（2015）江油民初字第342号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-12-17
案件名称
廖安强、杨丽诉被告廖朝颖、罗方全、罗小容房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
江油市人民法院
所属地区
江油市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖安强,杨丽,廖朝颖,罗方全,罗小容
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百二十一条，第一百二十二条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省江油市人民法院民 事 判 决 书（2015）江油民初字第342号原告：廖安强，男，生于1985年4月13日，汉族。原告：杨丽，女，生于1986年3月15日，汉族。上列原告的委托代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。被告：廖朝颖（曾用名廖颖），女，生于1975年1月15日，汉族。委托代理人：唐兴明，江油市小溪坝法律服务所法律工作者。被告：罗方全，男，生于1954年1月2日，汉族。被告：罗小容，女，生于1975年12月31日，汉族。原告廖安强、杨丽诉被告廖朝颖、罗方全、罗小容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理。依法适用简易程序审理，于2015年2月5日公开开庭进行了审理，2月27日质证。原告廖安强、杨丽及其委托代理人陈茂林、被告廖朝颖的委托代理人唐兴明、被告罗小容到庭参加了诉讼，被告罗方全无正当理由拒不到庭，作缺席审理。本案现已审理终结。原告廖安强、杨丽诉称：罗方全、罗小容父女俩在江油市三合镇双流村二组江油中学附近修建有一套住房，底层住房临街作为门面出租。2012年11月，廖朝颖与罗方全签订门面租赁合同，约定租赁罗方全、罗小容共有的1间27平方米门面5年。2014年8月21日，廖朝颖与原告协商门面转让，收取了定金2000元；8月26日，罗方全同意转让门面，并与原告重新签订租赁协议。后原告向廖朝颖支付了剩余转让费47000元，取得门面使用权，花费3200余元装修，并购置11000多元经营所需器具。经营活动开展仅1个月，就因罗方全、罗小容对房屋进行改建而中止经营。原告只得在罗方全、罗小容处另租一房屋存放用品。2014年12月中旬，房屋改建完工，但罗方全、罗小容就以原告承租的门面改为通道为由单方解除合同，造成原告严重经济损失。请求人民法院判令：1、三被告连带退还原告的门面转让费49000元、门面租金1084元；赔偿二原告装修及器具损失14494.50元；支付违约金14000元，合计78578.50元。2、诉讼费由三被告承担。被告廖朝颖辩称：我是从吴金群处转租门面，吴金群与罗方全也签有合同；转给廖安强时，罗方全也签字同意，还收取了转让费8000元。罗方全表象上就是房东，其隐瞒实际房主自行承担责任。我善意取得房屋使用权，原告的损失由罗方全、罗小容造成，与我没有关系。总之，我没有过错，也没有违约行为，不承担本案责任。被告罗方全未作答辩，罗小容也未补交授权委托书。被告罗小容辩称：原告不清楚房东是谁，但廖朝颖知情。房东是我母亲，我父亲无权出租，我和我妹妹代管，由我作主。我知道他们私下签订了合同后通知原告不要装修，去找廖朝颖退钱；我也告知过该合同是无效的，原告愿意租的话，我有个小门面可以租给原告；原告不听。我父亲不仅没有权利还是文盲，租赁合同无效，廖朝颖自己退钱给原告，与我无关。经审理查明：2014年2月24日，廖朝颖向案外人吴金群支付门面转让费，取得位于“江油市长城干道”建筑面积27平方米的门面租赁权用作经营小百货。转让同时，廖朝颖与罗方全重新签订了门面出租合同，但合同版本用的是吴金群与罗方全签订合同的版本，时间“租期自2012年11月4日起”有误。租赁截止时间为2017年11月4日。廖朝颖租赁期间，廖安强、杨丽夫妇打算转租用作经营米粉店，协商后杨丽于2014年8月21日向廖朝颖支付转让门面的定金2000元，并约定“房东不同意转让，退还定金”。同年8月26日，廖朝颖出具收条，记载“收到廖安强门面转让费49000元”。同时罗方全与廖安强签订了门面出租合同，约定（摘主要如下）：“租期自2014年11月24日起至2017年11月24日止、租金7000元／年、付款方式每年付一次”，“若任何一方提前解除合同，按每年租金的两倍赔偿违约金”，“房屋装修需经罗方全同意并不得改变房屋结构，合同期满后装修所产生的费用由廖安强承担与罗方全无关”，“廖安强转让所租门面，罗方全须配合廖安强转让，并重新鉴定合同”。随即廖安强开始装修，花费3200元；购置相关物品，花费11294.50元。