（2015）一中民一终字第0441号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-11-25
案件名称
王学萍与天津市西青区杨柳青镇大柳滩村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第0441号上诉人（原审原告）王学萍，无职业。委托代理人窦宗有，天津天信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市西青区杨柳青镇大柳滩村民委员会，住所地天津市西青区杨柳青镇大柳滩村。法定代表人刘金月，村主任。委托代理人杨嘉义，天津市西青区杨柳青镇法律服务所法律工作者。委托代理人刘文静，天津市西青区杨柳青镇法律服务所法律工作者。上诉人王学萍因租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2014）青民一初字第4643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王学萍及委托代理人窦宗有，被上诉人天津市西青区杨柳青镇大柳滩村民委员会的委托代理人杨嘉义、刘文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年7月31日原、被告签订《房屋租赁协议》，双方约定原告租赁被告原蛋鸡厂道东第一排房屋用于生产制本，租赁期限为自2005年5月1日至2020年4月30日止，租赁费每年2350元，三年期满后，按递增幅度增加10%。租赁费每年一交，每年于5月1日之前必须一次性交齐。因原告自行拆建房屋，被告免收2006年租金。该协议上原告并未签字，是由他人代签，原、被告对该协议的真实性均予以认可。协议签订后，被告将涉诉房屋交由原告使用，原告于2014年3月15日缴纳了租赁费2585元。2014年8月16日被告向“张连”发出《通知》，载明因村委会对鸡场进行改造，凡在集体房屋及土地上存放物品的，在一个月内（到2014年9月16日）将物品清理干净，过期不清者，视为放弃，村委会有权进行处理，一切后果自负。原告认为被告系单方解除协议违约的行为，侵害了原告合法权益，故起诉至原审法院，请求依法判令：1.被告赔偿原告经济损失200000元（以实际评估价格为准）；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求，要求被告赔偿原告经济损失380000元。庭审中，原告提出与案外人签订《房屋租赁协议》，租赁费为每年30000元，租期自2006年10月至2020年10月，是被告将该承租人赶走，但是原告并未提交被告将实际承租人赶走的证据，故对该事实原审法院不予认定。原告庭审陈述诉讼请求的380000元，包括原告建房的投入200000元和未来6年的租金损失180000元。经原告申请，原审法院依法委托天津兆恒资产评估有限公司对涉案房屋进行价值评估。鉴定单位于2014年10月30日出具津兆恒评报字（2014）第026号《资产评估报告书》，该资产评估报告书载明委估资产的评估价值为154900元，原、被告双方对此均无异议。另查，现涉案房屋没有进行拆除，该房屋亦无实际使用人。原审法院认为，由于涉诉房屋的建造未取得建设工程规划许可证、未经有关审批部门批准，原、被告双方于2005年7月31日签订的房屋租赁协议违反了法律强制性规定，应属无效。原告主张被告赔偿经济损失包括建房费用及未来的租金损失的诉讼请求，由于涉案房屋并未拆除，仍维持现状，且被告并不要求拆除涉案房屋，亦未提出要求原告交还房屋的诉讼请求，原告要求被告赔偿建房费用200000元的诉讼请求，缺乏事实依据。由于涉案房屋现已无人实际使用，被告仍要求继续与原告履行租赁合同，且未来6年的租金损失不属于原告的实际损失，原告的证据亦不能证明该损失是由被告造成的，原告要求被告赔偿未来6年租金180000元，没有法律依据，综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王学萍的全部诉讼请求。案件受理费3500元，鉴定费4000元，全部由原告王学萍负担。上诉人王学萍不服原审判决，向本院提出上诉。请求：依法撤销原审判决；改判被上诉人赔偿上诉人经济损失154900元；改判被上诉人赔偿上诉人自2014年9月至2014年12月的房屋租赁损失7500元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：上诉人对承租房屋进行拆除扩建，是得到被上诉人许可和同意的。因该涉诉房屋是建在原址之上，房屋产权人仍为被上诉人，双方约定租赁期内上诉人享有对该房屋的使用权。故该涉案房屋的建设工程规划许可证及有关审批部门的批准手续，应由被上诉人向有关审批机关履行房屋建造的报审手续。被上诉人未能得到相关许可和审批，便同意和许可上诉人投资进行房屋拆建，被上诉人应当对该租赁协议的无效承担全部法律责任。为此，原审判决现已认定双方所签订的租赁合同无效，就应当依法按照上诉人的请求，就上诉人提出的相关赔偿事宜进行依法裁决。被上诉人单方违约并强行将上诉人、实际承租人从租赁房屋内赶走，给上诉人已造成实际经济损失。被上诉人停水停电的通知和案外人的证人证言已确实充分地证明被上诉人将上诉人、实际承租人强行赶走及因被上诉人的过错导致上诉人的经济损失的事实。但原审法院以上诉人未提交被上诉人将实际承租人赶走的证据为由，对该事实不予认定，显然与事实不符。被上诉人天津市西青区杨柳青镇大柳滩村民委员会答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原审判决。经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。另查明，原审中被上诉人对涉案房屋是上诉人王学萍翻建予以认可。案经本院调解，双方仍各执己见。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原审人民法院对于双方当事人签订的房屋租赁合同认定无效符合法律规定，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方当事人均认可讼争之房系上诉人王学萍出资翻建，故原审法院在确定涉案房屋的评估价值后未予分析不妥，本院予以纠正。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。上诉人与被上诉人对翻建房屋的费用如何处理没有约定，且对于所翻建的房屋未办理相关的手续均有责任。故对上诉人主张被上诉人赔偿因合同无效发生的翻建房屋经济损失的请求，本院结合双方过错等情节酌情予以支持。对于上诉人所主张的房屋租赁损失一节，因合同被确认无效，上诉人再就此要求享有合同履行所产生的利益，没有法律依据，故对此项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第二款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市西青区人民法院（2014）青民一初字第4643号民事判决；二、本判决生效后十五日内，被上诉人天津市西青区杨柳青镇大柳滩村民委员会赔偿上诉人王学萍经济损失77450元；三、驳回上诉人王学萍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，二审案件受理费3398元，鉴定费4000元，共计10898元，由上诉人王学萍与被上诉人天津市西青区杨柳青镇大柳滩村民委员会各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 王鸿云审 判 员 王宗新代理审判员 张贝贝二０一五年五月二十五日书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。5、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”