（2015）南民初字第2152号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-03-30
案件名称
天津阳光壹佰物业服务有限公司与王欣娥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津阳光壹佰物业服务有限公司,王欣娥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第2152号原告天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园6号楼。法定代表人黎辉，董事长。委托代理人汪玉艳，该公司法务助理。被告王欣娥。委托代理人贺峥（被告之夫）。原告天津阳光壹佰物业服务有限公司与被告王欣娥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法由审判员郝家琨独任审判，于2015年5月4日、5月19日公开开庭进行了审理。原告天津阳光壹佰物业服务有限公司的委托代理人汪玉艳，被告王欣娥及其委托代理人贺峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津阳光壹佰物业服务有限公司诉称，原告于2003年9月15日接受建设单位的委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备（2003）第229号。被告在享受到物业服务后，自2007年4月1日至2015年4月30日未交纳物业服务费，经多次访谈催欠未果。被告所有权的物业建筑面积95.45平方米，交费标准为综合服务费0.40元／月／平方米，机电设施费0.50元／月／平方米，合计为0.90元／月／平方米，每月应缴额为85.90元，欠费合计8332.30元。根据被告认可的物业服务合同约定和国务院、市物业管理条例相关规定，被告应补交所欠物业费。被告行为属单方违约，应承担民事责任，故请求判令：被告补交自2007年4月1日至2015年4月30日期间所欠物业服务费8332.30元；被告自欠费之日起，依据合同约定按欠款额的日万分之三支付原告滞纳金至交纳欠费之日止；诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、资质证明；2、前期物业管理服务合同及备案证明；3、企业名称变更核准通知书2份；4、原告向法院三次主张物业费的登记表（证明我方诉请没有超过诉讼时效）；5、为被告提供物业服务明细表。被告王欣娥辩称，首先，原告没有资质承担阳光100小区的物业服务。原告系具有二级物业管理资质的企业，但根据天津市物业管理条例第三十二条“物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动”以及建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条“二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”的相关规定，原告可以承接30万平方米以下的住宅项目，而阳光100小区为75万平方米的住宅项目。其次，阳光100小区至今没有业主委员会，业主的合法权益无法得到保障。2005年3月，被告与阳光100开发商签订物业合约一份，该合约规定是与业主委员会签订，但阳光100小区至今没有业主委员会，故该合约没有法律效力。同时，小区物业管理权属于全体业主所有，只有业主或代表业主的业委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务，但原告在全体业主不知情的情况下将物业管理权委托打包给其他公司，严重损害了全体业主的利益。再次，原告提供的物业管理和服务远远达不到物业合同中所承诺的条款以及国家有关法律规定的服务标准，主要存在：设置围挡，堵塞消防通道；门禁设施损坏；社区、电梯和车库摄像头损坏；地下室、楼道存放废旧易燃品；商业街的车辆停放混乱、有关店主私自占用公共车位；小广告泛滥、垃圾乱丢弃以及账目不公示、收费和不收费项目不明示等许多问题。第四，原告从未以书面形式向被告催缴过物业费，根据有关诉讼时效的法律规定，原告的部分请求超过了诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。现同意按照诉讼时效的有关规定，并给予减免的情况下给付原告二年的物业费。被告为支持其抗辩向本院提交照片16张（证明小区存在消防安全隐患、机动车自行车乱停乱放等问题）。经审理查明，原告名称原为天津万怡物业管理有限责任公司。2007年11月9日经工商管理部门核准，更名为天津万怡物业服务有限公司，2008年4月28日经核准再次更名为天津阳光壹佰物业服务有限公司，现具有二级物业管理服务资质。2003年9月15日，天津万怡物业管理有限责任公司与案外人（开发建设单位）天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定案外人将阳光壹佰北园1-7号楼（物业项目名称）委托原告进行前期物业管理服务；物业管理服务期限自2003年9月15日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。同时，该合同约定了物业管理服务的事项、双方在物业管理中的权利、义务，以及原告在房屋外观；设备运行；房屋共用部位及共用设备的维修、养护；物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护；环境卫生；绿化养护；车辆行驶与停放秩序管理；公共秩序管理及维修时间和业主满意率等方面的服务标准和物业管理服务费用的交纳等事项，其中第七条约定：“竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.40元由业主交纳；业主每月10日前交纳；开发建设单位或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。”2003年10月24日，该合同在天津市房地产管理局进行了备案。被告系坐落于天津市南开区红旗南路延长线与外环线交口阳光壹佰北园2-1-701室业主，该房屋建筑面积为95.45平方米。被告自2007年4月1日至2015年4月30日未向原告支付物业管理服务费。另查，本院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理中查明，原告的服务存有瑕疵。再查，2010年10月25日、2012年1月9日、2014年1月6日，原告将阳光壹佰北园2号楼欠交物业管理服务费的业主名单在本院物业调解中心进行了登记，其中包含被告在内。上述事实，有当事人陈述及相关证据佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对天津万怡物业管理有限责任公司和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。庭审中，被告抗辩原告没有资质承担该小区的物业服务。虽然原告系二级资质，阳光100小区也确系75万平方米的住宅项目，但该小区系由东园、西园和北园组成，且原告与案外人签订相关前期物业合同是根据案外人交付楼宇的进度予以确定。本案中，原告与案外人签订上述前期物业合同之时，被告房屋所在的北园不足30万平方米，故被告的该抗辩理由，本院不予采信。另外，该小区业主委员会成立的问题与本案非同一法律关系，故本院不予涉及，被告可通过其他合法途经另行解决。现原告已履行了提供物业服务的义务，被告亦应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。考虑原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对被告应交纳的每月每平方米0.90元的物业管理服务费，可予酌减5%；同时，原告主张滞纳金的请求不予支持。关于诉讼时效问题，原告在2010年10月25日向本院提出追缴被告所欠物业服务费时，其2008年11月前的诉讼请求确已超过诉讼时效，故被告应给付2008年11月1日至2015年4月30日期间的物业管理服务费，数额为6365.56元（0.90元×95%×95.45平方米×78个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告王欣娥给付原告天津阳光壹佰物业服务有限公司自2008年11月1日至2015年4月30日间的物业管理服务费6365.56元；二、驳回原告天津阳光壹佰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取146元，原告天津阳光壹佰物业服务有限公司担负46元，被告王欣娥担负100元。被告担负的部分于本判决生效后十五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郝家琨二〇一五年五月二十五日书记员 王莉倩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 来源：