤思均、林彩玲购买的其他房屋的1层未隔断，玫瑰园公司将上述房屋等出租使用。经本院释明，尤思均、林彩玲表示愿意以现房结构现状接受房屋。”另外，系争房屋的房款合计为388，658.60元，两原告已支付149，590元。2014年7月3日，上述民事判决生效。同日，两原告将房款打入本院代管银行账户。2014年10月，两原告办理系争房屋的产权证过程中，支付印花税、契税、房屋登记费、商品住宅维修基金合计16，582.70元，其中商品住宅维修基金3，631.96元。后双方因延迟交房的损失赔偿及税费负担等协商未果，致涉讼。以上事实经《加盟联建协议书》、（2013）奉民三（民）初字第2854号《民事判决书》、《上海市奉贤区人民法院代管款收据》、《印花税票销售凭证》、《上海市商品住宅维修基金收款凭证（购房人专用）》、《税收缴款书》、《非税收入一般缴款书》及原、被告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，首先，对于迟延交房的损失赔偿问题，（2013）奉民三（民）初字第2854号民事判决已确认被告应于生效判决后十日内交付系争房屋，现该民事判决已于2014年7月3日生效，而原、被告均确认实际交付房屋时间为2014年10月25日。故被告自2014年7月13日起陷入迟延履行，两原告据此要求被告赔偿迟延交房的损失，于法有据，应予支持。对于损失赔偿的标准问题，原、被告于审理中未能协商一致，但同意由本院酌定。本院认为，两原告未提供具体遭受损失的依据，但《加盟联建协议书》中约定被告迟延交房，可根据两原告已交投资数目每日万分之三计算违约金，该违约责任的约定对于本案具有重要的参考价值，故本院在此基础上将损失赔偿标准酌定为每月2，800元，经计算，上述迟延期间的损失为9，613.33元。被告对此辩称，被告实际收到尾款已是2014年10月，故不应以2014年7月13日为计算起点，本院认为，民事判决生效后，原、被告应当各自履行民事判决所确定的义务，并且两原告曾于7月2日前向被告提出付款要求，但被告存在拒收情形，故两原告于2014年7月3日向本院提存尾款，并无不当，故本院对于上述辩解不予认可。其次，对于办证费用，《加盟联建协议书》约定：“办证费用甲乙方各承担50%，以房产交易中心发票为准。”两原告认为该约定所指办证费用应包含印花税、契税、房屋登记费、商品住宅维修基金；被告对办证费用承担50%无异议，但认为办证费用仅指房屋登记费。本院认为，依文义及通俗理解，上述办证费用系指办证过程中所产生的必要税费，故应包含印花税、房屋登记费、契税，而商品住宅维修基金不在此列。被告认为办证费用仅指房屋登记费，依据不足，本院不予认可。经本院核对，办证费用总额为12，950.74元，被告应承担其中的6，475.37元。最后，关于垃圾清理费、门窗破损费，本院认为，被告交付房屋应承担质量瑕疵担保责任，而由于被告交付前曾将系争房屋租赁于案外人，故出现垃圾清理，墙面、门窗破损等情形亦属正常，两原告要求被告支付垃圾清理费、门窗破损费，于法有据，应予支持。现两原告未能提供垃圾清理、维修门窗等费用的有效证据，原、被告均同意由本院酌情确定，故本院以通常的垃圾清理及维修门窗的合理费用为依据，酌情认定1，000元。被告辩称，原告曾于前案中表态同意按原状接收房屋，故被告不应承担上述费用。本院认为，前案民事判决中明确：“尤思均表示愿意以现房结构现状接受房屋”，故原告仅系以现房结构现状接收房屋，并未免除被告其他质量瑕疵担保责任，故本院对被告此项辩解不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十一条、第一百十三条第一款、第一百三十条、第一百五十五条的规定，判决如下：一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告尤思均、林彩玲逾期交房损失9，613.33元；二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告尤思均、林彩玲办证费用6，475.37元；三、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告尤思均、林彩玲垃圾清理费、门窗破损费1，000元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币417元，减半收取计208.5元，由两原告负担52元，由被告负担156.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　李楠二〇一五年五月二十五日书　记　员　　刘伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”