（2015）淮中民终字第00720号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-11
案件名称
胡国峰与盱眙五洲国际置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盱眙五洲国际置业有限公司,胡国峰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第00720号上诉人（原审被告）盱眙五洲国际置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇东阳路2号。法定代表人舒策城，该公司董事长。委托代理人范海洋，该公司销售经理。委托代理人黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡国峰，工人。上诉人盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称五洲公司）与被上诉人胡国峰商品房销售合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2015年1月29日作出（2014）盱民初字第2255号民事判决。上诉人五洲公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。上诉人五洲公司的委托代理人范海洋、黄国西、被上诉人胡国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告开发的“盱眙五洲国际广场”第A区ABCD段1层A121、122号商业用房。A121号房建筑面积为50.14平方米，总价款为105万元，A122号房建筑面积为49.29平方米，总价款为105万元，上述两份合同第八条交付期限中均约定，“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用批准文件的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告一次性支付了上述两套房屋购房款210万元，被告于同年8月5日向原告出具了购房发票两份。嗣后，在未经原告同意的前提下，被告委托盱眙五洲国际商业运营有限公司将盱眙五洲国际广场一期A栋107-109、120-122号6间商铺出租给案外人赵晓花使用，租赁期限为2013年7月27日至2018年7月26日，租金自2013年7月27日起计算，其中2013年7月27日至2016年7月26日，每月租金26734元，2016年7月27日至2017年7月27日，每月租金30172元。但合同在实际履行过程中，作为商业营销策略，赵晓花实际需交纳第一年租金53468元、第二年租金106936元、第三年租金160404元、第四年租金362064元、第五年租金362064元。其中A栋107-109、120-122号商铺实际建筑面积为289.81平方米，原告所购两套商铺建筑面积为99.43平方米。根据租赁合同约定前三年租金标准折合每平方米每月租金为92.25元，本案诉争房屋建筑面积为99.43平方米，原告所购房屋每月租金为9172元。诉讼中，原告申请将解除合同违约金计算期限调整自2013年7月21日起至法院判决确定解除之日止。原告胡国峰诉称，2013年7月21日，原告胡国锋在五洲公司开发的五洲国际A区ABCD段一层购买两间商业用房，分别为A121号商业用房，建筑面积为50.14平方米，房价总额为人民币壹佰零伍万元整。A122号商业用房，建筑面积为49.29平方米，房价总额为人民币壹佰零伍万元整。合同约定2013年12月31日前交付使用，但被告至今未按合同约定交付房屋。被告不仅不交付，还恶意将原告房屋出租给他人谋取利益。合同虽约定违约金1%，但不足以弥补原告的损失。现原告要求被告按照合同规定退还购房款贰佰壹拾万元整，并按同期银行贷款利息的四倍承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判决1.解除原、被告签订的五洲国际A区ABCD段一层A121、A122号商业用房购房合同；2.被告退还购房款210万元；3.被告支付违约金60.9万元（自2013年7月21日至2014年10月6日按银行同期贷款利息的四倍计付）。被告五洲公司辩称，同意解除与原告签订的五洲国际A区ABCD段一层A121、A122号商业用房购房合同并退还购房款210万元。五洲公司是综合的商业地产运营公司，该项目不是单纯的销售商铺，为了客户的利益，五洲公司还委托无锡五洲国际商业运营公司盱眙分公司进行商铺的商业运营，以实现商铺的增值和五洲品牌的发展，实现客户与公司的双赢。五洲公司在广告宣传和实际的销售过程中都会与购房人协商将所售的房屋由运营公司委托经营若干年并签订委托经营协议，委托经营的前五年如果有收益购房人放弃。运营公司作为市场的培育和前期运营等相关投入作为前提条件，由五洲公司对出售的商铺给付一定的价格优惠。原告与销售代理人恶意串通，恶意的只享受优惠，不签订委托经营协议，损害了被告的利益，也影响了商铺的整体招商，损害了其他业主的利益，原告所购买的房屋是整体招商的一部分，所以被告无法单独交房，所以被告不同意支付违约金。原告诉讼主张按银行贷款利率四倍支付违约金亦无合同和法律依据。原审认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告未按商品房买卖合同约定时间向原告交付房屋，已逾期超过90日，满足了合同约定解除条件，现原告诉请解除双方之间的合同，被告亦不持异议，并同意退还原告购房款210万元，原审予以确定。对于双方争议的合同解除后的损失赔偿问题，被告抗辩认为原告与部分销售人员恶意串通，拒不签订委托经营管理协议导致无法交房，因原告不认可与被告在协商订立商品房买卖合同过程中存在必须同时签订委托经营管理协议的事实，被告亦未举证证明原告与销售人员有恶意串通行为，故被告在未与原告协商一致的情况下将诉争房屋租赁给他人长期使用，导致无法交房，致合同目的无法实现，事实上造成了原告相应的损失，被告依法应予赔偿。原告现主张以房款为基数，参照银行贷款利息的四倍给付损失，缺乏相应依据，原审未予支持，但即使按双方签订合同时中国人民银行1-3年期同期贷款利率6.15%计算，原告每月亦产生直接利息损失10762.5元，同运营公司与案外人赵晓花签订的租赁合同每月产生的租金收益9172元相近，而双方商品房买卖合同约定的解除合同2.1万元的违约金畸低，确不足以弥补原告所产生的损失，原告主张调整违约金请求有依据，应予支持。原审法院结合双方当事人举证质证情况，酌情确定原告损失为每月1万元。因双方合同约定交房时间为2013年12月31日，故原告可享有的合同逾期利益应当自2014年1月1日起计算。原告在诉讼中变更违约金计算的起止期限，系行使正当的诉讼权利，并无不妥，原审予以支持。综上，因调解不成，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、解除原告胡国锋与被告盱眙五洲国际置业有限公司于2013年7月21日就盱眙五洲国际广场第A区ABCD段1层A121、A122号房签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告盱眙五洲国际置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡国锋购房款210万元并按每月1万元赔付违约金（自2014年1月1日起至本判决确定给付之日止）；三、驳回原告胡国锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28472元，由原告胡国锋负担5034元，被告盱眙五洲国际置业有限公司负担23438元。判决后，上诉人五洲公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同对交付时间、违约责任作出了明确约定，上诉人逾期交房行为也没有给被上诉人造成损失，一审法院擅自调整违约金的行为，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判。被上诉人胡国峰答辩称，合同约定的违约金过低，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审经审理确认原审查明的事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条的规定，请求人民法院调整违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限……”。本案中，上诉人未按合同约定按时交房，应承担相应违约责任，关于违约金数额问题，双方商品房买卖合同约定的解除合同2.1万元的违约金畸低，确不足以弥补被上诉人所产生的损失。一审法院按照涉案房屋同期租金数额，酌情确定被上诉人损失为每月1万元并无不当。上诉人主张违约金过高无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28472元，由上诉人盱眙五洲国际置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 青审判员 王百川审判员 孙 洁二〇一五年五月二十五日书记员 王 伟 来源：