（2014）铜民初字第3340号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-06
案件名称
周黎与徐州市九鹏房地产开发有限公司、徐州苏北中小企业投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周黎,徐州市九鹏房地产开发有限公司,徐州苏北中小企业投资担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第四十条，第十九条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2014）铜民初字第3340号原告周黎。被告徐州市九鹏房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区上海路西、黄河路北商住楼6#-23。法定代表人杜尚文，该公司董事长。委托代理人吴宝剑，江苏红杉树律师事务所律师。被告徐州苏北中小企业投资担保有限公司，住所地徐州市中山南路235号。法定代表人权太华，该公司经理。委托代理人梁克彬，江苏敏言律师事务所律师。原告周黎诉被告徐州市九鹏房地产开发有限公司、徐州苏北中小企业投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周黎、被告徐州市九鹏房地产开发有限公司（以下简称九鹏公司）的委托代理人吴宝剑、徐州苏北中小企业投资担保有限公司（以下简称苏北担保公司）的委托代理人梁克彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周黎诉称，2014年3月24日原告与被告签署了编号为JP20的四份房屋认购书，购买利国鑫都商业中心3号楼111和117两套房屋，唐沟九鹏苏北商贸城3号楼324和325两套房屋，原告于2014年4月1日一次性全额付款，被告于当日出具四份收据。原告购买的房屋无法办理购房合同和产权证，原告多次找被告办理相关手续，被告迟迟未予办理，现在以上四套房屋均被法院查封或抵押。被告违约导致原告不能实现合同目的，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告签订的购买利国鑫都商业中心两套房屋及九鹏苏北商贸城两套房屋的房屋认购关系。2、被告向原告返还已付购房款人民币1696532元，并承担银行同期利息59378.62元（自2014年4月1日暂计算至2014年10月30日止），合计1755910.6元。3、本案诉讼费由由被告承担。被告徐州市九鹏房地产开发有限公司辩称，首先，虽然2014年3月24日原告与二被告签订新都商业中心房屋认购书，但实际原告与其并无房屋认购关系，原告实际是向被告苏北担保公司出借资金，九鹏公司向苏北担保公司借用资金，原告为了保证资金的安全，与被告签订了房屋认购书。其次，被告九鹏公司与苏北担保公司存在多笔借款，九鹏公司均有还款，有关的数额目前尚在核对。且双方约定的利息均已超出法律保护的范围。最后，虽然，被告与原告签订了房屋买卖合同，但双方并无真实的房屋买卖关系，根据有关规定双方以合法形式掩饰非法目的的，合同无效。原告要求解除房屋买卖合同，被告认为该合同实质就是无效合同，无需解除。对于原告要求返还购房款的诉讼请求，因九鹏公司与原告之间并无真实的买卖关系，虽然原告出借的款项实际是由九鹏公司使用，但是九鹏公司是向苏北担保公司借款，与原告之间并未形成借贷关系。因此被告公司对原告不负有偿还借款或者返还购房款的义务。请求驳回原告的诉讼请求。被告徐州苏北中小企业投资担保有限公司辩称，首先，原告与二被告在2014年3月24日签订的房屋认购书系各方真实的意思表示，因原告通过苏北担保公司向实际借款人九鹏公司出借资金，九鹏公司未能按期偿还借款，原告与二被告三方协商同意九鹏公司用其房屋充抵所欠原告的借款资金。上述行为完全符合法律规定，九鹏公司应依法履行房屋认购书，如因涉案房产确已无法进行转让，九鹏公司理应返还原告的资金。其次，二被告之间的资金出借金额已经在2014年10月21日进行了对账确认，除却九鹏公司用房产冲账后，其至今尚欠苏北担保公司3500万元。再次，被告九鹏公司是该笔借款的实际使用人和借款人，并同意以房产作价偿还所借款项，即已经明确认可原告对其享有合法的诉讼权，因被告九鹏公司将原告购买的涉案房产进行抵押，导致房屋认购书无法实际履行，原告的购房目的无法实现。而被告苏北担保公司只应在担保范围内承担担保责任。经审理查明，2014年3月24日，原告周黎与被告九鹏公司、被告苏北担保公司签订《鑫都商业中心》房屋认购书和《九鹏苏北商贸城》认购书共四份，甲方为九鹏公司，乙方为苏北担保公司，丙方为周黎，分别载明房号为鑫都商业中心3#111室，建筑面积98.64平方米，认购单价为5500元／平方米，认购总价为542520元。房号为鑫都商业中心3#117室，建筑面积88.02平方米，认购单价为7800元／平方米，认购总价为686556元。房号为九鹏苏北商贸城3#325室，建筑面积53.12平方米，认购单价为4400元／平方米，认购总价为233728元。房号为九鹏苏北商贸城3#324室，建筑面积53.12平方米，认购单价为4400元／平方米，认购总价为233728元。付款方式均为一次性付款，甲方应于工程综合验收合格半年后开始办理相关办证手续，在丙方付清认购金，签订认购书后，甲方不得将此房转售他人，否则双倍退货认购金。