（2015）中一法三民一初字第342号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-09-15
案件名称
许世敬与中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许世敬,中山市吉雅房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法三民一初字第342号原告：许世敬，男，1965年3月10日出生，汉族，户籍住址海南省琼海市，现住广东省中山市。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。原告许世敬诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许世敬到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告向被告吉雅公司购买位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房，双方签订的商品房买卖合同合法有效，已经中山市中级人民法院作出的（2012）中中法民一终字第271号民事判决确认，中山市国土房管部门以此为依据为原告办理了商品房销售合同登记备案手续，合同业务编号为HT2014000592。原告系中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房的买受人，被告应当继续履行合同义务为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房地产权属证书；2.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.中山市不动产销售（转让）发票；3.吉雅花园物业交接书；4.（2010）中一法民一初字第1277号民事判决书、（2012）中中法民一终字第271号民事判决书；5.（2012）中一法执字第5152-2号协助执行通知书；6.住房证明；7.税收缴款书；8.交通银行个人转帐回单及还清房贷款本息证明；9.支付购房余款收据及证明。被告吉雅公司未作答辩亦未提交证据。经审理查明：2006年9月30日，原告许世敬与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房，该物业建筑面积为95平方米，优惠折扣价为150100元。付款方式为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款44600元须于2006年10月8日或之前付清。认购书还约定了其他事项。认购书签订后，原告于2006年10月10日向吉雅公司支付其他办证契税费用合计6165元，2006年10月11日支付楼款45100元（2008年3月14日吉雅公司为原告出具销售不动产统一发票），余款办理银行按揭。2006年10月25日，吉雅公司与原告许世敬签订吉雅花园物业交接书，将涉案房产交付给原告许世敬使用至今。因涉案商品房登记备案在陈庆霞名下未注销，致使原告的银行按揭手续无法办理，原告经多次催办未果，遂于2010年6月29日诉至本院[案号（2010）中一法民一初字第1277号]，请求判令：1.确认原告与吉雅公司签订中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房的商品房买卖合同合法有效；2.吉雅公司为原告办理商品房买卖合同销售登记备案；3.确认中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房地产权归原告所有。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为被告吉雅公司为原告办理中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房的房屋产权过户手续。中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房，该房屋建筑面积为95平方米，购房总价为150100元，于2014年4月10日登记备案在许世敬名下。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述（2010）中一法民一初字第1277号案本院经审理后认为，吉雅公司与陈庆霞签订的商品房买卖合同解除后，在涉案房屋尚未撤销抵押登记及预售备案登记前，又与许世敬签订商品房买卖认购书，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的有关规定,应确认双方签订的合同无效。现许世敬在尚未与吉雅公司签订正式的商品房买卖合同及足额向吉雅公司支付购房款的情况下，基于无效合同要求吉雅公司继续履行合同为其办理涉案房屋的产权过户手续的诉求，依法应予驳回。至于因吉雅公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实而导致许世敬的损失，许世敬可另行主张其相关权利。因此，本院于2011年11月18日作出(2010)中一法民一初字第1277号民事判决：驳回原告许世敬的诉讼请求。原告许世敬不服判决提起上诉。中山市中级人民法院经审理后，于2012年7月17日作出（2012）中中法民一终字第271号民事判决：1.撤销广东省中山市第一人民法院（2010）中一法民一初字第1277号民事判决；2.确认许世敬与中山市吉雅房地产开发有限公司签订的中山市三乡镇白石吉雅花园**幢**房的商品房买卖合同合法有效；3.许世敬可在本判决发生法律效力之日起十五日内选择向交通银行股份有限公司中山分行清偿陈庆霞的全部房贷债务以消灭抵押权，许世敬代偿的有关款项可以折抵尚欠中山市吉雅房地产开发有限公司的购房款，如折抵后仍不足以付清购房余款，许世敬应向中山市吉雅房地产开发有限公司支付剩余款项；如实际垫付的有关款项超出其应付的购房款，许世敬可就超出部分另行向中山市吉雅房地产开发有限公司追偿；4.若许世敬代陈庆霞向交通银行股份有限公司中山分行清偿了全部房贷债务，则该行应当在自清偿之日起十五日内协助许世敬解除本案商品房的陈庆霞抵押登记（陈庆霞和中山市吉雅房地产开发有限公司也应当同时协助办理）；中山市吉雅房地产开发有限公司与陈庆霞应当自许世敬代陈庆霞清偿本案商品房全部房贷债务之日起一个月内解除本案商品房的销售备案登记；中山市吉雅房地产开发有限公司在解除上述销售登记备案后，应当与许世敬继续履行本案商品房买卖合同，并立即为许世敬办理商品房销售登记备；5.如许世敬在本判决发生法律效力之日起十五日内，不选择向交通银行股份有限公司中山分行清偿陈庆霞的全部房贷债务以消灭抵押权，则交通银行股份有限公司中山分行可经行行使对涉案争议房地产的抵押优先受偿权（许世敬因此蒙受的损失可另行向中山市吉雅房地产开发有限公司追偿）。该判决生效后，原告于2012年9月7日向本院申请执行，并选择该判决第4项确定的内容履行义务。执行过程中，原告向交通银行股份有限公司中山分行清偿陈庆霞的房贷款本息合计88594.32元，向本院缴纳购买中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房余款16405.68元，补交契税款2251.5元。中山市房地产交易登记管理所于2014年4月10日为原告购买的中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房地产办理了商品房销售合同登记备案。后原告于2015年3月10日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告许世敬，虚假按揭物业明细表也未涉及涉讼房产。本案审理过程中，本院于2015年4月28日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房核查居住使用人员并张贴通知，经核查，该房屋由原告许世敬居住使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告许世敬与吉雅公司签订的商品房买卖合同的效力已经中山市中级人民法院作出生效民事判决书确认，双方均应全面履行合同义务。中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，虚假按揭物业明细表也未涉及本案涉讼房产。原告已向吉雅公司支付了全部购房款，且在房屋交付后已实际占有使用多年，吉雅公司收取了原告支付的全部购房款后，并已将房屋交付给原告使用，涉案商品房已登记备案在原告许世敬名下。现被告没有证据证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故吉雅公司应按合同约定履行协助原告办理房产权属证书的义务。在原告与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房的房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告许世敬办理位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼**幢**房的房地产权属证书。案件受理费3302元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 伍青花审 判 员 吴立和代理审判员 唐 群二〇一五年五月二十五日书 记 员 余 伟 来源：百度搜索“”