（2015）苏中民终字第01249号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-21
案件名称
苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司与朱志伟物业服务合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱志伟,苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01249号上诉人（原审被告）朱志伟。被上诉人（原审原告）苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区娄葑分区独墅苑公建大楼。法定代表人李辉，董事长。委托代理人马强、周丽。上诉人朱志伟因与被上诉人苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第04036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年12月18日，苏州市平江区房地产建设有限公司昆山分公司与苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，将“绿岛花园”委托给苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司实行前期物业服务；委托期限为二年零三个月，自2008年10月1日至2010年12月30日；物业服务费按季度收取，多层为0.51元／月／平方米及代收代付费用0.14元／月／平方米、小高层为0.51元／月／平方米及代收代付费用0.6元／月／平方米、联排别墅为1.3元／月／平方米及代收代付费用0.14元／月／平方米；合同期满，未解聘或选聘新的物业管理企业的，苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司继续管理的，视为合同自动延续。合同签订后，苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司入驻该小区开始提供物业服务，至2014年6月。另查明：朱志伟及案外人王启凤系昆山市玉山镇绿岛花园14号楼1005室业主，该房建筑面积为96.16平方米。2008年12月9日，朱志伟在《临时管理规约》、《昆山市前期物业管理服务协议》上签字，其中《昆山市前期物业管理服务协议》约定缴纳费用时间为“每年缴纳两次，在每半年第一个月的15日前”，朱志伟对此无异议。2009年11月至2014年6月，朱志伟未缴纳物业费。以上事实由《前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》、《昆山市前期物业管理服务协议》及当事人的陈述予以证实。原审原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司的诉讼请求是：判令朱志伟支付物业费5973元，并支付滞纳金3315元，总计为9288元；诉讼费由朱志伟承担。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。苏州市平江区房地产建设有限公司昆山分公司与苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》合法有效，该合同对合同当事人及全体业主具有约束力。现苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司已依约提供了物业服务，朱志伟作为该物业服务范围内的业主有义务按约支付物业管理费用，逾期不交纳的，应承担相应的滞纳金。2009年11月至2014年6月，朱志伟欠付物业费为96.16平方米＊1.11元／月／平方米＊56个月=5977元，苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司主张5973元，原审法院予以确认。关于滞纳金，参照《前期物业管理委托合同》中约定的计算标准从逾期之日按万分之五，结合《昆山市前期物业管理服务协议》约定的支付期限为每半年第一个月15日前计算至2014年9月30日，总计为2497.98元。朱志伟拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利，其辩称无事实和法律依据，原审法院不予支持。小区的环境建设需要业主与物业管理企业互相协调配合，只有如此才能促进社区和谐，使小区宜居，业主安居。遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决：朱志伟于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司物业费5973元、滞纳金2497.98元，合计8470.98元。案件受理费50元，减半收取25元，由朱志伟负担。上诉人朱志伟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人物业管理不到位，请求二审法院撤销原判。被上诉人苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，上诉人朱志伟所在小区建设单位苏州市平江区房地产建设有限公司昆山分公司与被上诉人苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。该合同对全体业主具有约束力。被上诉人已按照合同约定履行物业服务义务，上诉人有义务支付相应的物业管理服务费用。上诉人称被上诉人物业管理不到位，首先没有事实依据，其次亦不能作为上诉人拒交物业管理服务费用的理由。至于小区可能存在物业服务瑕疵，作为被上诉人应当改进服务质量，作为小区业主的上诉人也不能以此拒交物业服务费用，而应通过沟通协商等方式解决。上诉人长期拒交物业服务费用，一定程度上会影响被上诉人的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱志伟的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱志伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年五月二十五日书 记 员 吴茂程 关注微信公众号“”