落款处均有原告周黎的签字捺印，及二被告的公司签章。当日，被告苏北担保公司向原告周黎出具证明四份，分别载明周黎通过被告苏北担保公司购买鑫都商业中心3-111、117，九鹏苏北商贸城3-324、325房屋四套，并载明相应的单价、面积及总房款，另注明九鹏公司以此作为与苏北担保公司算账凭据。落款处有苏北担保公司的签章。2014年4月1日，被告九鹏公司向原告出具收据4份，分别载明房号及具体的金额，交款人均为原告周黎，收款事由均为认购金，并有经办人签字，加盖九鹏公司公章。2014年4月23日，原告周黎与被告九鹏公司签订购房认购承诺书一份，载明涉案房屋房产权证由苏北担保公司督办，如办不到，由苏北担保公司自愿按照以上四套房总款退赔。落款处有苏北担保公司签章。2014年10月21日，被告苏北担保公司与九鹏公司形成借贷会议协商结果一份，载明九鹏公司欠苏北担保公司借贷款3500万元，九鹏公司自愿以唐沟房屋还款，该部分房产价值4000万人民币，分期偿还现金1200万元、协商客户认购抵押房屋以及由九鹏公司准备资金用于特殊困难客户的紧急需求。2013年6月19日，被告九鹏公司已涉案房屋等共计12120平方米房屋作为抵押向铜山县农村信用合作郭集信用社贷款1400万元，抵押价值为1155元每平方米，抵押率未达15%。且因诉讼纠纷，涉案房屋苏鑫都商业中心3-111、苏北商贸城3-324、325三套房屋被法院查封。以上事实，有房屋认购书、收据、承诺书、证明、会议协商结果及当事人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点归纳为：1、涉案法律关系的厘定；2、如双方存在房屋买卖关系，原告要求解除是否有事实和法律依据。关于争议焦点1，本院认为原、被告之间形成房屋买卖合同关系，理由如下：其一，被告九鹏公司主张的认购书非双方真实意思表示的抗辩意见不能成立。认购书有原被告双方的签字捺印，且其后被告九鹏公司向原告出具收据，载明交款人、房号、事由认购金，涉案相关借据等亦被销毁，被告苏北担保公司出具证明及承诺书，上述证据可以证明认购书是三方协议的结果，且其后原告及被告苏北公司均履行了相应的义务，故在被告九鹏公司无其他证据证明存在重大误解等意思表示不真实的情况下，本院对该抗辩意见不予采纳。其二，被告九鹏公司关于涉案房屋未办理过户手续尚处于预约阶段，未形成房屋买卖关系的抗辩意见不能成立，房屋产权变更是房屋所有权转移的标志，房屋所有权转移是房屋买卖合同履行的结果，不能因合同履行的阶段、程度而否认双方的合同关系。故对该抗辩意见本院不予采纳。其三，被告九鹏公司以借贷关系否定房屋买卖合同关系的抗辩意见不能成立。本案中，原、被告双方确因借贷关系产生房屋买卖的合意，并签订认购书，但不能因原被告之间曾存在民间借贷关系，进而否认涉案房屋买卖合同的合法性。综上，原被告双方系房屋买卖合同关系。关于争议焦点2，本院认为原告主张解除双方之间的房屋认购关系，返还购房款的诉讼请求，有法律事实依据，应予支持。理由如下：首先，被告九鹏公司抗辩认为双方因民间借贷产生的债务纠纷，另行签订房屋买卖合同的，属以合法形式掩饰非法目的，合同无效。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。但本案并非法律规定的禁止流押情形，亦非名为买卖实为借贷的情况。本案系借款到期后，因被告九鹏公司无现金归还，双方协议所欠借款作为房款购买涉案房屋，且相关单价亦符合市场行情，依据现有证据，不足以认定涉案合同具有以合法形式掩盖非法目的或违法法律规定，损害社会公共利益等合同无效情形，故涉案合同合法有效。其次，被告九鹏公司认为其余苏北担保公司存在多笔借款，利息均已超出法律保护的范围。但对此，经法庭明释后，被告不能提供证据证明双方约定的利息，及已偿还的利息超出法律规定，亦不能证明已实际归还部分涉案房款，也未提供书面合同以供法庭核实，故对该抗辩意见不予采纳，已认购书及收据载明的金额确认涉案房屋的购房款，即1696532元。原告主张的自2014年4月1日至2014年10月30日间的利息59378.62元，符合法律规定，本院予以支持。并由被告苏北担保公司对上述款项承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告周黎与被告徐州市九鹏房地产开发有限公司、徐州苏北中小企业投资担保有限公司之间的房屋认购关系。二、被告徐州市九鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周黎购房款1696532元、利息59378.62元，合计1755910.6元。三、被告徐州苏北中小企业投资担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任。四、被告徐州苏北中小企业投资担保有限公司在承担责任的范围内有权向被告徐州市九鹏房地产开发有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取20600元、保全费5000元，合计25600元，由被告徐州市九鹏房地产开发有限公司、徐州苏北中小企业投资担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 张小舟人民陪审员 刘安民人民陪审员 李 强二〇一五年五月二十五日书 记 员 厉婉君 关注公众号“”