（2015）秀民一初字第575号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-10-14
案件名称
唐天乐诉海南凤凰地产有限公司房屋买卖合同纠纷的一审民事判决书
法院
海口市秀英区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐天乐,海南凤凰地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十二条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
海南省海口市秀英区人民法院民 事 判 决 书（2015）秀民一初字第575号原告：唐天乐，男。委托代理人：袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。被告：海南凤凰地产有限公司。住所地：海口市先烈路椰园新村综合楼。法定代表人：张冠彩，董事长。委托代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。委托代理人：冯斌，海南川海律师事务所律师。原告唐天乐诉被告海南凤凰地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法指定由审判员王康宏独任审判，于2015年5月20日公开开庭进行审理。原告的委托代理人袁自强，被告的委托代理人韦桂庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的海口市×路×花园×号×房，合同金额248452元。原告签约后已经按照合同约定支付全部房款并入住至今。但被告没有按合同约定为原告办理房产证，经原告和所在小区业主多次到政府有关部门上访后，被告才于2013年1月16日为原告办理房产证。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定出卖人承诺在买受人交完全额房款及相关费用之日起一年半内为买受人办妥房产证，如出卖人不能按时办理，每逾期一天，出卖人须向买受人缴付总房款万分之一点五的违约金。出卖人负责为买受人办理所购房产的产权转让手续和协助买受人办理房产证的申领工作，相关费用由买卖双方按国家规定各自承担。据此，原告认为：被告的行为己经构成违约，应当按照合同的规定支付违约金，请依法判令：一、被告支付逾期办理房产证违约金11774元（2012年3月2日至2013年1月15日316天，每天37.26元）；二、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、海南亿合实业有限公司（下称“亿合公司”）为涉案合同的实际履约人，且与本案的处理结果存在直接利害关系，应依法追加其参加诉讼。根据被告提交的证据可知，涉案房产项目系被告与亿合公司共同合作建设的。上述《合作书》及《补充协议》明确约定：被告仅负责提供涉案项目建设用地，涉案房产项目的开发建设、销售，办理房产证等具体工作均由亿合公司负责，并承担具体费用。且根据原告所提交的2005年12月9日签订的《商品房买卖合同》中载明的卖方签约委托代理人为杨浩波，而杨浩波恰恰是亿合公司的法定代表人。由上可知，直接履行该《商品房买卖合同》的是亿合公司而非被告，被告仅仅是基于涉案项目土地使用权登记在被告名下及现行的土地法律法规所限，才以被告名义协助亿合公司办理施工报建和施工监理等手续。另，据悉亿合公司目前已办妥分户产权证，具体是否已办妥，须追加亿合公司参加诉讼方能知晓。除此之外，如法庭判决被告承担违约责任，被告势必根据上述合作合同向亿合公司追索，由该公司最终承担民事法律责任。二、即使如原告所述，亿合公司存在逾期办证的情形，其诉讼请求亦因超过诉讼时效而不受保护。依其提交的发票可知，原告是2005年12月15日交完全额购房款的。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：卖方应当在买方交完全额购房款及相关费用之日起一年半内，为买方办妥房产证。如卖方不能按时办理，每逾期一天，卖方须向买方缴付总房款万分之1.5的违约金。按照以上约定，卖方的违约责任（暂且不论是否有责）自2007年6月15日开始计，至今已超过法定诉讼时效，期间并无任何诉讼中断的事由，故原告的请求已因超过诉讼时效而不受保护，依法应驳回其诉讼请求。三、退一步讲，即使卖方存在逾期办证的情形，按买卖总价款的万分之1.5支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，如上所述，卖方（实际签约方为亿合公司）签约后即积极履行了合同义务并于2010年9月17日办妥了房产证，且原告未举证证明其存在损失，对卖方适用惩罚性的高额违约金显然不公平。经审理查明：2005年12月9日，原告与海口市秀英土地房产开发公司签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告购买该公司开发的×花园小区×号公寓楼×房，合同金额248452元。同时还约定，海口市秀英土地房产开发公司承诺在原告交完全额房款及相关费用之日起一年半内为原告办妥房产证。如海口市秀英土地房产开发公司不能按时办理，每逾期一天，海口市秀英土地房产开发公司须向原告缴付总房款万分之1.5的违约金。出卖人负责为买受人办理所购房产的产权转让手续和协助买受人办理房产证的申领工作，相关费用由买卖双方按国家有关规定各自承担。上述合同签订后，原告于2005年12月15日支付了购房款248452元，于2006年8月23日交纳了契税、印花税、维修基金等办理房产证所需相关费用，×花园小区×号公寓楼×房的房产证于2013年1月16日办证至原告唐天乐名下。另查明：海口市秀英土地房产开发公司于2006年2月24日变更登记为海南凤凰地产有限公司。原告于2014年3月2日曾向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办理房产证的违约金11774元（2012年3月2日至2013年1月15日316天，每天37.26元），被告收到原告的起诉状后，原告于2014年4月25日向本院提出撤诉申请，本院准许原告撤回起诉。上述事实，有《商品房买卖合同》，《海南省销售不动产专用发票》，《海口市房权证海房字第HK××××××房屋所有权证》、《收据》、（2014）秀民一初字第226号《民事裁定书》、企业机读档案变更登记资料、民事起诉状、当事人陈述及开庭笔录等证据为凭，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。原告已于2005年12月15日支付完全部购房款，于2006年8月23日交纳了办证所需的相关费用，履行了合同约定的义务。被告于2013年1月16日才将×花园小区×号公寓楼×房的房产证办至原告名下，违反了双方《商品房买卖合同》第十五条关于被告在原告交完全部购房款及相关费用之日起一年半内为原告办妥房产证的约定，应向原告支付逾期办理房产证违约金。原告曾于2014年3月2日向法院提起诉讼，要求被告支付2012年3月2日至2013年1月15日的逾期办证违约金并未超过二年的诉讼时效，在被告收到原告的起诉状后，原告于2014年4月25日撤回起诉。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。因此，原告于2015年4月9日向本院起诉要求被告支付2012年3月2日至2013年1月15日的逾期办证违约金存在中断的事由，未超过诉讼时效。被告关于原告的诉请已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。2012年3月2日至2013年1月15日的逾期办证违约金为248452元×320天×0.00015=11925.6元，原告要求被告支付11774元违约金，未超过上述数额，本院予以支持。由于本案是房屋买卖合同纠纷，海南亿合实业有限公司并不是合同一方当事人，跟本案的处理结果没有法律上的利害关系，被告关于应追加海南亿合实业有限公司参加诉讼并由其承担责任的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。另外，违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，被告违约每天须向原告缴付总房款的万分之一点五的违约金，对于作为房地产开发商的被告并不过高，被告关于违约金过高的抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：被告海南凤凰地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告唐天乐支付逾期办理海口市×路×号×花园×号公寓楼×房房产证违约金11774元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元，由被告海南凤凰地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 王康宏二〇一五年五月二十五日书记员 张 静附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。 来源：百度搜索“”