罗小容（罗方全长女）知道罗方全将门面出租后提出罗方全无权签订合同，以房屋改建为由要求廖杨二人搬离。2014年9月1日，杨丽与罗小华（罗方全次女）签订租房合同，花费3000元（含押金400元）租赁住房1间用于存放物品并腾房。后廖杨二人被告知该门面将用作通道，罗方全也外出打工不见人，遂提起诉讼，认为罗方全、罗小容单方解除合同构成违约，廖朝颖隐瞒房东事实具有过错，请求支付违约金、赔偿损失。另查明：1989年2月15日，罗方全、王秀英在江油市人民法院协议离婚，王秀英分得楼房1幢、平房3间等财产，部分财产作为子女抚养费，罗方全分得大橱等家具。2009年8月20日，王秀英与罗小容、罗小华签订遗赠协议，将离婚时分得的财产赠与受赠人罗小容、罗小华所有，受赠人赡养遗赠人终生，并在江油市司法局三合法律服务所办理见证。上述27平方米门面实际位于江油市长城新村一号南二区长庚宾馆旁双流社区辖区，是临街门面中的一间，系改建而成。门面后面是1幢三层楼房，王秀英、罗方全、罗小容、罗小华及亲属居住在三层楼房中。罗方全原为江油市镜片厂（已注销）工人；其文化程度户籍记录是小学文化，本院离婚调解书记录为文盲，双流社区证明是文盲。本案受理前8天，杨丽电话联系廖朝颖，廖朝颖在通话中陈述“转让费中给罗方全拿了8000元”。上述事实，有当事人陈述、罗方全户籍证明、罗方全与廖颖的门面出租合同复印件、定金收条、门面转让费收条、罗方全与廖安强的门面出租合同、送货单、领条、购货发票、收据、罗小华与杨丽的租房合同复印件、通话录音及记录、吴金群出具的收条复印件、门面实景照片、本院（1989）法民字第68号民事调解书及庭审笔录、见证书、双流社区出具的证明等证据在卷佐证。本院认为：承租人廖朝颖在租赁期间经出租人罗方全同意将门面转租给次承租人廖安强、杨丽夫妇，同时廖安强与罗方全签订3个月后开始履行的租赁合同，现转租行为和后续租赁合同均产生争议，次承租人作为原告要求赔偿能否得到法院支持，争议主要在于罗方全同意转租以及出租房屋的行为是否有效。出租人罗方全不是房屋的所有权人，无权出租，但其离婚后一直与前妻及子女居住在此，也曾出租给他人并收取房租；加之房屋是自建房，没有产权证书，承租人难以判断产权人；转租人也是承租人廖朝颖从前手转租时也是经罗方全同意，且租赁了半年之久，产权人未提出异议，视为默认；以上情形导致原告和被告廖朝颖误以为被告罗方全是房东，原告廖安强与被告罗方全签订后续的租赁合同；同时廖朝颖与原告形成事实上的转租关系。被告罗方全出租房屋的行为虽然是无权代理，但原告和被告廖朝颖主观善意且无过失的相信行为人有代理权，构成表见代理，产生有效的法律后果，合同当事人均应按约履行。合同履行中，转租合同关系因产权人异议，形成后数天于2014年9月1日实际解除。原告是次承租人，与承租人形成租赁法律关系，现转租合同被单方解除不能实现合同目的，其向被告廖朝颖主张退还转让费（包含剩余期间租金），依据合同相对性，应予支持。被告廖朝颖抗辩罗方全收取了8000元转让费，在原告向本院提交的通话录音中也提及，但该陈述与廖朝颖本人出具的收条相悖，书证的证明力更强，廖朝颖的陈述无其他证据印证，本院对廖朝颖的抗辩不予采信。承租人廖朝颖与出租人罗方全的租赁关系按原合同执行，不在本案中处理。被告罗方全未应诉，本院视为其放弃答辩、举证、质证等权利。经本院释明，罗小容在宣判前仍未向本院提交相关授权委托书，本院对罗小容当庭代罗方全的陈述不予采信。被告罗方全逃避审判，基于其与另一应诉被告罗小容的特殊家庭关系，视为其知晓诉讼事项，且默认单方解除合同和不履行后续合同的事实，被告罗方全应对其违约行为向原告承担违约或者赔偿责任。被告罗小容擅自单方解除转租合同以及不归还房屋导致后续租赁合同未能履行，给原告造成损失，应当承担侵权责任。原告主张实际损失的同时主张按合同约定“每年租金的两倍赔偿违约金”，违约金过高，予以调整。原告的实际损失高于违约金，赔偿以损失为准。原告主张剩余租金1084元根据转让费收条、新合同履约期限以及交易习惯，推定已经包含在转让费中，不再单列计算。原告主张被告承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第八条第一款第（二）项、第十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告廖朝颖于本判决生效之日起三十日内向原告廖安强、杨丽返还门面转让费49000元。二、被告罗方全、罗小容于本判决生效之日起三十日内向原告廖安强、杨丽赔偿单方解除门面的损失14494.50元。三、驳回原告廖安强、杨丽的其他诉讼请求。案件受理费1760元，减半收取880元，由原告廖安强、杨丽承担185元，被告罗方全、罗小容承担695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 余 光二〇一五年五月二十五日书记员 欧俊希 来自