（2015）大民二终字第00936号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-06-15

案件名称

林刚、刘云枝与徐海、中瑞(大连)不动产连锁管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林刚,刘云枝,徐海,中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第00936号上诉人（原审原告）：林刚。上诉人（原审原告）：刘云枝。二上诉人的共同委托代理人：林松（原审原告林刚的弟弟）。被上诉人（原审被告）：徐海，无职业。被上诉人（原审被告）：中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司，住所地大连市西岗区民权街84号2单元6层1号。法定代表人：杨建国，该公司总经理。原审原告林刚、刘云枝与原审被告徐海、中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司（以下简称中瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，林刚、刘云枝不服大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林刚、刘云枝委托代理人林松，被上诉人徐海，被上诉人中瑞公司法定代表人杨建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告林刚、刘云枝一审诉称：2014年2月，原告委托本案诉讼代理人与二被告签订了房地产买卖合同。二被告在履行房地产买卖合同过程中，存在重大过错，到现在房款4万元没有给付原告，原告的委托代理人多次与被告交涉，被告均不纠正错误。实际上付款人是购房人，但是中介公司收取了中介费，应起监督作用，但中介公司没有尽到责任，因此要求中介公司中瑞公司承担连带责任。原告为追讨剩余购房款，于2014年8月13日亲自从日本返回大连，向本案诉讼代理人了解情况后，决定起诉被告。综上，原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了特别巨大的经济损失，依据房地产买卖合同约定和《经纪人管理办法》的有关规定及《中华人民共和国民法通则》第92条、第106条、第111条的规定，诉至法院，请求：1.判令二被告连带支付剩余购房款4万元，并承担相关利息（2014年7月10日至判决之日按人民银行同期贷款利率计算）；2.判令二被告连带支付违约金2万元；3.判令二被告连带支付原告为追讨剩余购房款所产生的交通费共计82220日元（折合人民币4940元）。原审被告徐海一审辩称：不同意原告的诉讼请求。我购买原告的房屋，房款一共是63万元，连税一共是67万元，现在还差4万元房款没有给付，但这4万元在中介公司中瑞公司处。不同意给付原告购房款4万元，理由是原告欠了2年的采暖费，户口没有迁出去。不同意支付利息、违约金、交通费。原审被告中瑞公司一审辩称：购房款4万元，被告徐海已经交付到我公司，居间方是为原、被告双方服务的，只要双方认可的情况下，我们都可以随时转出，我们只是暂时保管，但利息不同意支付，我们是替买卖双方保管的。不同意原告请求支付违约金2万元。关于原告请求交通费，我们也不知道原告到底有没有从日本回来，因为原告从来没有找我们联系过。我们之所以没有把4万元转给原告，首先需要徐海的同意，我们才能把4万元转给原告，因为徐海不同意，所以一直没有转给原告。一审法院查明：2014年2月，原告委托林松代理与被告徐海、中瑞公司签订房地产买卖合同。合同约定，原告为卖方，被告徐海为买方，中瑞公司为居间方，由原告将大连市西岗区白云新村绕山路58号4单元2层1号房屋出售给被告徐海，房屋价款63万元，定金2万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方申请商业贷款，买卖双方委托居间方选择贷款银行。如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止履行，则卖方须双倍返还定金给买方。同时对其他事项亦作出约定。签订合同时双方即交接案涉房屋。被告已给付原告购房款现金23万元，交付购房款4万元在被告中瑞公司处保管，其余购房款36万元被告以商业贷款的形式支付。2015年3月5日，卖方林刚、刘云枝的委托代理人林松及买方徐海签订申明，主要内容为：双方就大连市西岗区白云新村绕山路58号4单元2层1号房屋办理转款及房屋交接事宜。买方自愿将首付款21万元在未办理房屋过户手续前转予买方代理人林松，对以后产生的风险及纠纷已充分了解，若发生纠纷均由自己承担解决。居间方已尽风险告知义务，居间方免责。一审法院认为：原告林刚、刘云枝与被告徐海、中瑞公司房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已将案涉房屋交付给被告徐海，被告徐海理应将房款全部给付原告，现尚有购房款4万元在被告中瑞公司处保管未支付给原告，被告中瑞公司理应将代为保管的购房款4万元支付给原告。