（2015）成民初字第41号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-26
案件名称
甘肃省成县华成工业公司诉王玺棕确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
成县人民法院
所属地区
成县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘肃省成县华成工业公司,王玺棕
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
甘肃省成县人民法院民 事 判 决 书（2015）成民初字第41号原告甘肃省成县华成工业公司，住所地甘肃省成县城关镇李武村。法定代表人刘文华，该公司经理。委托代理人张某某，成县人大退休干部，一般代理。被告王玺棕。委托代理人尹生保，甘肃泾江律师事务所律师，一般代理。以上原告甘肃省成县华成工业公司诉被告王玺棕确认合同无效纠纷一案，我院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告法定代表人及委托代理人、被告王玺棕及委托代理人到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告甘肃省成县华成工业公司诉称：1991年12月16日，成县人民政府批准为原告公司征用了成县城关镇李武村4.6亩土地，土地性质转为国有，1998年12月28日土管部门办理了土地使用证。2005年3月1日，原告将库房及土地使用权转让给被告，合同约定房产每平方米240元，土地每平方米300元。实际面积以房管所及土地管理部门丈量面积为准。原告已借被告2.6万元，协议签订后再付6万元，其余款项待过户后一次性付清，总价款以实际结算为准。同日，为达到逃税目的，原、被告另签了一份协议，变更为原告借用被告现金17万元无力偿还，愿将房产作价相抵。2005年4月26日，原告向成县房管所及土地管理部门出具了办理过户登记的申请。同日，原、被告按房管所提供的统一格式又签订了房地买卖合同，将第二份协议借款改为已收到购房定金17万元，原告愿将房屋372平方米出售给被告。被告先后付款12.6万元，由于房产未办理过户手续，房产未移交，被告也未付清余款。依照法律规定，以划拨方式取得土地使用权转让房产时，应当报有审批权的人民政府审批准予转让并缴纳土地使用权出让金。土地使用权人未经有审批权的人民政府批准与受让方订立转让划拨土地使用权的，合同无效，故原、被告签订的房地产转让合同应为无效。请求法院判令：1、原、被告双方订立的房地产转让合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。被告王玺棕辩称：本案是一起房地产转让合同纠纷，并非土地使用权转让纠纷，并不能适用以划拨土地取得国有土地使用权应征得人民政府批准的规定。国有划拨土地是指国家机关用地、军事用地等，而原告公司取得土地使用权是通过政府征收集体土地取得，后来扩展为国有土地性质。原告公司不符合划拨土地取得的条件，该宗土地不是划拨土地。原、被告双方签订协议时具有相应的民事行为能力，并且关于房屋买卖的意思表示真实。原告的主管部门出具了过户登记的公函，并且原、被告共同到房管所办理了过户登记手续，缴纳了相应费用。房产转让协议应为有效，原告应予履行。且原告的诉讼请求不明确，被告已实际支付原告30.1万元。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年3月1日，原告甘肃省成县华成工业公司（甲方）与被告王玺棕（乙方）签订《房产转让协议书》，双方约定：甲方有闲置库房两栋及土地使用权作价转让给乙方。房产按每平方米240元，土地按每平方米300元计价，实际面积以房管所、土地管理局丈量面积为准。付款方式为：乙方已借给甲方2.6万元，协议签订后再付给甲方6万元，其余款项待过户手续办完后一次付给甲方。协议由原告法定代表人刘文华和被告王玺棕签字确认。同日，原告甘肃省成县华成工业公司（甲方）与被告王玺棕（乙方）又签订《房产转让协议书》，双方约定：甲方借用乙方现金17万元，乙方同意不计利息，以甲方房产作价相抵。协议书由刘文华和被告王玺棕签字确认。2005年4月26日，原告甘肃省成县华成工业公司（甲方）与被告王玺棕（乙方）签订成县房产管理局成县房买卖契字第（2005）005号《房地产买卖契约》，双方约定：甲方自愿将座落在成县东河桥东路华成公司院内的房地产372平方米出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币17万元。乙方于2005年6月25日前二次付清给甲方。购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为现金。契约由刘文华、王玺棕签字确认，并加盖原告甘肃省成县华成工业公司印章。被告王玺棕在申请办理过户手续过程中共缴纳各项费用5506.1元。截止2005年12月19日，原告甘肃省成县华成工业公司共收到被告王玺棕房款10万元，借款3.1万元，折合房款合计13.1万元。房屋及土地使用权仍由原告甘肃省成县华成工业公司占有，未向被告王玺棕移交。另查明，1998年12月28日，成县人民政府为原告甘肃省成县华成工业公司颁发了成国用（1998）字第C12012号国有土地使用权证，土地面积为4236.64平方米，土地权属来源为划拨。2000年12月20日，成县人民政府向房屋所有权人为原告甘肃省成县华成工业公司的1507.62平方米房屋颁发了成县房权证成字第21**号房屋所有权证。又查明，2011年10月10日，成县人民政府将位于城关镇李武村上社的国有土地使用权人由原告甘肃省成县华成工业公司变更为陇南市祥合房地产开发有限公司，土地使用权类型由划拨变更为出让。以上事实，有当事人当庭陈述、成计字（1983）34号文件）、成土建字（1991）21号文件、成土建发（2011）44号文件等证据在案佐证。综上所述，本院认为：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府未审批同意的，房地产转让合同无效。原告甘肃省成县华成工业公司与被告王玺棕于2005年3月1日、2005年4月26日签订的三份房地产转让协议未经成县人民政府审批同意，该协议应为无效。协议无效后因协议取得的财产应予返还，并按过错赔偿相关损失。原告甘肃省成县华成工业公司取得的13.1万元房款应向被告王玺棕返还，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告王玺棕在申请办理过户登记手续时缴纳的5506.1元属于无效合同造成的损失，原告甘肃省成县华成工业公司应予赔偿。被告王玺棕辩称，房地产转让协议已经房屋主管部门审批同意并办理登记手续，应为有效的理由于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告甘肃省成县华成工业公司与被告王玺棕于2005年3月1日、2005年4月26日签订的三份房地产转让协议无效；二、由原告甘肃省成县华成工业公司返还被告王玺棕房款13.1万元，并按中国人民银行同期贷款利率从2005年12月19日开始支付利息至清偿之日；三、由原告甘肃省成县华成工业公司赔偿被告王玺棕经济损失5506.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告甘肃省成县华成工业公司与被告王玺棕各承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判长 王帆棣审判员 山军强审判员 周亚东二〇一五年五月二十五日书记员 李 芳 关注微信公众号“”