关于原告请求利息一节，因没有合同依据，不予支持。关于原告请求违约金一节，因没有事实依据及合同依据，不予支持。关于原告请求交通费一节，因没有依据，不予支持。关于原告请求被告中瑞公司承担连带责任一节，因被告中瑞公司已尽到居间的义务，故对原告此请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，作出如下判决：一、被告中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司于判决生效之日起十日内将代为保管的购房款40000元支付给原告林刚、刘云枝。二、驳回原告林刚、刘云枝的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元（原告已预交），由原告林刚、刘云枝负担625元，被告徐海负担800元。林刚、刘云枝的上诉请求为：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。其基本上诉事实和理由为：二被上诉人在履行房地产买卖合同过程中，存在重大过错，上诉人的委托代理人多次与被上诉人交涉，被上诉人均不纠正错误。为追讨剩余购房款，上诉人于2014年8月13日亲自从日本返回大连，向代理人了解情况后，决定起诉，上诉人认为被上诉人的行为严重侵害了上诉人的合法权益，给上诉人造成了特别巨大的经济损失，应支持上诉人的诉请，中瑞公司至今仍然非法侵占上诉人的四万元购房款。徐海二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。中瑞公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。上诉人没有按照合同约定迁出户口并欠2004年和2010年取暖费未交清，故其主张的4万元购房款在我公司代为保管。合同未履行完毕。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。另查明，案涉房地产买卖合同第4条约定，林刚、刘云枝须在签署本合同时，负责将房屋以签约现状交付给徐海使用，交付之前，林刚、刘云枝须将户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清。至2015年5月21日本案二审庭审结束时，林刚、刘云枝仍未将户口迁出案涉房屋。第13条约定，如买卖双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由居间方（中瑞公司）无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院已做出生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。本院查明的上述事实有房地产买卖合同以及当事人法庭陈述等在案为凭，业经本院审查，可能采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当依照合同约定履行各自义务。林刚、刘云枝与徐海以及中瑞公司签订的房地产买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现徐海已支付了合同约定的全部购房款，林刚、刘云枝已将案涉房屋交付徐海使用，但徐海已支付的现保存在中瑞公司的4万元购房余款未向林刚、刘云枝支付，在林刚、刘云枝未按照合同约定将户口迁出案涉房屋的情况下，一审法院判决中瑞公司给付案涉4万元购房余款，中瑞公司并未就此提起上诉，表明其认可一审判决，本院予以维持。关于林刚、刘云枝主张徐海、中瑞公司应承担逾期付款利息以及违约金一节，本院认为，双方应严格遵守合同约定，履行各自义务。根据双方合同约定，林刚、刘云枝的合同义务包括应在案涉房屋交付给徐海使用之前将户口迁出，而林刚、刘云枝主张的2万元违约金是在合同未能履行导致合同终止或无法履行的情况下，违约方应按此标准赔偿守约方，现双方并未终止合同，且继续履行合同，从现有的证据以及庭审查明的事实看，至本案二审庭审结束时，林刚、刘云枝仍未将户口迁出案涉房屋，存在未按照合同约定履行义务的情形，其要求徐海和中瑞公司承担违约金，无充分事实根据和法律依据，一审法院未予支持其该项诉请，并无不妥。根据合同约定，对于双方在履行合同过程中产生争议或纠纷，双方均同意由居间方（中瑞公司）无息保管定金、房款等，据此，林刚、李树林要求徐海和中瑞公司承担逾期付款利息，无合同依据，其该项主张，缺乏充分事实根据和法律依据，本院不予支持。关于林刚、刘云枝主张徐海和中瑞公司承担其交通费一节，本院认为，林刚、刘云枝并未提供充分证据证明其系为主张案涉房款而支付的交通费，故一审法院判决驳回林刚、刘云枝的该项诉请并无不妥，本院予以确认。综上，林刚、刘云枝的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元（上诉人预交），由上诉人林刚、刘云枝负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李奎哲代理审判员　　阁成宝代理审判员　　张萍萍二〇一五年五月二十五日书　记　员　　宋　敏来源：百度“”